În acest articol, nu voi intra în jungla formării tarifelor, formarea prețurilor pentru serviciile AJOAH. Să numim acest articol o opinie pentru începători președinții condominii, o sarcină care să explice principiile de formare a tarifelor în asociații și să se concentreze asupra mecanismelor instituționale din cadrul asociației de coproprietari ai unui bloc de apartamente în aspectele organizației de plată pentru locatarii casei în conturile condominii. Tarifele pentru plata lunară de către chiriașii casei sunt pregătite de membrii consiliului condus de președintele Consiliului de Administrație al AJOAH. Consiliul de administrație ia o decizie corespunzătoare în procesul-verbal al ședinței Consiliului de administrație al AJOAH, iar prezenta decizie (dacă nu este prevăzută altfel în Cartă) este prezentată spre aprobare membrilor asociației. În cazul în care majoritatea membrilor condominii au votat pentru această decizie (în proiectul de decizie, în cazul în care votul se realizează prin intermediul unui chestionar scris), un document consolidat al deciziei semnate de președintele AJOAH consiliului. Dacă proiectul de decizie este respins (votat "mai puțin de jumătate") de membrii asociației de coproprietari, atunci totul revine la o nouă rundă.
Nu vă speriați, cu lucruri neobișnuite, strângeți probleme procedurale, deoarece se face doar o dată pe an. Și în practica mea eu (cred ca mulți AJOAH) pregătește toate documentele pentru consiliu independent pe o matrice lungă stabilită, iar apoi le transmit aceste documente membrilor consiliului pentru semnare. Membrii AJOAH nu intră în esența problemelor și susțin, de regulă, această decizie fără opreri speciale. Desigur, decizia va fi luată fără probleme, dacă toate serviciile și costul total pe un metru pătrat vor fi compromise.
Voi sapa un pic mai profund in dezvoltarea tarifelor pentru AJOAH pe baza unui compromis intre cele doua extreme, care conduc un razboi constant intre ele. Faptul este că există două concepte de bază pentru formarea de tarife în AJOAH, în conformitate cu care consiliul poate merge sau de a crea un compromis între ele. Primul concept (extrem) este de a plăti la orice preț mai puțin decât în biroul de locuințe sau cel puțin să nu plătească sumele inutile, pe care le solicită Serviciul Housing and Utilities. Și dacă este o chestiune de a plăti conturile AJOAH, care rămân pe balanța biroului de locuințe, atunci plătiți numai sumele care sunt cele mai necesare și evidente în rezultatele îmbunătățirii existenței casei. Și că costurile administrative (costurile constante) pentru existența condominii au fost, sunt aproape invizibile în contabilitatea asociației, în caz contrar va irita foarte mult rezidenții cu venituri mici din casă.
În cazul în care casa are un număr mare de apartamente, atunci acest lucru este ușor de realizat, deoarece suma pentru administrativ - costurile fixe ale AJOAH nu vor fi semnificative din cauza absenteismului dintre un număr mare de plătitori.
Desigur, vrei cel mai bun, dar în cazul în care casa ta are chiriași cu venituri mici, atunci nu se poate evita căutarea de compromis, care poate lua diverse forme, până la eliberarea acestui strat de chiriași din toate taxele suplimentare. Desigur, acest lucru se poate face în cazul în care în casa ta o parte bună venit în plus față de contribuțiile sau acest strat un procent mic. Dacă găsiți un compromis între aceste concepte de dezvoltare a casei, acest lucru nu va duce la formarea de conflicte și o parte semnificativă a celor care nu plătesc conturile AJOAH.
Și aici este foarte important să ajungem la un acord comun, deoarece poate exista un procent critic de oameni care nu vor să plătească pentru servicii și acest lucru va duce la situații de conflict, revoluție internă, împărțirea "dreptului și stânga" în interiorul casei. Prin urmare, suporterii celei de-a doua modalități de dezvoltare acasă este de dorit să crească treptat suma din conturile chiriașilor casei, începând cu un mic serviciu. Că oamenii ar vedea rezultatul pas cu pas, de exemplu, să organizeze mai întâi iluminarea automată în față și în curte, cu senzori de luminozitate și lumini economice, apoi să instaleze ușile bune etc. Și treptat oamenii ca câinii lui Pavlov vor începe să înțeleagă relația cauzală dintre banii pe care îi alocă și îmbunătățirea serviciului în casă, că atunci când plătesc, de exemplu, 100 UAH. acești bani merg într-adevăr pentru a-și îmbunătăți viața!
Avocații celei de-a doua căi de dezvoltare în lucrul cu chiriașii (în propaganda internă) este important să depășim reticența de a plăti mai mult, iar acest lucru este foarte, foarte dificil.
Voi deschide un alt aspect al venitului în AJOAH, care în nici un caz nu poate fi ignorat, dar este necesar să se motiveze, să se dezvolte, să se încurajeze și să se crească în orice fel. Sunt oamenii bogați ai casei tale. Uneori, oamenii bogați, condus de îmbunătățirea serviciului în propria casă, sunt gata să aloce sume considerabile, o dată și în mod continuu, și acesta este un ajutor foarte bun pentru viața financiară a AJOAH. Lucrul cu acești oameni vă poate schimba conturile fără recunoaștere, împreună cu realizările AJOAH. Oamenii bogați nu își vor aloca niciodată banii proprii birourilor de locuințe, iar mecanismele Administrației Locuințelor nu acceptă bani pentru o anumită casă. Dar pe propriul condominiu, acești bani pot fi alocați cu plăcere și inspirație. Dar nu uitați că acești oameni sunt foarte vulnerabili și trebuie să le poarte „ca un rau cu o stupa“, denaturând orice cuvânt sau nu aspectul de cineva de la locatarii casei, și veți pierde investiția în casa ta. Prin urmare, în propaganda internă generală, ar trebui să arate binefăcătorilor tuturor chiriașilor. Desigur că nu sunt proști, ci dimpotrivă, sunt oameni foarte inteligenți și suspecte, astfel încât aveți nevoie pentru a găsi confortabil pentru ei, pentru a forma reprezentarea lor în această lume, iar dacă nu sunteți gata pentru o ostilitate internă la moșiile sau nu veți putea configura corect locuitorii din casa ta , atunci limita dvs. de investiții va fi rapid epuizată.
Tarifele se formează luând în considerare toți factorii, se formează luând în considerare compromisul tuturor oportunităților și resurselor explicite și ascunse. Format pentru a se potrivi toate nevoile si dorintele pentru care, în calitate de lider de asociere, care doresc să-și sacrifice propriul lor timp, și pentru care marea majoritate a casa ta va fi gata să se sacrifice acceptabil psihologic pentru suma de rate lunare. În general, totul depinde de oportunități, nevoi și dorințe.
Să mergem mai departe. Și acum, cu privire la decizia de compromis luată de membrii AJOAH care au aprobat bugetele AJOAH pentru anul în curs, se creează conturi, le voi descrie în detaliu mai jos. Plătiți facturile ar trebui să fie membri ai AJOAH, iar restul locatarilor, indiferent dacă acestea sprijină activitățile asociației sau nu, pentru că, în orice caz, acestea sunt utilizatori pasivi sau activi de servicii și servicii de acasă, care organizează condominii.
În această perioadă, locuitorii casei dvs. vor avea două conturi, pe care le plătesc lunar, unul de la Oficiul pentru locuințe și celălalt de la OSBB.
ZhEKovsky cont, știm cum arată și cine și cum este. Toate conturile dvs. de la biroul de locuințe includ cheltuieli care sunt direct legate de activitatea momentană a casei și a teritoriului dumneavoastră. Acumulare pentru toate reparațiile posibile de asfaltare etc. acestea nu sunt incluse, aceste cheltuieli sunt obligate, dacă este posibil, să aloce statul și să le aloce în mod reticent acelor facilități rezidențiale care nu pot face deja fără el.
Lăsați deoparte subiectul în costurile de renovare, deoarece aceste costuri viitoare condominii pot include în bugetele lor, acumulate pe conturile sau că costurile viitoare din care vor fi formate conturi pentru suma de chiriasi. În același timp, placa poate sau nu poate include acumularea acestor resurse pentru conturile condominii, iar apoi contul chiriașilor va arata mai placuta, dar locuitorii vor fi nevoiți în măsura problemelor și necesitatea apropie de a organiza sume considerabile cioplită în situația de urgență necesare și lucrările în curs de desfășurare.
Banii alocați de stat pentru astfel de nevoi se numesc subvenții. În primul rând, de regulă, acești bani sunt alocați acelor case în care locuiesc "conurile". "Shishki", care poate afecta oamenii din organizațiile relevante. Iar acești oameni, la rândul lor, iau decizii, ale căror case vor fi în continuare în acest program de reparații sau modernizare. Și după aceea, banii rămași, conform principiului rezidual, se redistribuie în alte case cu nevoi speciale, urgente mult așteptate. Treptat, casele ZhEKovskie și casele aflate sub conducerea AJOAH în dreptul de a aloca bani de la bugetul de stat sunt egalizate. Acestea sunt tendințe bune, dar este rău faptul că principiul alocării este în continuare același, lung, dureros și cu nevoi extreme de urgență.
Să mergem mai departe cu privire la problema conturilor din cadrul AJOAH.
Casa AJOAH, care este pe balanța biroului de locuințe poate realiza o reducere a volumului de servicii oferite de locuințe și utilități. Pentru a face acest lucru, membrii AJOAH iau decizia adecvată și oferă un set de lucrări administrației lor de locuințe. În această decizie, trebuie remarcat faptul că aceste servicii vor fi efectuate / organizate chiar de AJOAH. AJOAH poate astfel să reducă suma facturilor emise rezidenților casei dvs. de către administrația de locuințe și să crească cu aceeași creștere, mai mică sau nu, a valorii contului de asociere.
Acestea sunt factorii care afectează valoarea conturilor dvs. de la biroul de locuințe și de la AJOAH și justifică funcționarea simultană a două conturi, de la biroul de locuințe și de la AJOAH.
Acum putem trece la problema dezvoltării conturilor din AJOAH și a principiului replicării lor.
A trebuit să comunic cu mulți manageri ai AJOAH și am aflat că în multe AJOAH, așa cum am practicat producția de forme de facturi lunare în Excel. Bineînțeles, contul este făcut în asemănarea contului ZhEKovsky cu detaliile OSMD.
Cineva imprimă facturi lunare și distribuie între locatarii sub o listă (în acest scop emiterea librete de forma), cineva aruncă aceste conturi la cutiile poștale, așa cum fac ZhEKi cineva distribuie facturile de mână fără semnături, iar cineva trimite factura prin scrisoare recomandată (în funcție de circumstanțe).
Contabilul, în cursul primirii plăților asupra chiriașilor, efectuează în plăcuța "plata comisioanelor de membru" efectuate în EXCEL toate plățile pentru fiecare apartament. În fiecare lună, contabilul îmi oferă o placă în care văd dinamica plăților și a debitorilor.
Lucrez cu debitorii după cum urmează. Am aruncat în cutia poștală facturile tipărite cu inscripția "FORBIDDEN" și suma datoriei. Această acțiune am face câteva luni într-un rând, și apoi conectați menajera, om de serviciu pentru a informa chiriasul datoriei cu o cerere de a plăti, și, ulterior, în cazul în care plata nu este primită și apoi, am conecta „artileria grea“, care este, am conversație dificil personal neplăcut pentru " viață "în apartamentul defaulterului. Înainte de proces, nu trebuia să merg, pentru a rezolva problemele plăților și arieratelor de plăți, a fost suficientă măsurile luate.
Pentru a reduce casa ta la interesul chiriașilor pentru servicii bancare, plata facturilor dvs., poate fi încheiat cu cea mai apropiată sucursală a unei bănci a Băncii de Economii sau orice altă bancă, furnizează astfel de servicii, contractul de plată a serviciului dvs. HOA și apoi procentul poate fi făcută mică.
Pentru AJOAH, care au luat acasă propriile solduri, există mai multe modalități de a rezolva problemele avute în vedere, aceasta este contabilitatea clasică a fiecărui apartament în programele clasice de contabilitate de către contabil.
Dorința de a face cont ZhEKovsky fără o parte din serviciile pe care le au în mod activ, dar în casa lui fac eu ZhEKom reduc volumul de servicii și, astfel, reduce cantitatea de facturi nu sunt făcute pentru locuitorii din casa lui. N-am făcut din mai multe motive, în primul rând, înainte de mâinile nu ajung, sau mai degrabă, până la venirea curțile în lupta pentru piesele vândute ilegal spațiu în casa mea, am decis această problemă nu este de a forța, pentru că biroul meu de locuințe mă sprijină în multe probleme. În al doilea rând, pentru a merge în chestiuni de procedură obositoare nu doresc să, se va lua o mulțime de timpul meu la fel, dar nu doresc să deranjez capetele acelor oameni de la departamentul de locuințe, pe care am respect și pe care am contribuie puternic. În al treilea rând, în comparație cu transformări pozitive și costisitoare în casa mea casa mea de plăți chiriași atât de mici încât sunt dispuși să sufere câțiva ani, până în momentul în care, până când am găsit timp pentru ea, precum și orice circumstanțe adecvate.
Publicații științifice
Articole similare
-
Drepturile și îndatoririle Comisiei de audit a articolului Osmd al companiei Osbb "Noviy svit 13"
-
Osbb sau jak care este mai bine pentru chiriasi, analist de la
Trimiteți-le prietenilor: