Adesea suntem abordați cu o întrebare - care sunt avantajele închirierii spațiului pentru BOMA în comparație cu ITO? Pentru a răspunde la această întrebare într-un e-mail la unul dintre clienții noștri potențiali, am încercat un concis și accesibil, fără utilizarea de termeni tehnici, explica diferențele fundamentale din cele două măsurători rusești existente ale sistemelor de construcție - BOMA și ITO.
Principala diferență dintre BOMA și ITO este numirea.
Zonele spațiilor indicate în documentația de proiectare și în pașapoartele ITO (PIB pentru St. Petersburg) nu sunt deloc concepute pentru a închiria încăperi în clădirile moderne. În documentația arhitecturală și de construcție, ele servesc ca o funcție auxiliară - pentru a compila estimări și a determina cantitatea de lucrări de construcție. Și planurile ITO - de a desemna sediul ca un leasing în leasing și în înregistrarea de stat a drepturilor.
Zonele de mai sus nu sunt destinate calculului chiriei. La urma urmei, o simpla multiplicare a ariei de acoperire a pardoselii (ITO) a spațiilor închiriate în rata de închiriere nu permite echitabilă și de a determina pe deplin proporția unui anumit chiriaș în costul de întreținere a tuturor spațiilor publice ale clădirii (zone comune, spații tehnice, de securitate de birou, Codul penal, etc.). Aceasta, la rândul său, conduce la rate neloiale și excesive de închiriere reduce atractivitatea clădirilor în ochii chiriaș.
Asociația Internațională BOMA a elaborat o metodologie pentru calcularea suprafeței închiriate a fiecărui sediu închiriat. Suprafața închiriabilă este o valoare matematică, care constă în suprafața utilă a clădirii (aproximativ egală, dar întotdeauna mai mare decât zona ITO) și părți ale tuturor clădirilor publice ale clădirii.
Aceasta este diferența fundamentală dintre BOMA și ITO. ITO este o "fotografie" a unei încăperi pentru a-și fixa existența în spațiu. Datele ITO nu sunt destinate calculării chiriei. Metoda BOMA permite calcularea suprafeței spațiilor închiriate și valoarea de încărcare individuală (în m2), care trebuie plătită de chiriașul fiecărei spații.
Punctele tari ale standardelor BOMA.
Zonele calculate de BOMA sunt:
- maximul;
- neschimbate în timpul funcționării clădirii;
- exacte, transparente și verificabile;
- satisface cerințele chiriașilor străini;
- Datele de calcul pot fi utilizate pentru a calcula costurile de funcționare.
Să dăm niște explicații. În termeni numerici (deși nu este corect să se compare suprafața închiriată în conformitate cu BOMA și zona sediului de către ITO), suprafața închiriată a BOMA este întotdeauna mai mare decât suprafața ITO. Acest lucru se datorează prezenței "încărcăturii" și ținând seama de zona pereților interiori, partițiilor, coloanelor și, adesea, pragurilor de fereastră.
Zona inchiriabilă a clădirii pentru BOMA este o valoare constantă. Acest lucru este esențial pentru planificarea financiară. Pentru comparație - zona ITO se schimbă adesea la terminarea clădirii.
Vizuale - în numere.
Practica relațiilor de leasing în domeniul imobiliar comercial al orașelor mari din Rusia arată că aproape 100% din clădirile de birouri din clasa A sunt închiriate utilizând standardele BOMA. E profitabil!
De exemplu. Zona spațiilor închiriate la ITO este de 1000 de metri pătrați.
Suprafața utilă a aceluiași sediu pentru BOMA poate fi de 1025 mp.
O zonă închiriată - 1180 de metri pătrați. (factorul de încărcare total = 15%). Factorul de încărcare devine cunoscut numai după efectuarea calculelor BOMA, iar la cererea proprietarului, poate fi limitat la o anumită valoare.
Evident, pentru a obține aceleași venituri din acest sediu, îl puteți închiria la o rată mai mare și zona ITO sau la o rată mai mică, dar în zona BOMA. Astfel, în plus față de beneficiile de marketing de la utilizarea BOMA standard bine-cunoscut, locatorul primește avantaje suplimentare sub forma unei rate de închiriere "scăzute".
Am considerat doar principalele, situate la suprafață, diferențele dintre cele două tehnici de măsurare a clădirilor.
Care este factorul de încărcare total?
când măsurați o cameră de către BOMA, scoateți zona, de exemplu, a coloanelor care se află în hol?
la ce limită se măsoară camera (de-a lungul liniei peretelui exterior sau de-a lungul liniei peretelui interior sau de-a lungul axei peretelui)
cum și de ce efectul tuturor zonelor publice ale clădirii, în zona de cazare? pentru că personalul merge la toaletă și pe scări periodic sau ce?
Sper că formularea întrebărilor este clară
Olga, bună după-amiază.
1. Factorul de încărcare total este coeficientul care reflectă sarcina pe podea și clădire. Este produsul factorului de încărcare a podelei cu coeficientul. încărcare pe clădire.
2. Toate zonele sunt măsurate fără deducerea suprafețelor coloanelor. Se măsoară suprafața unei camere separate, nu este prevăzută - numai în calcularea întregii clădiri.
3. Limitele sunt definite de sistemul de reguli descris în standard. Se măsoară suprafața unei camere separate, nu este prevăzută - numai în calcularea întregii clădiri.
4. Standardul prevede alocarea locațiilor publice și tehnice între chiriași.
Deja a fost găsit răspunsul la suprafața totală - aceasta este suma principală și auxiliară. Deși aici sunt capcanele.
Serghei, bună după-amiază.
Da, într-adevăr, întrebarea nu este pentru noi. Termenii ITO și termenii din standardele BOMA nu sunt conectați în nici un fel.
Totul, desigur, este frumos și interesant, dar! Cum de a legaliza legal standardul BOMA, dacă în DZA ar trebui să existe încă o zonă pentru acele pașapoarte ITO?
Xenia, bună după-amiază.
Cu stimă,
Tsioma I.N.
Gen.Dir. LLC "Archinova"
Bună ziua!
Luați în considerare situația:
o clădire rezidențială cu mai multe etaje pe Leninsky Prospekt, construită în anii 50, prima linie, etajul 1, spații nerezidențiale (comerciale).
Spațiu - nerezidențial, intrare separată, condiționată 200 mp.
Există un certificat, există o explicație, există o ITO - 200 mp.
A decis să măsoare de către VOMA. condiționată = 240 mp.
De fapt - care a adăugat - pereții, coloanele, poate chiar vitrine (și vitrine sovietice ooooh ceea ce sunt spațioase: 15-20 de metri sau mai mult).
Și aici sunt întrebările: noul proprietar a plătit 99,9999999% pentru piața din tranzacție, în conformitate cu contorul din CERTIFICATUL dreptului de proprietate. Și acolo este scris: 200.00 mp. Documentul este oficial, ca pașaportul unui om.
El a decis să re-vinde această cameră la noul cumpărător, se va vinde pentru 200 de certificat sau BOMA 240. Este clar că, „ca un contract“, dar este puțin probabil să cumpere 240 de 8000 $, atunci când există un document de stat, care a indicat 200.
Du-te la bunica nu merge mai bine pentru a cumpara 200 la 8000 dolari decât 240 (care, de fapt, același 200) la 8000 dolari. Pereții, coloanele, pervazurile, stucurile voluminoase de-a lungul tavanului din vremea sovietică - toate acestea aduce și profit. Deci, de ce nu am ghicit înainte de acest standard?
Statul construia, nu un investitor. Deci, de când au apărut toate acestea, curtea din același spațiu sovietic cu utilizarea VOMA a crescut cu 20%.
Un exemplu de recenta
BC clasa A este o clădire nou construită, este o investiție, etc. Oamenii investesc bani, toată lumea crede! Costul soluției pentru acești pereți, salariul constructorilor care au construit această clădire etc. ... Aici putem vorbi despre dependența directă a spațiului locului vândut / vândut perioadei de rambursare a proiectului, condiționat.
Să ne întoarcem la "stalinismul":
Primul proprietar al celor 200 de mp. a cumpărat această cameră din oraș la licitație. Imaginați-vă situația: organizatorul licitației, cel mai probabil autoritatea autorităților de la Moscova. înainte de licitație anunță: aici am măsurat pe VOMA acest stalinist Leninskom, aici este acum de vânzare 240 mp. nu 200. Vă rugăm să fiți amabili! Același lucru pentru închiriere.
Ceea ce am nevoie este: pentru clădirile construite nu pe banii investitorilor, asta e tot ce a fost construit de stat, în timpurile anterioare, dacă doriți, standardul BOMA nu poate fi aplicat. Pentru că atunci când au construit nu a existat niciun concept de proiect de investiții. Moscova a fost construită nu de oameni de afaceri, ci de stat. Considerat diferit.
Și în ceea ce privește proiectele moderne, în care au investit bani specifici pentru a face profit, afaceri etc., putem vorbi despre VOMA.
Deoarece epoca este diferită!
Maxim, bună după-amiază.
Aveți raționamente interesante, dar acestea sunt departe de baza legislativă. Standardul BOMA este standardul național al Statelor Unite. Pentru Rusia este pur și simplu o metodologie voluntară pentru calcularea suprafeței utilizate pentru calcularea chiriei. Și nu pentru vânzarea de spații.
La vânzare, este necesar să se evalueze spațiile (clădirile). Domeniul evaluat este un parametru important, dar nu singurul. În plus, metodologia de evaluare ar trebui să indice care a fost baza pentru evaluare. Evident, dacă metodologia estimării costurilor nu acordă atenție definiției zonei, atunci acest câmp este pentru erori și erori. Chiar și în conformitate cu standardele rusești, este posibilă măsurarea diferită a diferitelor zone din aceeași clădire (clădire). Dacă comandați doar o evaluare și apoi o înlocuiți cu acoperirea podelei cu o "zonă închiriată" în conformitate cu BOMA - atunci aceasta este o farsă.
Vă recomandăm să vă uitați la standardele IPMS - acestea sunt concepute pentru a rezolva problema calculării (măsurării) zonei unei clădiri (clădire) în diferite țări și pentru diferite scopuri. Sper că în curând evaluatorii vor trece la aplicarea pe scară largă a standardelor IPMS. Ele sunt conforme cu normele naționale de măsurare a zonelor.
Cu stimă,
Tsioma Ilya
LLC "Archinova"
Lăsați un comentariu
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: