Închirierea unei proprietăți cum să vă protejați interesele

Închirierea proprietății: Cum să vă protejați interesele

Pentru întreprinderile mici și mijlocii, leasingul este, de fapt, singura modalitate accesibilă de a utiliza imobilul necesar afacerii. Prin urmare, în cele mai multe cazuri, chiriașii trebuie să se ocupe de formularea contractului, pe care proprietarul a propus-o. Chiar și cele mai stricte condiții ale unui astfel de tratat nu sunt prea împovărătoare, când părțile au relații bune. Dar dacă situația se schimbă, chiriașul va putea conta doar pe baza acordurilor scrise. Ce se poate face pentru a proteja interesele companiei de surprize neplăcute? Să luăm în considerare câteva aspecte importante din această lucrare.







Iușkov Yegor, specialist principal, firma de avocatură "Lex", lexpravo.ru

Pentru întreprinderile mici și mijlocii, leasingul este, de fapt, singura modalitate accesibilă de a utiliza imobilul necesar afacerii. Prin urmare, în cele mai multe cazuri, chiriașii trebuie să se ocupe de formularea contractului, pe care proprietarul a propus-o. Chiar și cele mai stricte condiții ale unui astfel de tratat nu sunt prea împovărătoare, când părțile au relații bune. Dar dacă situația se schimbă, chiriașul va putea conta doar pe baza acordurilor scrise. Ce se poate face pentru a proteja interesele companiei de surprize neplăcute? Să luăm în considerare câteva aspecte importante din această lucrare.

O etapă importantă în procesul de formare a relațiilor de leasing este desfășurarea acțiunilor pregătitoare. Pregătirea calitativă ar trebui să includă, cel puțin, verificarea statutului contrapărții, obiectul contractului de leasing, competențele asupra obiectului contractului de închiriere și autoritatea de a semna contractul.

În această privință, trebuie verificată, de regulă, prezența unui adevărat certificat de proprietate asupra locatorului sau a unui contract de închiriere cu locatarul subînchiriat. Ar trebui verificată posibilitatea și condițiile de subînchiriere a obiectului. Acest lucru este foarte important, deoarece proprietarii pot fi numai proprietari, precum și persoanele autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietăți.

În același timp, în practică, iar în prezent există situații când chiriaș dintr-o dată și, desigur, nu este momentul pentru ea, trebuie să elibereze zonele ocupate, după cum a arătat adevăratul proprietar și să ia măsuri legale corespunzătoare, inclusiv litigii. În cazul în care chiriașul a plasat în spații închiriate orice producție, dar i se spune destul de premisele în mod legal eliberați, este evident că o astfel de evoluție ar putea duce la perturbări ale activității.

Verificarea proprietarului include și verificarea documentelor sale constitutive. Trebuie să fie obținut de la proprietarul unui set de documente sale constitutive, inclusiv actul constitutiv, certificat și altele. În plus, nu va fi de prisos pentru a comanda un extras din biroul fiscal, care va indica cine este fondatorul și directorul uneia dintre contrapartea.

Atunci când se verifică obiectul contractului de închiriere, este necesar să se stabilească prezența restricțiilor, a sarcinilor obiectului contractului de închiriere. Pentru aceasta, puteți, de exemplu, să comandați un extras din Registrul unic de înregistrare a statului (serviciu de înregistrare). Pe baza acestei declarații, puteți stabili cine este proprietarul obiectului chiriei, indiferent dacă obiectul este în ipotecă sau arestat. Pe lângă problemele juridice, este necesar să se clarifice unele aspecte tehnice, de exemplu, prezența întreruperilor cu electricitate, căldură și apă etc.

Următoarea etapă importantă și din multe puncte de vedere este discutarea termenilor contractului. Este important să ne amintim că există condiții care sunt obligatorii pentru includerea în contract și opționale, dar din acest motiv nu mai puțin importante.

Următoarele condiții esențiale trebuie să fie incluse în contractul de închiriere:

2) valoarea chiriei.

Textul contractului poate include condiții care nu sunt obligatorii pentru a trata contractul ca fiind valabil, dar sunt importante pentru a le considera mai protejate drepturile.







În astfel de condiții, de exemplu, puteți include:

1) scopul proprietății;

2) calitatea obiectului contractului de închiriere;

3) distribuirea responsabilităților pentru eliminarea deficiențelor obiectului;

4) informații cu privire la greutatea obiectului, inclusiv drepturile asupra obiectului terților;

5) repartizarea responsabilităților pentru întreținerea instalației, inclusiv plata plăților de utilități, a capitalului și a reparațiilor curente;

6) procedura de transferare a obiectului de arendă către locatar și returnarea obiectului după încetarea contractului.

Obiectul contractului de închiriere trebuie să fie individualizat în mod clar. Aceasta înseamnă că, atunci când se închiriază spații individuale, acestea trebuie să fie specificate în contract în conformitate cu datele din certificatul de proprietate și documentele ITO (explicație, plan). De obicei, aceste documente sunt anexe la acord. De exemplu, dacă un spațiu nerezidențial este închiriat. Când descrieți acest obiect, trebuie să specificați:

- planul de planșeu al clădirii indicând locația spațiilor închiriate;

- numerele camerelor și suprafața spațiilor închiriate;

- starea tehnică a spațiilor, furnizarea căldurii și a apei, securitatea.

Atunci când transferați o proprietate spre un contract de leasing, este recomandabil să o inspectați pentru a determina gradul de depreciere și starea reală a proprietății.

Această măsură va permite proprietarului să se elibereze de răspundere în exces, deoarece, în conformitate cu legislația aplicabilă locatorul nu este răspunzător pentru defecte ale bunului închiriat, pe care le-a convenit în termenii contractului. O descriere clară a locatarului de proprietate transferat este de asemenea important, deoarece locatarul este obligat să returneze obiectul de leasing la sfârșitul contractului, în aceeași stare în care a primit, luând în considerare uzura normală, sau în starea prevăzută de contract.

Un punct important este, de asemenea, decizia din contract privind soarta îmbunătățirilor proprietăților închiriate, definirea responsabilităților pentru întreținerea instalației închiriate, producția de reparații curente și majore.

Alta după obiectul contractului, o condiție obligatorie este valoarea chiriei atunci când se închiriază clădiri, structuri și alte bunuri imobile. De regulă, părțile nu uită să stabilească mărimea chiriei. În același timp, este posibil să se recomande să se precizeze în contract o sumă mai mare - costul proprietății închiriate. Aceasta poate servi ca mijloc de control al utilizării proprietății de către locatar, asigurându-i revenirea sau protejarea intereselor părților în cazul deteriorării (distrugerii) proprietății.

Evaluarea bunurilor, efectuate în prealabil printr-un acord între părți sau de către un evaluator independent, la acel moment în timp ce ei au relații bune și să mențină o abordare obiectivă a cazului, va fi, în viitor, reduce semnificativ riscurile și de a crea condiții pentru cel mai puțin din situația de conflict.

Chiar dacă părțile ar putea ajunge la acorduri cu privire la toți termenii esențiali ai tratatului, acest lucru nu exclude posibilitatea conflictelor și a altor consecințe negative, atât din motive obiective, cât și din motive subiective. În această privință, pare foarte important să se definească în condițiile contractului care prevăd răspunderea părților pentru încălcarea obligațiilor lor.

Aici aș dori să atrag atenția asupra unor circumstanțe. În primul rând, este foarte rar de a găsi în responsabilitatea tratate pentru întreruperi în furnizarea de servicii publice, și, de fapt, uneori, proprietarii fără scrupule ascunde în mod deliberat faptul că astfel de probleme în zonă (construcție, cameră), apar frecvent. În al doilea rând, tratatul trebuie să conțină un mecanism de soluționare a litigiilor. În caz contrar, nu este întotdeauna posibilă aplicarea măsurilor de responsabilitate stabilite de acesta. De exemplu, contractul prevedea dreptul locatarului de a reduce în mod unilateral chiria atunci când au apărut anumite circumstanțe. Cu toate acestea, mărimea reducerii ar trebui stabilită de comisia mixtă. Toate încercările uneia dintre părți de a convoca o comisie au fost nereușite. Și fără protocolul comisiei, această problemă poate fi soluționată numai prin intermediul instanțelor. În cazul în care contractul a fost prescris un mecanism de determinare a cantității de reducere a chiriei, în cazul abaterii de la crearea unei situații comisii comune ar putea fi rezolvate mult mai rapid și mai ieftin. În al treilea rând, un aspect interesant este aplicarea în practică a păstrării proprietății unui chiriaș pentru neplata plăților de arendă.

Fără a intra în detalii, putem spune că actuala legislație și practica judiciară ne permit să tragem următoarele concluzii cu privire la aplicarea acestui mecanism:

1) păstrarea proprietății în temeiul contractului de leasing este ilegală;

2) reținerea legală a proprietății la încetarea acordului are loc numai în cazul în care un chiriaș, știind despre anularea contractului (ca urmare a expirării contractului de închiriere, iar anunțul adecvat proprietar, etc), nu a reușit să ia măsuri rezonabile pentru a-și îndeplini obligațiile care le revin conform contract de închiriere.

Gama de probleme discutate este departe de a fi exhaustivă. Există încă un număr semnificativ de nuanțe care pot afecta securitatea relațiilor de închiriere, protecția drepturilor și intereselor locatarului și ale locatorului. În special, acestea necesită o definire atentă și corectă a condiției de reziliere și reziliere a contractelor; trăsături de subînchiriere; aproape întotdeauna o mulțime de consecințe negative cauzează greșeli în pregătirea contractelor de leasing prealabile; există și alte probleme importante.

Este aproape imposibil să vorbești despre totul de una sau chiar de mai multe ori, mai ales că în fiecare caz specific există caracteristici unice și se determină corectitudinea acțiunilor și condițiile necesare pentru contracte sunt în mod individual.







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: