1.2. Mecanismul creditării ipotecare
Mecanismul de funcționare a sistemului de creditare ipotecară poate fi reprezentat după cum urmează.
Cetățenii care au anumite economii și venituri stabile decid să achiziționeze imobile rezidențiale (apartamente sau case individuale) prin împrumuturi ipotecare.
Creditorul verifică solvabilitatea debitorilor potențiali (procedura de subscriere), adică Se evaluează dacă acesta este în măsură să din veniturile lor curente, care pot fi singura sursă de rambursare a împrumutului, să plătească lunar, prin contract la suma creditului ipotecar. Există o regulă de aur banca: plata creditului debitorului nu trebuie să cheltuiască mai mult de 30% din venitul personal lunar. Dacă această cotă este mai mare, de exemplu, 40-60%, atunci un astfel de împrumut devine deja riscant. Se poate întâmpla ca împrumutatul să nu poată plăti. Prin urmare, pe baza venitului debitorului, banca estimează valoarea creditului pe care îl poate oferi.
În cazul unei decizii pozitive, debitorii încheie contracte de împrumut cu creditorul pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale selectate. Acordul ipotecar trebuie să precizeze subiectul ipotecii, evaluarea acesteia, substanța, dimensiunea și calendarul îndeplinirii obligației garantate de ipotecă. Obiectul ipotecii este definit în contract cu indicarea numelui său, locația și suficient pentru identificare prin descriere (de exemplu, spații rezidențiale deținute de persoane fizice și juridice). Creditele imobiliare și apartamentele aflate în proprietatea statului sau municipiului nu sunt permise.
După încheierea contractului de credit ipotecar, banca, de regulă, impune ca debitorul să efectueze o anumită plată inițială, a cărei sumă în diferite țări poate fluctua în funcție de legislația existentă și de situația economică. Banca creditorului este interesată să facă această contribuție cât mai mare posibil, deoarece cu cât este mai mare prima tranșă, cu atât este mai puțin riscantă tranzacția și împrumutul în sine. În prezent, în Rusia se presupune că contribuția inițială ar trebui să fie de cel puțin 30% din costul apartamentului achiziționat, iar 70% din împrumutat poate lua un împrumut.
Obligațiile împrumutătorilor garantate prin garanție pentru proprietățile imobiliare achiziționate se fac sub formă de ipoteci.
Bazine de creditorii ipotecari vândute agenți ipotecare care formează acoperirea ipotecare de valori mobiliare ipotecare achiziționate de investitori instituționali, sau bănci care îndeplinesc cerințele Băncii Rusiei și Comisia Federală pentru Valori Mobiliare din Rusia, se formează garanții ipotecare și titluri de valoare garantate cu ipoteci sunt emise.
Astfel, condițiile de funcționare a creditării ipotecare este cererea de credite ipotecare și propuneri de pe piața imobiliară. [1, p.74]
În prezent, în practica rusă de împrumuturi ipotecare există trei principale scheme de acordare de împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe.
1. Schema de împrumut cu formularea Acordului de Gaj.
Acest sistem a fost principalul sistem de creare a întregului program de creditare ipotecară. Avantajul fără îndoială al acestei scheme este acela că este prevăzut în mod direct de lege, și anume Legea federală "Despre ipotecă".
Clientul intră în contractul de credit și în contractul de gaj, în garanție, cu banca și în condițiile băncii. Cu rambursarea integrală a împrumutului, gajul este retras, locuința rămâne în proprietatea clientului. În cazul creditelor neperformante banca clientului, după decizia instanței, restituie suma cerută de vânzare la licitație publică sau cu acordul mortgagor nu este adus în instanță, se vinde locuințe prin intermediul companiei rielterskuyu la prețul predominant pe piață (inclusiv dobânzi la împrumuturi, penalități și alte costuri). Împrumutatul nu își îndeplinește o obligație în temeiul contractului de credit, nu are practic nici un motiv de a recunoaște acest lucru sau că tranzacția nulă și neavenită ca un mijloc de protecție împotriva cererii băncii de recuperare (presupunând o prelucrare competentă acordurile de împrumut și garanție).
Cu toate acestea, dezavantajul acestui sistem de creditare este acela că imigatorii care trăiesc într-un apartament ipotecat și membrii familiei sale sunt obligați să elibereze un apartament după ce recurg la impozit pe acesta numai dacă ambele condiții
a) apartamentul a fost gajat pentru a asigura rambursarea unui împrumut acordat pentru achiziționarea sau construcția acestui apartament;
b) locuiesc cu pledgor familia sa dat să încheie contractul pe ipotecare, iar în cazul în care acestea au fost infuzate în apartament ipotecat mai târziu - înainte de introducerea lor, obligația legalizata de a elibera un apartament ipotecat dacă este solicitat la pedeapsa ei (articolul 78 din Legea federală „Cu privire la ipotecă“ ).
2. Schema de creditare cu înregistrarea contractului de vânzare și acordul trilateral cu Banca, compania client și imobiliare.
Acest sistem de rechemare a specialiștilor băncilor este astăzi cel mai realist. Are mai multe etape de trecere.
Opțiunea 1. Împrumutul este acordat unei societăți imobiliare. Creditul este un acord între firmele bancare și imobiliare (credit emise companiei), acest împrumut dobândește proprietate de vânzare și Acordul de achiziție cu clientul și încheie un contract de gaj la banca pe această proprietate (în contractul de credit garantate). Dacă societatea este o "filială", atunci pentru a reduce costurile, contractul de gaj nu poate fi înregistrat. Firma returnează împrumutul și dobânda pe acesta prin intermediul clientului. Cu rambursarea integrală a împrumutului, contractul de gaj își pierde valabilitatea, apoi Contractul de vânzare și cumpărare și clientul devine din nou proprietarul locuinței.
În cazul în care clientul nu a returnat împrumutul, compania imobiliară realizează locuințe pe piața imobiliară și împrumută împrumutul.
Opțiunea 2. Împrumutul este acordat clientului. Creditul este un acord între bancă și client (creditul este eliberat clientului), în același timp, este contractul de cumpărare și vânzarea de bunuri între compania client și imobiliare, și se pare mortgagor sub gaj acord pentru a asigura contractul de împrumut. Clientul returnează împrumutul și dobânzile aferente direct băncii. Cu rambursarea integrală a împrumutului, contractul de garanție își pierde valabilitatea, atunci Contractul de vânzare și cumpărare și clientul devin din nou proprietarul locuinței.
În cazul în care clientul nu a returnat împrumutul, atunci (în conformitate cu termenii contractului de gaj), compania imobiliară realizează locuințe pe piața imobiliară și rambursează împrumutul. În acest caz, puteți încheia un contract de comision între bancă și o societate imobiliară pentru punerea în aplicare a, dacă este cazul, locuințe ipotecate.
Pozitivul din această schemă este următorul. Găsirea unui apartament în proprietatea unei societăți imobiliare conectate garantează că, în caz de necesitate a realizării sale, apartamentul va fi liber de obligații și nu va scădea în preț. Vânzarea apartamentului poate fi efectuată relativ repede. Riscul recunoașterii nevalabile a tranzacției de cumpărare și de vânzare cu privire la costul împrumutatului este nesemnificativ, deoarece tranzacția are drept scop crearea consecințelor juridice corespunzătoare, iar utilizarea unei facturi ca mijloc de plată este folosită pe scară largă în circulația civilă. Acest risc va fi redus dacă prețul de vânzare al unui apartament de către un împrumutat către un agent imobiliar va fi aproape de cel al pieței.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: