Trimite pe e-mail
Sistemul contabil rus a fost în curs de reformare pentru mai mult de un deceniu, al cărui scop este de a aduce sistemul național de contabilitate în conformitate cu standardele internaționale de raportare financiară (IFRS). În continuarea programului de reformă, vechile sunt abolite și se adoptă noi reglementări contabile, se adoptă orientări metodologice și se revigorează documentele care, aparent, deja depășesc cu disperare.
În acest articol vom examina ce consecințe fiscale pentru părțile la o tranzacție în construcția sau cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare decurg din scrisoarea de mai sus.
Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Federației Ruse nr. 07-02-10 / 20
Sistemul contabil rus a fost în curs de reformare pentru mai mult de un deceniu, al cărui scop este de a aduce sistemul național de contabilitate în conformitate cu standardele internaționale de raportare financiară (IFRS). În continuarea programului de reformă, vechile sunt abolite și se adoptă noi reglementări contabile, se adoptă orientări metodologice și se revigorează documentele care aparent sunt deja fără speranță.
În acest articol vom examina ce consecințe fiscale pentru părțile la o tranzacție în construcția sau cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare decurg din scrisoarea de mai sus.
Dacă obiectul a fost construit de organizație
Dacă o companie construiește un obiect, contabilul are întotdeauna o întrebare despre momentul în care investițiile de capital în acesta pot fi considerate complete. Din momentul în care achiziția (construcția) obiectului imobiliar nu coincide cu data înregistrării de stat, este necesar să se clarifice când obiectul realizat prin construcție ar trebui să fie contabilizat ca obiect al mijloacelor fixe.
În conformitate cu articolul 1 din Codul de dezvoltare urbană al Federației Ruse, construcția de clădiri, structuri și structuri de pe teren este recunoscută drept construcții de capital. construcție de capital de proprietate este produsă în principal de către contractori, din moment ce în temeiul articolului 52 din Codul de urbanism, clientul (dezvoltator), pe baza unor contracte pot implica organizații pentru construcții. În conformitate cu articolul 703 din Codul civil un contract este un contract pentru fabricarea sau prelucrarea (manipulare), lucrurile sau de a face alte lucrări cu transferul rezultatelor sale către client.
Acceptarea lucrărilor de construcție a contractului și de instalare, executate de scopuri industriale, rezidențiale, civile și alte vor fi semnate de către client și contractor al Actului de acceptare a muncii prestate (p. COP-2). Pe baza acestui act, se elaborează un certificat de cost al lucrărilor și costurilor (CS-3).
Paragraful 1 al articolului 55 din Codul de urbanism al Federației Ruse a stabilit că eliberarea de permise pentru facilitatea de a opera este un document care atestă executarea de construcție, reconstrucție, reparație proiect de construcție de capital în întregime cu permisiunea pentru construirea, conformitatea obiectului construit de construcție de capital a planului de dezvoltare urbană a terenului și documentația proiectului. Pentru primirea sa, dezvoltatorul se adresează organismului executiv federal, autorității executive a entității constitutive a Federației Ruse sau autorității locale care a eliberat autorizația de construire. Concomitent cu cererea de eliberare a permisiunii de intrare în exploatare se anexează documentele prevăzute la paragraful 3 al articolului 55 din Codul de amenajare a teritoriului Federației Ruse.
Conform paragrafului 10 al Codului de Urbanism al Federației Ruse, permisiunea de a pune în funcțiune instalația este baza pentru înregistrarea de stat a obiectului construit de capital construit.
Astfel, odată ce investiția de capital în domeniul imobiliar este terminat, obiectul este pus în funcțiune, precum și documentele depuse sau pregătite pentru a fi prezentate înregistrării de stat, contabilul are dreptul de a transfera proprietatea în contul contului investițiilor în active fixe într-un sub-cont separat pentru 01 capete de acuzare. De îndată ce dreptul de proprietate este înregistrat pentru acest obiect, acesta ar trebui transferat dintr-un subcont separat la activele fixe în exploatare.
De la începutul lunii următoare, clădirea (obiectul activului fix) trebuie inclusă în baza de impozitare pentru impozitul pe proprietate. La urma urmei, faptul de a avea un stat. certificatele de proprietate asupra bunurilor imobile în calcularea impozitului pe proprietate nu joacă un rol. Cerințele pentru înregistrarea obligatorie de stat a clădirilor în paragraful 1 al articolului 274 din Codul Fiscal nu sunt conținute. Astfel, impozitul pe proprietate este supus unor active fixe care se află în bilanțul societății, indiferent de disponibilitatea documentelor privind înregistrarea de stat.
Amortizarea pentru un astfel de obiect este acumulată în procedura generală începând cu prima zi a lunii următoare lunii de acceptare a obiectului la contabilitate.
Impozite pe venit
Pe baza articolului 258, alineatul 8, din Codul Fiscal principalele mijloace ale căror drepturi sunt supuse înregistrării de stat, în conformitate cu legislația rusă, inclusă în grupul de amortizare corespunzătoare din momentul în fapt documentat de depunere a documentelor pentru înregistrarea acestor drepturi. O astfel de confirmare este o chitanță.
Vânzarea de bunuri imobiliare (cont de la vânzător)
De asemenea, în viitorul apropiat este prelucrările PBU 6/01 "Contabilitatea mijloacelor fixe" și apropierea prevederilor acesteia de standardele internaționale corespunzătoare. Este posibil ca, în locul noțiunii de "proprietate", să se introducă conceptul de activ și noțiunea de "proprietate" să fie înlocuită cu conceptul de "deținere și acceptare a riscurilor din utilizarea bunurilor".
În ajunul schimbărilor, Ministerul Finanțelor a început să pregătească contabilii pentru a schimba poziția tradițională în contabilitatea imobiliară, dacă obiectul a fost transferat de la vânzător la cumpărător înainte de înregistrarea de stat a tranzacției.
Conform articolului 425 din Codul civil al Federației Ruse, acordul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți de la momentul încheierii acestuia.
În cazurile în care înstrăinarea proprietății face obiectul înregistrării de stat, dreptul de proprietate asupra dobânditorului are loc în momentul înregistrării (articolul 233 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse).
Codul civil al Federației Ruse nu interzice părților să convină asupra transferului unei astfel de proprietăți înainte de înregistrarea de stat - acest lucru este adesea cazul.
Judecătorii a subliniat că transferul efectiv al bunurilor imobile printr-un act de acceptare și de transfer al vânzătorului până la momentul înregistrării de stat de proprietate al cumpărătorului este proprietarul nominal al proprietății (privat de drepturile de utilizare, proprii și aruncați-l). Cumpărătorul dobândește dreptul de posesie și utilizarea de bunuri imobiliare de nu dobândesc dreptul de a dispune de ele, nici, desigur, dreptul de proprietate asupra acestuia.
Ministerul Finanțelor a început să acorde atenție faptului că transferul de bunuri imobile de către vânzător și acceptarea de către cumpărător se efectuează în baza unui act de transfer semnat de ambele părți. După livrarea acestor bunuri către cumpărător și semnarea actului de primire și obligația vânzătorului de transport de a transfera proprietatea este considerată executată, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contract (alin. 1, art. 556 din Codul civil). O înregistrare a proprietății certifică doar transferul de proprietate asupra obiectului.
contabilitate
În practică, există o diferență de timp între data transferului de bunuri imobiliare către cumpărător în temeiul actului de transfer și data înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți pentru cumpărător.
Prin urmare, se pune întrebarea, la ce organizație punct, vânzătorul trebuie să scrie în afara obiectului vândut din contul 01 „active fixe“: la momentul semnării actului de acceptare și de transfer sau imediat după înregistrarea de stat trece de transfer de proprietate a obiectului către cumpărător?
Până în prezent, vânzătorul a eliminat obiectul din bilanț și a recunoscut încasările în același timp cu înregistrarea drepturilor cumpărătorului în EGRP. El a fost condus de cerințele de la punctul 19 din PBU 10/99. în conformitate cu care cheltuielile din situația veniturilor și cheltuielilor sunt recunoscute ținând cont de relația dintre costurile și veniturile realizate (respectarea veniturilor și cheltuielilor).
Acum, Ministerul Finanțelor din Rusia a început să spună că vânzătorul, dacă transferă proprietatea înainte de înregistrarea de către stat a tranzacției, încetează să mai îndeplinească cerințele paragrafului 4 al PBU 6/01 "Contabilitatea activelor fixe". În conformitate cu aceasta, obiectul mijloacelor fixe este proprietatea pe care o utilizează organizația în scopuri de producție sau de gestionare și care nu este destinată revânzării.
Ministerul Finanțelor concluzionează că, în cazul în care contractul de vânzare imobiliare prevede transferul de proprietate la înregistrarea de stat a tranzacției, vânzătorul are dreptul de a scrie pe proprietatea din bilanțul la data semnării certificatului de transfer (formular numărul OS-1a). În consecință, se dovedește că vânzătorul trebuie să elimine bilanțul la data transferului de proprietate, deși el rămâne proprietarul.
Pentru a reflecta proprietatea pensionari, instalații și echipamente, până la recunoașterea veniturilor și cheltuielilor din cedarea ei Ministerul Finanțelor recomandă utilizarea contului 45 „Produse Expediate“ (un sub-cont separat „proprietăți de transfer“).
Având în vedere noua poziție de la data modificării intrării în USRM, vânzătorul poate recunoaște venitul în evidența contabilă și poate remite valoarea reziduală a obiectului reprezentat în contul 45 în cheltuieli.
De asemenea, menționăm că, în conformitate cu punctul 81 din Orientările privind contabilizarea activelor fixe, actul de transfer și de acceptare face ca transferul unui element de imobilizări să fie în proprietatea altor persoane. Evident, puteți completa certificatul de transfer numai după înregistrarea tranzacției.
Impozitul pe proprietate
După cum se știe, impozitul pe proprietate este plătit de cel care are obiectul unor active fixe înregistrate în bilanț (articolul 374 clauza 1 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
În acest sens, poziția încheierii Ministerului Finanțelor că vânzătorul în ceea ce privește bunul imobil în tranzacția de vânzare nu este recunoscută de către contribuabil a impozitului pe proprietate din transferul obiectului către cumpărător prin actul de recepție și transmitere.
Taxa pe valoarea adăugată
Pentru vânzător, întrebarea reală este, în ce moment ar trebui determinată baza fiscală la vânzarea unui obiect imobiliar?
În ciuda faptului că, în conformitate cu articolul 146 din obiectul Codului fiscal de TVA sunt operațiuni care implică vânzarea de bunuri și de punere în aplicare, în conformitate cu articolul 39 din Codul fiscal recunoaște transferul de proprietate asupra bunurilor, articolul 167 din Codul Fiscal a stabilit că baza TVA ar trebui să fie determinată în momentul Transportul (cu excepția cazului în care acest moment a fost precedat de primirea unei plăți în avans).
Din păcate, termenul "transport" în Codul fiscal nu este definit. Evident, transportul maritim nu este o realizare (adică un transfer legal de proprietate asupra bunurilor), ci acțiuni reale pentru a transfera bunurile de la vânzător către cumpărător (adică fără a transfera dreptul de proprietate).
Desigur, acest defect al legiuitorului (problema dispozițiilor capitolului 21 din Codul fiscal cu o parte a primului Cod Fiscal al Federației Ruse) servește drept marcaj de discordanță între contribuabili și organismele de control.
Ca regulă generală, momentul stabilirii bazei de impozitare, dacă nu se prevede altfel în paragraful 3. 7 - 11. 13 - 15 Art. 167 din Codul fiscal. este cea mai veche dintre următoarele date:
1) ziua transferului (transferului) de bunuri (lucrări, servicii), drepturi de proprietate;
2) ziua plății, plata parțială pentru viitoarele livrări de bunuri (lucrări, servicii), transferul drepturilor de proprietate.
Astfel, vânzătorii sunt obligați să plătească TVA bugetului în absența implementării, adică atunci când reflectă mărfurile expediate sub debitul de cont 45 "Bunuri expediate". Și există riscul ca data transferului (transferului) de mărfuri să fie recunoscută ca fiind data primei compilații a documentului primar emis pentru cumpărător, adică data întocmirii actului de acceptare și de transfer al bunurilor imobile. Codul Fiscal al Federației Ruse nu conține explicații, caz în care este necesară determinarea bazei de impozitare, dacă transferul de proprietate are loc după data transferului de bunuri (paragraful 1 al articolului 167 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Există două puncte de vedere cu privire la această problemă:
În același timp, în ceea ce privește bunurile imobile, un astfel de aviz nu a fost exprimat, însă propunerea de a ține cont de obiectul însuși din contul 45 nu a existat anterior.
Astfel, datorită noii poziții în contul Ministerului Finanțelor al proprietății de la vânzător crește riscul ca auditul fiscal, autoritățile fiscale vor solicita să perceapă TVA la momentul transferului efectiv al obiectului actului.
Impozitele pe venit
Spre deosebire de contabilitate, procedura de recunoaștere a veniturilor din vânzarea de bunuri imobiliare în scopuri fiscale nu este atât de clară.
Cu toate acestea, capitolul 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse nu stabilește o legătură între momentul vânzării efective a bunurilor imobile și momentul în care dobânditorul dobândește proprietatea asupra acestei proprietăți.
După cum vedem, nu există un singur punct de vedere cu privire la data recunoașterii venitului din vânzarea de bunuri imobiliare pentru a calcula impozitul pe profit. Pentru a evita litigiile fiscale cu autoritățile de reglementare, este mai sigur de a reflecta venitul la momentul transferului de proprietate către cumpărător prin actul de recepție și transmitere, la fel ca în cazul recunoașterii impozitului pe venit plătite în plus vânzătorul ajusta pur și simplu baza de impozitare a perioadei curente (Sec. 1, Art. 54 din Codul fiscal).
Achiziționarea de proprietăți (contul cu cumpărătorul)
contabilitate
Impozitul pe proprietate
Se pare că cumpărătorul este recunoscut ca contribuabil pentru acest activ fix (clauza 1, articolul 374 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Taxa pe valoarea adăugată
RF Codul fiscal nu face dreptul de deducere condiționată de înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunului (Sec. 2, art. 171 alin. 1, art. 172 din Codul fiscal. TVA cumpărător poate lua deducerea în perioada fiscală în care ambele îndeplinite următoarele condiții: obiectul este înregistrat ca un activ fix, se emite o factură pentru acest obiect.
Impozitele pe venit
Condițiile principale legate de activele amortizabile sunt un contribuabil are dreptul de proprietate asupra activului și utilizarea sa efectivă pentru producerea și vânzarea de bunuri (lucrări, servicii), precum și pentru gestionarea organizației (alin. 1, art. 256 din Codul fiscal).
Rețineți că această poziție este în contradicție cu textul articolului 256 alineatul 1 din Codul Fiscal al Federației Ruse, potrivit căruia contribuabilul trebuie să dețină obiectul.
Și dacă în construirea drepturilor obiectului sunt înregistrate doar, atunci când cumpără și vinde dreptul de proprietate asupra dobânditorului, apare din momentul înregistrării (articolul 233 clauza 2 din Codul civil al Federației Ruse).
Ministerul de Finanțe a permis transferul bunurilor imobile vândute în bunurile expediate: rezultate
În consecință, organizația vânzătorului o scrie în registru la momentul cedării efective, indiferent de încheierea înregistrării de stat a drepturilor de proprietate.
Vânzătorii imobiliari ar trebui să ia în considerare riscurile fiscale generate de tranzacție în legătură cu emiterea de clarificări de către Ministerul de Finanțe al Rusiei, mai ales că acestea sunt aduse la cunoștința autorităților fiscale de către Serviciul Federal Federal al RF.
În scopul reducerii riscurilor fiscale, este logic să aproximăm data certificatului de acceptare a obiectului imobiliar cât mai apropiat posibil de data înregistrării de stat a tranzacției și primirea unui extras din Registrul unic al societăților comerciale cu privire la schimbarea proprietarului obiectului.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: