Sfârșitul contractului de închiriere nu exclude posibilitatea ca, chiar și după aceasta, să apară o dispută între fostul chiriaș și locator. În acest caz, creanțele pot fi prezentate atât de către locatar, cât și de către locator la locator locatarului. Faptul este că expirarea termenului contractului nu scutește părțile de răspundere pentru încălcarea acestuia. În plus, unele dintre cerințele, în principiu, pot fi revendicate în instanță doar la sfârșitul contractului de leasing (de exemplu, cerințele proprietarului pentru restituirea spațiilor și pentru a evacua chiriaș, cererea chiriaș pentru rambursarea costurilor de îmbunătățiri permanente).
Proprietarul scutește acceptarea obiectului de închiriere
Proprietarul poate acționa cu rea-credință și poate evita acceptarea contractului de închiriere. De obicei, în astfel de cazuri, locatorul se așteaptă chiria suplimentară pentru perioada de întârziere, și foarte evitarea obiectului de leasing acceptare se reflectă în faptul că proprietarul nu semnează actul de acceptare și transferul de bunuri imobile.
Locatarul trebuie să aibă în vedere faptul că evitarea proprietarului de a semna documentul de transfer este considerată o neîndeplinire a obligației de a lua proprietatea. Aceste reguli sunt stabilite la paragraful 3 al paragrafului 1 și la paragraful 2 al articolului 655 din Codul civil al Federației Ruse.
Dragi cititori! Articolele noastre ne spun despre modalitățile tipice de soluționare a problemelor fiscale și juridice, dar fiecare caz are un caracter unic.
Un exemplu din practică. instanța de apel a constatat că proprietarul nu are dreptul să ceară chirie pentru perioada de întârziere returnează obiectul contractului de leasing la expirarea contractului în cazul în care locatorul se shied departe de acceptare a bunului închiriat
Instanța de primă instanță a respins cererea.
Curtea de Apel a lăsat neschimbată decizia instanței de primă instanță.
Instanța instanței de casație a indicat următoarele.
Faptul că în acest caz nu se eliberează certificatul de livrare și acceptare a proprietății de închiriere, nu atrage după sine eliminarea actelor judiciare atacate, din moment ce instanțele au constatat că reclamantul însuși ferit de acceptare a bunului închiriat. Faptul este că, atunci când solicită colectarea chiriei după eliberarea proprietății închiriate, locatorul a acționat cu intenția de a dăuna pârâtei.
Faptul că locatarul a eliberat clădirea înainte de expirarea unui termen de trei luni de avertizare de evitare, ceea ce proprietarul nu a fost de acord, poate afecta doar obligația locatarului de a plăti chiria până la rezilierea contractului.
Astfel, în cazul în care chiriașul dorește să părăsească localul înainte de expirarea duratei contractului de leasing, proprietarul nu are dreptul să se amestece cu el în acest sens, și încă să fie în măsură să solicite plata chiriei pentru întreaga perioadă de valabilitate a contractului. Cu toate acestea, acest lucru nu dă dreptul proprietarului de a se sustrage acceptarea bunului închiriat, și, de asemenea, să solicite instanței pentru recuperarea chiriei pentru perioada de după expirarea contractului, în cazul în care actul de transfer de proprietate și acceptarea de către părțile nu au semnat.
Pentru a remedia faptul de eschivare de acceptare a contractului de închiriere proprietarul poate obiecta prin compilarea act relevant cu terțe părți dezinteresate (de exemplu, un notar). Proiectul de transfer de proprietate către locatar poate fi trimis către locator pentru semnare și trimis prin poștă prin scrisoare recomandată cu o notificare de livrare.
Locatorul încalcă dreptul locatarului de a premedica un contract de închiriere pentru un nou termen
Chiriașul la sfârșitul contractului are dreptul de a premedita să încheie un contract de închiriere pentru o nouă perioadă (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, locatarul poate profita de acest drept preventiv dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:
- Chiriașul și-a îndeplinit corespunzător îndatoririle în temeiul contractului;
- Contractul de închiriere a încetat să mai existe după expirarea termenului și nu a fost reziliat;
- Locatarul a notificat locatorului intenția sa de a continua relațiile de închiriere în viitor;
- locatorul intenționează să continue închirierea proprietății;
- locatarul intenționează să încheie contractul în condițiile propuse de locator;
- dreptul de preempțiune al locatarului de a încheia un contract de închiriere nu este exclus în contractul de închiriere.
Astfel, avantajul fostului chiriaș există doar dacă celorlalți solicitanți de închiriere de bunuri i se oferă aceleași condiții pentru încheierea unui contract de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere a fost deja încheiat cu un nou chiriaș, dreptul fostului chiriaș la încheierea preferențială a contractului va fi încălcat în următoarele condiții:
- contractul de leasing anterior a fost reziliat la sfârșitul mandatului său și nu a fost reziliat prematur;
- Chiriașul și-a îndeplinit corespunzător îndatoririle în temeiul contractului;
- vechiul locatar, în avans sau în termenul specificat în contract, a notificat locatorul cu privire la intenția de a continua relațiile de închiriere în viitor;
- dreptul de preempțiune al locatarului de a încheia un contract de închiriere nu este exclus în contractul de închiriere;
- locatorul a încheiat un contract cu noul chiriaș în condițiile în care acesta nu ia oferit fostului chiriaș. Noi va fi condițiile sau aceleași condiții care au fost în acordul întrerupt, în acest caz nu contează. Acest lucru este explicat după cum urmează. În cazul în care un nou locatar va fi contractat în condițiile de încetare a contractului de închiriere, iar vechiul chiriaș a dorit să profite de dreptul preferențial de a încheia un contract, acesta va fi o încălcare a drepturilor de preferinta ale locatarului de a intra în contract, ca vechiul chiriaș și-a exprimat dorința de a încheia un acord pentru un nou mandat.
În cazul în care proprietarul va intra într-un acord cu un nou chiriaș în noul mediu, el încă nu a oferit chiriaș, acesta va fi, de asemenea, o încălcare a drepturilor de preferinta ale locatarului de a încheia un contract pentru un nou termen, ca nouă condiție el nu a fost oferit, și el nu le-a refuzat.
Întrebare: Cum poate un chiriaș să își protejeze dreptul la încheierea preferențială a unui contract de închiriere pentru un nou termen, în cazul în care proprietarul a încălcat-o?
În cazul în care proprietarul a refuzat să locatarului la încheierea contractului pentru un nou termen, dar într-un an de la data expirării contractului cu el a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul poate opta să prezinte instanței una dintre cele două cerințe (art. 3, alin. 1, art. 621 Codul civil al Federației Ruse):
- să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul de a reînnoi cu el contractul de închiriere,
- sau să solicite numai despăgubiri pentru astfel de daune.
În acest caz, preempțiune locatarului dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen nu se aplică în cazurile în care este reziliat contractul din cauza unei renunțare unilaterală a locatorului (p. 3 al art. 450, alin. 2, art. 610 din Codul civil), precum și în cazurile în cazul în care proprietarul la toate oprește livrarea de proprietate de închiriat. În aceste cazuri, locatarul nu are dreptul de a cu referire la paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil de a solicita recunoașterea eșecului contractului ilegal sau a da în judecată pentru a obliga proprietarul să încheie un contract.
Un exemplu din practică. instanța a respins cererea de constrângere chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere, ca dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru o viață nouă aparține doar chiriaș bona fide în conformitate cu contractul de închiriere, încetează la expirarea mandatului său
Reclamantul (locatarul) a intentat un proces împotriva proprietarului pentru a crea un nou contract de închiriere. Creanțele au fost motivate de încălcarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.
După cum rezultă din materialele de caz, a fost încheiat un contract de închiriere între părți, care a fost reînnoit pentru o perioadă nedeterminată la expirarea termenului său de valabilitate.
Proprietarul a trimis o scrisoare locatarului cu privire la refuzul unilateral de a îndeplini contractul, reînnoit pentru o perioadă nedeterminată.
Chiriașul a considerat că are dreptul de prioritate față de alte persoane pentru a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen și a făcut apel la instanță.
Instanța de apel a constatat că, în temeiul articolului 621 din Codul civil dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou mandat, există doar un chiriaș de bună credință în conformitate cu contractul de închiriere, încetează la expirarea mandatului său. Încheierea (reînnoirea) contractului de închiriere pe o perioadă nedeterminată privează locatarul de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.
În plus, reclamantul nu a notificat pârâtul cu privire la dorința de a încheia contractul pentru o nouă perioadă înainte de încheierea contractului, ceea ce nu permite recunoașterea chiriașului ca fiind bună-credință.
Locatorul păstrează ilegal proprietatea locatarului
În cazul în care chiriașul și actul de proprietar ca antreprenori (adică, ei sunt antreprenori sau organizații care fac afaceri individuale), atunci proprietarul are o oportunitate suplimentară de a pune în aplicare obligațiile chiriaș. Anume, locatorul poate să rețină chestiunea aparținând locatarului.
Justificare. Creditorul, care este un lucru care trebuie transmise către debitor sau de persoana specificată de către debitor are dreptul, în caz de neplată de către debitor în perioada de obligația de a plăti acest lucru sau compensații creditorului costurile asociate acesteia și a altor pierderi pentru al menține atâta timp cât obligația în cauză nu este îndeplinită (alin. 1 p. 1, v. 359 CC RF). Ținând lucrurile pot fi furnizate ca cerințele, cu toate că nu sunt legate de plata sau rambursarea costurilor de lucruri pe ea și alte pierderi, dar obligațiile care decurg din părțile laterale care acționează în calitate de antreprenori (art. 2 alin. 1, art. 359 din Codul civil).
În practică, proprietarii folosesc adesea retenție în raport cu chiriașii care se află în arierate în plățile de chirie.
Locatorul poate păstra proprietatea chiriașului în următoarele cazuri:
1) dacă acest lucru este prevăzut de termenii contractului de închiriere - atât înainte de expirarea perioadei de leasing, cât și ulterior;
Exemplu de redactare a termenilor dreptului chiriașului de a păstra proprietatea
„În caz de întârziere privind transferul chiriei pentru o perioadă de mai mult de cinci (5) zile bancare poate fi reziliat de accesul locatorului la proprietatea locatarului de până la rambursarea integrală a datoriei.“
2) după expirarea perioadei de leasing - numai în cazul în care locatarul este locatorul în mod legal (de exemplu, atunci când locatarul a dat proprietarul sediul la sfârșitul perioadei de leasing, nu părăsească sediul anterior din proprietatea lor).
Un exemplu din practică. proprietate proprietar de retenție chiriaș a fost recunoscut ca fiind legitim, deoarece dreptul de deducere a fost prevăzută în acordul, iar chiriașul a semnat actul de recepție și transmitere, nu părăsească sediul pe proprietatea lor
Instanța de recurs a recunoscut drept reținere legală a bunului locatorului de către locatar după expirarea termenului de leasing, motivând încheierea acestuia cu următoarele circumstanțe:
Consiliul. înainte de semnarea actului de acceptare și de transfer al spațiilor, locatarul are sens să elibereze în prealabil clădirea închiriată (premisă) din proprietatea care îi aparține.
În cazul în care locatorul, referindu-se la datorii de leasing, împiedică chiriaș să scoată proprietatea lor la sfârșitul perioadei de leasing, dar înainte de a semna de acceptare-livrare, aceste acțiuni sunt ilegale, iar proprietarul poate fi contestată în instanța de judecată.
Un exemplu din practică. locatorul a reținut în mod ilegal proprietatea locatarului prin închiderea imobilelor închiriate imediat după expirarea perioadei de închiriere și înainte de semnarea certificatului de acceptare a bunului
Proprietarul refuză să ramburseze costul îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății închiriate
Între părțile la contract la sfârșitul termenului de leasing, poate apărea o dispută privind rambursarea valorii îmbunătățirilor inseparabile ale obiectului de închiriere. Chiriașul la sfârșitul perioadei de leasing are dreptul la despăgubire pentru valoarea îmbunătățirilor inseparabile, sub rezerva următoarelor condiții:
- îmbunătățirile inseparabile sunt făcute de chiriaș pe cheltuiala proprie;
- îmbunătățirile inseparabile se realizează de către chiriaș cu consimțământul locatorului;
- altele nu sunt prevăzute în contractul de închiriere.
Chiriașul nu va putea să ceară de la compensarea locatorului pentru costul de îmbunătățiri permanente, în cazul în care acestea au fost efectuate fără consimțământul proprietarului sau proprietarului au fost compensate cu chiriile în perioada contractului.
Chiriașul are un avocat atunci când negociază textul acordului este necesar să se acorde o atenție specială modul în care este înregistrat contractul problema de compensare a locatarului costul de îmbunătățiri permanente ale obiectului închiriat. Landlords de multe ori indică în contract ca locatarul nu are dreptul la rambursarea cheltuielilor de îmbunătățiri permanente: „Odată cu încetarea contractului, locatarul este obligat să transfere sediul locatorului, împreună cu toate fabricate în incinta îmbunătățiri permanente pentru nici o considerație.“ Aceste condiții nu corespund intereselor chiriașului și, prin urmare, trebuie să fie excluse din textul proiectului de arendă. În caz contrar, locatarul nu va avea dreptul la o rambursare făcut îmbunătățiri permanente ale proprietății închiriate.
Proprietarul încalcă procedura de introducere a unei reclamații împotriva locatarului
Există două tipuri de încălcări de către locator a procedurii de introducere a unei reclamații împotriva locatarului.
1. Proprietarul face o reclamație împotriva locatarului cu încălcarea ordinului pre-judiciar de soluționare a litigiului
Ordinul obligatoriu de judecare poate fi stabilit atât prin lege, cât și prin contractul de închiriere (Partea 5 Articolul 4 al APC RF). Procedura de revendicare obligatorie a legii este disponibilă numai pentru cererile de reziliere a contractului de închiriere: proprietarul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a contractului numai după notificarea chiriaș în scris din direcțiile de necesitatea îndeplinirii obligațiilor sale într-un termen rezonabil (articolul 619 din Codul civil.). În acest caz, procedura de revendicare trebuie să fie respectată, indiferent dacă este stipulată în contract sau nu. Toate celelalte cazuri de ordin obligatoriu de judecată trebuie specificate în contractul de închiriere. În același timp, pentru a stabili o procedură obligatorie de rezolvare a litigiului este necesară înregistrarea procedurii sale, inclusiv procedura de efectuare acțiuni concrete pentru a face apel la instanța de judecată, o indicație în ce moment, de către cine și cui ar trebui să fie trimisă cererea și aplicarea pe care ar trebui să fie considerate documente, precum și termenul limită pentru a răspunde cererii.
Astfel, una dintre condițiile care sunt necesare pentru a exercita dreptul de a face recurs în fața unei instanțe este utilizarea unei ordonanțe de soluționare a litigiilor înainte de judecată.
În cazul în care proprietarul nu reușește să furnizeze dovada că înainte de a aduce un proces el a adresat locatarului cu cerința pentru modificarea sau anularea contractului, instanța părăsește cererea fără mișcare (art. 1, art. 136 Codul de procedură civilă al Federației Ruse, Art. 128 APK RF), urmat de întoarce cerere solicitant (v. 2 v. 136 GIC RF, n. 4 h. 1 lingura. 129 APC). În cazul în care sa dovedit după adoptarea declarației de cerere la producția și instituția de procedură, cererea va fi lăsată fără examinare (alin. 2, art. 222 PCC RF, n. 2 ore. 1, art. 148 din APC).
Un exemplu din practică. dacă obiectul revendicărilor specificate în cererea de reclamație nu coincide cu cerințele enunțate în cerere, instanța recunoaște că procedura de revendicare nu este conformă cu cerințele care nu sunt specificate în revendicare
2. Locatorul prezintă o reclamație către locatar cu încălcarea regulilor de competență
Ca regulă generală, pretențiile servit la locație sau de reședință transponder (Art. 28 din GIC, Art. 35 APC). Cu toate acestea, în cazul stabilirii contractului unei anumite instanțe, care va trebui să se ocupe de părțile contractante pentru a rezolva diferențele dintre ele peste (Art. 32 GIC RF, Art. 37 APC RF) pretinde ca locator la locatar și locatar către locator va fi necesar să fie prezentate într-o instanță stabilită prin acordul părților.
Acțiune depusă norme privind competența depreciate, trebuie returnate solicitantului (p. 2 h. 1 st. 135 GIC RF, p. 129 APC). În cazul în care sa dovedit după adoptarea declarației de cerere la producția și instituția de procedură, cazul ar trebui să fie trimis la o altă jurisdicție la instanța de judecată (pag. 3 h. 2, Art. 33 GIC RF, n. 3 h. 2, Art. 39 APC RF) .
Bazat pe materiale cu sursă deschisă
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: