Reparații capitale de proprietăți comune în clădiri de apartamente.
expert - doctorat Profesor asociat al Departamentului de Stat și Drept Administrativ al Universității de Stat din St. Petersburg Dmitrikova E.A.
O condiție prealabilă pentru o viață sigură și confortabilă într-o clădire de apartamente este o revizuire calitativă și actuală a proprietății comune.
Legislația actuală privind proprietarii de spații într-un bloc de apartamente are atribuția nu numai să plătească pentru întreținerea și întreținerea bunurilor comune în blocul de apartamente, dar și pentru a finanța costurile de reparații capitale ale casei.
Articolul 210 din Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse) prevede că proprietarul suportă sarcina de a păstra bunurile care îi aparțin, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau prin contract.
Reparația majoră a bunurilor comune într-o clădire de apartamente se efectuează pe cheltuiala proprietarilor fondului de locuințe (articolul 154 din Codul locativ al RF - denumit în continuare Codul locuinței RF). Prevederea clauzei 3, articolul 158 din Codul de licență al RF, prevede că obligația de a plăti pentru repararea capitalului unui bloc de apartamente se extinde la toți proprietarii de spații din această casă din momentul apariției dreptului de proprietate asupra spațiilor din această casă.
Având în vedere că o mare parte a spațiilor a devenit proprietatea cetățenilor, ca urmare a privatizării, dispoziția corespunzătoare din Legea privind privatizarea fondului de locuințe este proiectat pentru a proteja proprietatea și locuințe drepturilor cetățenilor de a privatiza spațiilor de locuit în case care necesită reparații majore.
Acțiunea regulii, împreună cu statul de obligația de tranziție de a plăti pentru reparații majore la noul proprietar, inclusiv nerealizarea proprietarului anterior de obligația de a plăti contribuții pentru a repara (p. 3 Articolul 158 din Codul de locuințe), ridică o serie de probleme litigioase în aplicarea articolului 16 al instanțelor Legea privind privatizarea locuințelor.
Relevanța acestor aspecte rezultă din faptul că municipalitățile pentru o lungă perioadă de timp a trecut clădiri de apartamente, dormitoare, care a funcționat fără o revizuire majoră la privatizarea timpului (în unele cazuri, mai multe decenii), iar după privatizarea spațiilor de locuit este de municipalități se găsesc în rolul unui fost proprietar . Într-o serie de decizii judecătorești a declarat că clădirea în care sunt privatizate de locuințe au fost deținute de subiecți RF și au fost transferate în proprietatea municipală, pe baza unei hotărâri privind cererea de obligația de a lua în proprietate municipală.
Cu toate acestea, o astfel de concluzie a Curții Constituționale a Federației Ruse a pus la îndoială eficiența reparațiilor capitale a clădirilor de apartamente, ceea ce nu este în mod clar în concordanță cu interesele cetățenilor, de a privatiza apartament, și aștept cu nerăbdare să revizia fostului proprietar.
Rețineți, de asemenea, actul judiciar "pentru viitor". Relațiile juridice în domeniul reparațiilor capitalului proprietății comune în clădirile cu apartamente sunt reglementate de prevederile art. st.166-191 secțiunea IX a RF LC.
Cheltuielile pentru reparațiile capitalului proprietății comune într-o clădire de apartamente sunt finanțate din fondurile fondului de reparații capitale și din alte surse care nu sunt interzise prin lege. Fondul se formează în detrimentul contribuțiilor obligatorii ale proprietarilor de spații (articolul 169 din Codul RF). Proprietarii de spații într-o clădire de apartamente au dreptul de a alege modul de formare a fondului de reparații capitale (cont special sau cont al unui operator regional).
Diferența principală dintre contul special al operatorului regional al contului este că contul special de fondurile acumulate sunt acumulate și cheltuite în legătură cu fiecare casă special, în timp ce contul operatorului regional poate utiliza fondurile acumulate dintr-o clădire de apartamente pe executarea de lucrări pe un alt bloc de apartamente - original "Metoda cazanului".
Un defect esențial în constituirea fondului de reparații capitale pe contul unui operator regional este de obicei recunoscut ca lipsa posibilității de a efectua reparații majore, după cum este necesar, deoarece reparațiile majore se efectuează numai în conformitate cu ordinea în cadrul programului regional. Recent, mass-media acordă atenție faptului că proprietarii de case noi "nu pot conta pe reparații majore, deducând ruble de sânge" [1].
În cazul alegerii unui operator regional, o entitate publică, de fapt, va putea să dispună de fondurile proprietarului pentru reparații capitale în alte clădiri de apartamente. Proprietarii apartamentelor din clădirile cu apartamente noi sunt mai puțin protejați în această situație. Respingerea de povestiri scurte, care amenință să încălcarea unei obligații privind transferul de fonduri, datorită faptului că cetățenii nu sunt de acord cu ordinea, potrivit căreia fondurile proprii vor fi utilizate pentru reparații capitale ale obiectelor, în conformitate cu programul subiectului Federației Ruse. În acest sens, ne amintim de dreptul de a alege formarea de cont special de reparații de capital fond (proprietarul ar putea fi condominii sau cooperativă de locuințe).
În plus, înainte de modificarea legislației privind locuințele, instanțele au subliniat că tranșele pentru reparațiile capitale sunt plăți țintă și nu pot fi cheltuite în alte scopuri. Această abordare este menținută, prin care taxa de revizuire nu poate fi considerată ca plată în avans nu a furnizat servicii privind reparația capitală a proprietății comune a clădirilor de locuit în regiune pentru o lungă perioadă de timp și sunt proprietarul fondurilor, care sunt într-un cont special.
Alocarea obligației de a efectua reparații majore / rambursarea costurilor de reparații capitale.
Perioada de funcționare a blocului de locuințe, care precede începerea reparației capitale a casei, ținând cont de situația acestei case, poate fi foarte lungă. În această perioadă, schimbări în structura proprietarilor de spații (donare, cumpărare și vânzare, moștenire, diviziune de proprietate). În tranziția de proprietate a spațiilor într-o clădire de apartamente la un nou proprietar devine proprietar al obligației anterioare de a plăti pentru costurile de reparații capitale ale clădirilor de apartamente, inclusiv neindeplinirea proprietarului anterior de obligația de a plăti contribuții pentru recondiționare (partea 3 din articolul 158 din Codul de locuințe).
Diferitele motive pentru modificarea compoziției proprietarilor determină substanța și rezultatul soluționării litigiilor legate de rambursarea cheltuielilor pentru reparațiile capitale.
Privatizarea spațiilor rezidențiale ocupate în case care necesită reparații majore este permisă.
Evident, spre deosebire de persoanele care achiziționează apartamente în proprietate, proprietarii nu pot alege un bloc de locuințe pe baza contractului de privatizare care nu necesită reparații majore. De regulă, persoanele menționate, dimpotrivă, sunt forțate să privatizeze un apartament într-o clădire de apartamente, proprietarul căruia nu a făcut o revizie a proprietății comune.
Curtea Constituțională a Federației Ruse, care permite eliberarea respectării Constituției modelului legislativ Federația Rusă, care permite transferul de proprietate al cetățenilor entităților de drept public rezidențiale fără a efectua ultimele taxe de revizuire, a subliniat în repetate rânduri că situația nu poate fi considerată încălcarea drepturilor legale ale cetățenilor [2 ].
Problema dovedirii obligației existente a fostului chiriaș.
Cu toate acestea, satisfacerea cerințelor privind îndeplinirea obligației fostului proprietar de a efectua reparații majore / recuperarea costurilor pentru reparațiile capitale este dificilă din următoarele motive.
În afara evaluării judiciare, de regulă, există sau nu există posibilitatea de a solicita documente care să confirme necesitatea de reparații capitale în momentul privatizării. Confirmarea nevoii de reparații majore la momentul inspecției după privatizare [9]. existența corespondenței dintre chiriașii casei și fostul proprietar privind includerea apartamentului în programul de reparații capitale nu permite instanțelor să recunoască fostul creditor ca persoană obligată [10].
Compoziția subiectului relațiilor care se formează în legătură cu îndeplinirea datoriei.
Legea definește strict componența subiectului relațiilor juridice avute în vedere: proprietarul spațiilor de locuit privatizate și fostul proprietar. Prin urmare, obligația acestora de a efectua reparații majore apare numai în fața proprietarilor de spații rezidențiale din blocul de locuințe și, prin urmare, au dreptul să se adreseze instanței cu cererea de a executa obligația. Societatea de administrare, acționând în numele proprietarilor, trebuie să confirme că aceasta ia fost delegată [11].
nave Definiție SAC concluzii că eșecul în momentul privatizării obligației de a produce revizuire apare proprietarilor (inclusiv proprietarii) de spații rezidențiale și lipsa de confirmare a apariției pierderilor datorate lipsei de acțiune pârâtului recunoscut în mod legal. [13]
Nu este întotdeauna posibilă stabilirea indiscutabilă a persoanei care este obligată să efectueze reparații majore / să ramburseze costurile realizării acesteia.
De exemplu, municipalității i s-au respins cererile de recuperare a costurilor de reparare a capitalului. Instanța a procedat la faptul că obligația reclamantului de a revizui casa rezidențială a apărut ca obligație statutară a unuia dintre proprietarii săi și nu este obligația fostului proprietar de a fi executată [16].
Adesea vorbim despre acele blocuri de apartamente care au fost transferate în proprietate municipală în baza unei hotărâri judecătorești privind un proces privind obligația de a lua în proprietate municipală.
Articolul 210 din Codul civil stabilește că proprietarul suportă sarcina de a păstra proprietatea, dacă legea nu prevede altfel.
Formarea unui fond de reparații capitale.
Cheltuielile pentru reparațiile capitalului proprietății comune într-o clădire de apartamente sunt finanțate din fondurile fondului de reparații capitale și din alte surse care nu sunt interzise prin lege. Fondul se formează în detrimentul contribuțiilor obligatorii ale proprietarilor de spații (articolul 169 din Codul RF). În conformitate cu prevederile art. 170 ZhK deținătorii de proprietăți RF au dreptul să aleagă constituirea unui fond de reparații capitale pe un cont special (proprietarul poate fi o HOA sau o cooperativă de locuințe) sau în contul unui operator regional.
Ordinea de protecție a dreptului încălcat.
Cerința de a invalida inactivitatea autorităților de stat, autorități locale, alte organisme și organizații abilitate cu legea federală cu anumite stat sau de altă autoritate publică, funcționarii publici nu trebuie luate în considerare în ordinea procedurii de acțiune. Cazurile provocatoare omisiunile care trebuie luate în considerare în ordinea capitolului 24 din Codul de procedură Arbitrazh.
Cu toate acestea, instanța a constatat că inacțiunea pentru reparațiile capitale nu ar trebui să fie luată în considerare separat de cerința de recuperare a fondurilor pentru reparațiile capitale. Iar inacțiunea, de fapt, este o circumstanță care trebuie dovedită în cadrul cererii revendicate de recuperare a banilor pentru reparații capitale [22].
Legislația actuală privind proprietarii de spații într-o clădire de apartamente sub datoria nu numai să plătească pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente, dar, de asemenea, finanțarea costurilor de reparație capitală a casei (st.210 Codul civil, art. 154 Cod de locuințe, Art. 158 din RF LC ).
În evaluarea admisibilității revizuirea fondului instanța a reținut că aceste contribuții nu pot fi considerate drept o plată în avans pentru serviciile nu au fost încă prestate la reparația capitală a proprietății comune a clădirilor de locuit în regiune pentru o lungă perioadă de timp și sunt proprietarul fondurilor, care sunt într-un cont special. Astfel, observată practica stabilită anterior de recunoaștere a contribuțiilor pentru revizuirea generală a plăților țintă care nu pot fi cheltuite în alte scopuri.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: