proprietate de închiriere, inclusiv dreptul de proprietate privată, este reglementată de prevederile Legii Ucrainei „Despre leasing de stat și municipale“ (care prevede o listă mai mare de termeni semnificativi de leasing), cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege și contractul de închiriere, în legătură cu care contractul de închiriere, părțile indică faptul că prezenta lege nu se aplică dispozițiilor prezentului acord.
Principala responsabilitate a locatorului este obligația de a transfera proprietatea către locatar pentru utilizare. Prin semnarea actului de acceptare și de transfer al proprietății în care părțile înregistrează starea proprietății și absența creanțelor de chiriaș la proprietate, proprietarul și-a îndeplinit obligația de a chiriaș. Alte obligații ale locatorului (punerea în aplicare a reparațiilor majore, în cazul în care această obligație nu este stabilită prin contract, garanție a calității de proprietate asupra liniei de leasing, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract, anunțul chiriaș a drepturilor persoanelor terțe la proprietatea închiriate), de obicei, nu sunt împovărătoare pentru locatorul și majoritatea atribuțiilor prevăzute de legile proprietar poate schimba, în conformitate cu termenii contractului de închiriere pentru chiriaș.
Cu îndatoririle locatarului, situația se dezvoltă diferit. Locatarul este obligat să plătească chiria prevăzută în contract, indiferent de rezultatele activității sale (articolul 286 HC). Locatarul are dreptul să solicite o reducere a cuantumului chiriei în cazul în care, în legătură cu circumstanțele pentru care nu răspunde, condițiile de gestiune prevăzute în contract s-au schimbat sau condiția obiectului de leasing sa deteriorat semnificativ. Cu toate acestea, practica judiciară în ceea ce privește reducerea chiriei pe motivele prevăzute de acest articol, în prezent nu este suficient formată. Chiriașul este scutit de plata chiriei pentru perioada în care imobilul nu a putut fi utilizat de către locatant din cauza unor circumstanțe pentru care nu este responsabil (de exemplu, perioada de reparare de către locator).
Suma chiriei se stabilește prin acordul părților. Adesea, în contractele de închiriere sunt prevăzute dispoziții privind modificarea ratei chiriei de către locator în mod unilateral. Trebuie remarcat faptul că modificarea unilaterală a termenilor contractului nu este permisă decât în cazul în care contractul prevede altfel. Locatarul trebuie să acorde atenție procedurii de schimbare a chiriei și motivele modificării. Prezența unei formulări vagi, de exemplu "schimbarea chiriei în cazul unor schimbări pe piața imobiliară" nu este suficientă pentru modificarea unilaterală a sumelor de închiriere de către locator.
Modificarea unilaterală a termenilor contractului nu este permisă, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Practica judiciară provine din faptul că procedura de schimbare a termenilor contractului, care pot fi convenite de părți, inclusiv condițiile stabilite la latitudinea părților și au convenit să, nu poate contrazice prevederile legii privind inadmisibilitatea schimbării unilaterale a contractului. Orice pretenții ale locatorului să plătească chiria pe noile tarife, precum și orice constrângeri, responsabilități suplimentare față de chiriaș contractuale nu este proiectat în mod corespunzător, chiriașul are dreptul de a ignora
În plus față de plățile de închiriere, locatarul în condițiile contractului compensează locatorul pentru costurile utilităților, serviciilor de întreținere. În cazul în care locatorul nu ia măsuri pentru a asigura furnizarea utilităților (de exemplu, neplata de către locator a valorii lor furnizorilor de astfel de servicii), locatarul are dreptul de a solicita despăgubiri pentru pierderile suferite.
Acest lucru nu este surprinzător, deoarece fiecare chiriaș efectuează reparații în conformitate cu specificul activităților sale, iar reparațiile, de exemplu, realizate în cadrul unei instituții bancare, se vor deosebi de repararea unui magazin de îmbrăcăminte pentru copii. De multe ori, contractul de închiriere conține dispoziții privind returnarea spațiilor la sfârșitul duratei contractului de leasing sau încetarea anticipată a contractului într-o stare în care este scos, ceea ce implică costuri suplimentare ale locatarului (îmbunătățiri separabile demontare, reparare, curățare). În același timp, pentru a minimiza confuzie și costuri suplimentare, este important atunci când se face spații disponibile pentru a fixa starea spațiilor în actul de recepție și transmisie, precum și să ia fotografii, asigurarea acordului întoarcerea la sediul într-o stare de nu mai rău decât cel în care a fost primită în chirie.
Cu toate că locatarul nu este proprietarul locului închiriate, dar are dreptul de a intenta un proces împotriva proprietarului pentru a elimina obstacolele în zonele, în cazul în care, după transferul spațiilor către chiriaș reparații proprietar astfel de obstacole. Metodele de protecție ar trebui să vizeze restabilirea legii încălcării răspunderii. În acest caz, chiriașul trebuie să demonstreze că obstacolele sunt făcute de proprietar. De exemplu, în lipsa dovezii că chiriașul nu poate folosi spațiile datorită vicii locatorului, cererile chiriașului de a înlătura de la locator obstacolele în calea utilizării spațiilor nu sunt supuse satisfacției.
Pentru a minimiza confuzie și costuri suplimentare, este important atunci când se face spații disponibile pentru a fixa starea spațiilor în actul de recepție și transmisie, precum și să ia fotografii, asigurarea acordului întoarcerea la sediul într-o stare de nu mai rău decât cel în care a fost primită în chirie
O atenție deosebită ar trebui acordată condițiilor de reziliere a contractului. Trebuie amintit faptul că respingerea unilaterală a obligațiilor care decurg din contractul nu este permisă, cu excepția cazului în părțile prevăzute în mod expres în prezentul acord. Terminarea anticipată a contractului este posibilă fie cu consimțământul părților, executat în mod corespunzător, fie în instanță. În conformitate cu art. 783 din Codul civil proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere în cazul în care locatarul utilizează sediul în conformitate cu contractul (recomandăm în acordurile prevăd utilizarea preconizată a spațiilor „pentru punerea în aplicare a obiectivelor statutare ale întreprinderii,“ nu se limitează la o anumită activitate, de exemplu, specifică forma / denumirea mărfurilor sau servicii); Chiriașul, fără permisiunea locatorului, a transferat spațiile pentru utilizare altor persoane (de exemplu, subînchirierea); Chiriașul creează o amenințare de deteriorare a spațiilor; Locatarul nu a început reparații majore în cazul în care contractul este datoria locatarului. Contractul poate prevedea alte motive pentru rezilierea contractului de leasing.
Nu fiți frivoli în privința unor astfel de clauze ale contractului, cum ar fi asigurarea locațiilor etc., condiții suplimentare, la prima vedere nesemnificative. Evaluarea încălcării contractului ca fiind esențială rămâne la discreția instanței în conformitate cu criteriile stabilite la art. 651 CC, în special, o astfel de încălcare este semnificativă, atunci când în legătură cu prejudiciul cauzat de această încălcare, cealaltă parte este în mare măsură lipsită de ceea ce se aștepta la momentul încheierii contractului. Practica judiciară există cazuri în care chiriașul nu și-a făcut obligația contractuală de a asigura unitatea de închiriere a fost considerată de către instanța de judecată ca utilizarea spațiilor în încălcarea termenilor acordului și decide cu privire la încetarea contractului de închiriere. Locatarul trebuie să acorde atenție condițiilor suplimentare ale contractului, cum ar fi facilitățile de asigurare, pentru a obține o anumite linii de permise pentru desfășurarea activităților în cameră, și așa mai departe. Pentru că, în ciuda plăților de leasing în timp util, nerespectarea acestor drepturi suplimentare ar putea fi utilizate de către locator de a rezilia contractul.
Printre drepturile preferențiale ale locatarului asupra altor entități economice, legea prevede dreptul de prelungire a termenului de leasing. În cazul în care locatarul continuă să folosească sediul la sfârșitul perioadei de leasing și în cazul în care nu există nici o obiecție față de proprietar în termen de o lună, contractul se reînnoiește pentru o perioadă prevăzută anterior în contract (art. 764 CC). Cu toate acestea, aproape întotdeauna proprietarii includ în contract condiții suplimentare pentru prelungirea contractului. Practica judiciară există exemple în cazul în care locatarul recunoaște un contract de leasing prelungit (prelungit) în instanțele de judecată, indiferent de motivele pentru care locatorul în cursul lunii nu a reușit să notifice chiriașului cu privire la obiecțiile lor la utilizarea în continuare a spațiului, în timp ce continuă să facă plăți de leasing, ca art. 764 CC nu face legătura între prelungirea contractului și voința părților.
Locatarul trebuie să acorde atenție condițiilor suplimentare ale contractului, cum ar fi facilitățile de asigurare, pentru a obține o anumite linii de permise pentru desfășurarea activităților în cameră, și așa mai departe. Pentru că, în ciuda plăților de leasing în timp util, nerespectarea acestor responsabilități suplimentare pot fi utilizate de către locator de a rezilia contractul
În conformitate cu art. 777 CC chiriaș pentru a îndeplini în mod corespunzător sarcinile care îi revin în temeiul contractului are dreptul la un drept preferențial de a încheia un contract pentru un nou mandat, notifică decizia sa de a proprietarului, înainte de închiriere expiră în termenul prevăzut de contract. Totuși, trebuie avut în vedere că Art. 777 din Codul civil prevede, de asemenea pentru armonizarea unui astfel de acord, în special, valoarea chiriei, proprietar, și în cazul în care nu se ajunge la un astfel de acord, dreptul de prioritate de a încheia un contract pentru un nou mandat se încheie. În plus, îndeplinirea corespunzătoare de către locatarul a termenilor contractului nu este suficientă pentru a acorda locatarului un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen. Chiriașul are un astfel de drept numai în cazul în care, după terminarea contractului, locatorul intenționează să continue închirierea spațiilor. Și nu utilizați premisele pentru nevoile dvs.
Legislația conține anumite garanții pentru păstrarea contractului de închiriere atunci când trece proprietatea asupra spațiilor. Schimbarea proprietarului sediului nu implică modificarea sau anularea contractului de închiriere, cu excepția cazului în care părțile stipulează în contract încetarea acestuia în legătură cu înstrăinarea sediului (articolul 770 din Codul civil).
Fiecare parte va lua toate măsurile necesare pentru îndeplinirea corespunzătoare a atribuțiilor sale în temeiul contractului, încălcarea obligațiilor este baza pentru aplicarea sancțiunilor prevăzute de contract și legea. Locatarul ar trebui să fie atent cu privire la sumele contractului de închiriere, nu să fie de acord cu includerea în acordul de taxe suplimentare, aparent nesemnificative (asigurarea spațiilor, perioada pentru permisele de chiriaș și așa mai departe. D.), procedura și motivele pentru o schimbare unilaterală în ceea ce privește acordul de locatorului, în special mărimea chiriei, să acorde o atenție la condițiile de reconciliere și reparații, compensații pentru utilități, plăți de întreținere și alte condiții. Prin efectuarea responsabilitatea principală pentru transferul spațiilor, proprietarul poate utiliza eșecul sau executarea necorespunzătoare de către responsabilitățile arendași ale acesteia din urmă, lista care este mult mai mult decât o listă de obligații proprietar, ca un fel de „pârghie“ de pe chiriaș, rezilierea șantaj a contractului, în cazul unor cerințe non-regulate, mai ales după reparații chiriaș , costul căruia nu a început nici măcar să-și plătească. Locatarul trebuie să se înțeleagă că taxele care depășesc prevăzute de contract trebuie să fie executate în mod corespunzător, acordul adițional la contractul de închiriere, în caz contrar, chiriașul are dreptul de a ignora cerințele locatorului. În caz de încălcare a drepturilor de protecție a metodelor chiriaș ar trebui să vizeze restabilirea dreptului obligațiilor.
avocatul AK Legitimus
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: