Conceptul cheie în relația dintre chirias și proprietar este zona închiriabilă. Pentru un chiriaș, acesta este unul dintre principalii parametri ai centrului de costuri: în funcție de zona de afaceri, costurile de închiriere reprezintă, în medie, între 10 și 30% din costurile totale ale companiei. Pentru locator - baza veniturilor. Prin urmare, metoda de calcul a suprafeței închiriate este extrem de importantă. Alegerea în general este mică: standardul american BOMA sau ITO internă. Pentru o perioadă incompletă de 20 de ani a existenței pieței imobiliare din Rusia, standardul american de calcul al zonei închiriate BOMA și standardul rus ITO (Biroul de inventariere tehnică) ar putea fi destul de bine dezvoltate. Suntem de acord cu mulți experți de pe piață că nu există nicio problemă specială în existența a două sisteme de măsurare. În opinia noastră, ambele metode se completează reciproc bine. Astfel, ITO este mai exactă din punct de vedere tehnic și este pur și simplu necesară în acele aspecte (design, coordonare), unde precizia prevalează asupra bunului simț. La rândul său, standardul BOMA permite dezvoltatorilor să înțeleagă mai clar rentabilitatea proiectului, creează reguli clare pentru calcularea spațiilor în ceea ce privește implicarea lor în construirea unei infrastructuri comune, eliminarea unui limbaj ambiguu în cadrul negocierilor. De asemenea, permite chiriașilor să compare mai multe oferte de pe piață, chiar și în mod indirect stimulează dezvoltarea pieței spre un aspect mai civilizat, designul și calitatea fondului spațiilor.
Conform standardului BOMA, măsurătorile sunt făcute pe pereții interiori ai suprafeței dominante excluzând coloanele. Astfel, pentru suprafața podelei chiriașului calculată din proporția din suprafața totală de utilizare prin formula: suprafață efectivă înmulțită cu (spațiu folosit în mod direct de birouri, suprafata utila) pentru factorul de pierdere chiriaș (factor de pierdere). Pentru a calcula factorul factor de pierdere se aplică următoarea formulă: Raportul dintre suprafata utila (suma ariilor zonelor comune și zone comune prospective pentru chirie) la suprafața totală, închiriere estimat (suprafață închiriabilă / suprafața utilizabilă - R / U). Coeficientul R / U ("coeficientul de eficiență") este calculat atât pe podea, cât și pe întreaga clădire. Pentru a face acest calcul, zonele spațiilor publice sunt împărțite în două grupe:
- spațiile publice pe podeaua ocupată de chirias (coridoare, holuri, holuri, toalete și alte spații comune), care sunt distribuite între locatarii podelei proporțional cu zona ocupată;
- domenii de utilizare în comun a întregii clădiri (intrarea principală, grădină de iarnă, cameră de protecție, mese, etc ...), care sunt distribuite în rândul locatarilor clădirii proporțional cu suprafața ocupată. Cu toate acestea, în conformitate cu standardul BOMA, spațiile verticale (arborii de ridicare, conductele de aer, scările publice) nu sunt luate în considerare la calcularea suprafeței de construcție închiriate.
Și în cele din urmă, suprafața utilizabilă pentru fiecare chiriaș (utilizată direct pentru zona utilizabilă pentru birouri) este înmulțită cu factorul R / U pentru podeaua sa și pentru clădire ca întreg.
Există multe mituri pe piață despre măsurarea zonei conform standardelor BOMA. Luați în considerare cât de adevărat este cel mai popular dintre ei.
Primul mit. Standardul BOMA este proiectat de către proprietarii de clădiri și servește pentru a genera închirieri excedentare din leasing.
Într-adevăr, pentru prima dată, standardul BOMA a fost elaborat în 1915 de către Asociația Americană a Proprietarilor și Administratorilor de Clădiri.
Cu toate acestea, documentul dezvoltat a urmărit obiective complet diferite: structurarea pieței clădirilor de birouri, crearea unui sistem de măsurare care să permită compararea diferitelor structuri. Normele dezvoltate au contribuit la crearea unor reglementări stricte și ușor de înțeles, în urma cărora se emite o formă standard uniformă a rezultatelor de calcul.
Este logic de a colecta chiria de la chirias nu numai pentru metri pătrați, în cazul în care mobilierul și calculatoare, dar, de asemenea, pentru spațiul, pe care îl folosește în mod obișnuit: facilități sanitare, recepție și lobby pe holul de ridicare de la parter, holuri, camere pentru nefumători, camere punctul de cafea și altele. Și plata pentru aceste spații este distribuită proporțional între toți chiriașii clădirii.
Al doilea mit. Standardele BOMA permit măsurarea numai a spațiilor de birouri.
Fără îndoială, acest standard diferă de tehnica de măsurare a spațiului de birou, însă abordările și prevederile generale sunt păstrate. În Rusia, standardul de depozitare BOMA nu a fost utilizat pe scară largă. Încercările s-au făcut de mai multe ori de către unii dezvoltatori mari de depozite (PNK, Raven), dar într-o mai mare măsură au contribuit doar la sporirea importanței facilităților acestora. Dar numărul copleșitor de tranzacții pe piața depozitului se realizează în conformitate cu sistemul clasic de calcul.
Al treilea mit. Utilizarea standardului BOMA nu necesită pregătire specială, acesta este un algoritm de calcul destul de trivial.
Aceasta este o concepție greșită, care, din păcate, există pe piață. În prevederile standardului BOMA există multe nuanțe complexe pe care un laic nu le poate lua în considerare. Ca urmare, rezultatul va fi incorect. Dar rezultatul greșit în măsurarea zonei duce la pierderi monetare.
Astăzi, pe piață participă companii implicate profesional în calculul clădirilor conform standardelor BOMA. Costul serviciilor este în concordanță cu cantitatea de muncă efectuată: 3-5 ruble pe metru pătrat (perioada de 3-4 zile).
Al patrulea mit. Prin standardele BOMA se măsoară numai clădirile de birouri din clasa A.
Atunci când piața tocmai a început să se dezvolte, aplicarea standardelor BOMA în clădirile de înaltă clasă a fost destul de necesară: unii dintre chiriasi erau străini care înțelegeau doar această abordare a calculului. Cu toate acestea, în prezent, standardele BOMA sunt utilizate și în multe spații de clasă B atunci când se calculează zona. Clasa clădirii nu afectează posibilitatea aplicării standardelor BOMA, ci a oportunității aplicării acesteia.
Dacă vorbim despre geografia răspândirii standardului BOMA pe teritoriul Federației Ruse, atunci, datorită monocentrismului economic și politic predominant în țara noastră, standardul american este cel mai utilizat pe piața Moscovei. Anii trecuți tendința de aplicare a standardelor BOMA pe piața din St Petersburg a devenit apreciabilă. Cu toate acestea, în alte regiuni ale Federației Ruse, majoritatea covârșitoare a proprietarilor încă percep o singură metodă de măsurare - conform ITO.
Al cincilea mit. Datorită rezultatelor de calcul diferite, metoda ITO este mai potrivită pentru chiriași și BOMA pentru proprietari.
așezări inconsecvență ITO și BOMA nu se datorează faptului că o metodă este mai bună decât alta, ci din cauza fundamental diferite abordări și metode de calcul. Dacă luăm în considerare problema într-un nivel juridic, principiul este valoarea suprafață închiriabilă, care apare în contractul de închiriere, nu metoda de calcul. Prin urmare, problema a ceea ce este valoarea de suprafata inchiriabila, se realizează între chiriaș și locatorul la masa de negocieri, așa cum, într-adevăr, și valoarea ratei chiriei, durata contractului, și așa mai departe. D.
Noi cunoaștem doar un singur folosit de fapt, în subsidiar rus la BOMA standard - Măsurarea spațiului net de podea pentru ITO (care va fi, desigur, câteva mai mult decât BOMA, deoarece acestea nu vor fi luate în considerare coloane, etc ...) și o creștere a valorii obținute la un nivel foarte coeficientul "coridorului" subiectiv. Și dacă BOMA pentru a realiza o transparență deplină în formarea factorului de pierderi, valoarea proprietarului factorului „coridor“ calculează, după cum spun ei, „cu ochiul liber“. Când „coridor“ factor lipsește și calculul suprafeței închiriate se reduce la calculul suprafata utila de ITO, o foarte, foarte mici.
Al șaselea mit. În unele orașe ale Federației Ruse, autoritățile locale au început să ia în considerare standardul BOMA.
Distribuiți-l!
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: