Una dintre cele mai importante caracteristici este schema de investiții. Există aproximativ o duzină de astfel de scheme, dar niciuna dintre ele nu oferă 100% garanție că construcția va fi finalizată la timp. Și totuși, există scheme care sunt legitime și, prin urmare, mai fiabile și semi-legale, creând riscuri semnificative pentru investitori.
În conformitate cu Legea Ucrainei privind activitatea de investiții, 4 scheme de investiții sunt considerate legale, scrie domik.ua. Aceasta este Facilitatea de finanțare a construcțiilor (FSF), achiziționarea de obligațiuni vizate fără dobândă, fonduri imobiliare și institute comune de investiții. Ultimele două scheme din Ucraina nu au prins, dar prin intermediul FSF și vânzarea de obligațiuni vinde apartamente în casele în construcție, cele mai multe dezvoltatori de conducere a capitalei.
Conform legii „Cu privire la mecanismele financiare și de credit și de gestionare a proprietății pentru tranzacțiile de locuințe și imobiliare“, Fondul finanțarea construcției - acesta este un mijloc de persoane fizice și juridice care se acumulează pentru a conduce la construirea transferului ulterior al obiectului în proprietatea acestor persoane.
Există 2 tipuri de FFS - A și B. În fondurile de tip "A", costul construcției este determinat și clientul pentru construcții este responsabil pentru acumularea fondurilor necesare, în fondurile de tip "B", managerul FFS gestionează acest lucru. În Ucraina, tip de fonduri "B" nu sunt create - este prea scump, și nu profitabile pentru dezvoltator.
În conformitate cu legea menționată "Cu privire la mecanismele financiare și de creditare", este posibil să se creeze un fond de finanțare a construcțiilor de către instituțiile bancare și societățile financiare care dețin o licență de desfășurare a activităților de strângere de fonduri pentru finanțarea tranzacțiilor de construcții sau imobiliare. În același timp, capitalul social al unei astfel de instituții ar trebui să fie de 1 milion de euro și să fie plătit integral înainte de începerea colectării fondurilor pentru construcții.
Controlați activitatea Fondului BNU, în cazul în care banca de gestionare, sau Comisia Națională pentru reglementarea piețelor de servicii financiare, în cazul în care managerul este o companie financiară.
Banca de administrare a FSF deschide contul Fondului în bilanțul său. Dacă managerul este o companie financiară, trebuie să deschidă un cont la orice bancă selectată. Acest cont va fi contul Fondului.
Crearea CFF începe cu elaborarea și aprobarea normelor sale și mecanismul de interacțiune între părți - client de construcție, dezvoltator, managerul FSF și principalul (investitor). Apoi, se deschide un cont, unde se planifică acumularea de fonduri pentru construcții. După aceea, clădirea de client leasing caracteristicile sale de dezvoltare (dacă diferite organizații), iar dezvoltatorul a semnat un contract cu managerul FSF și ia responsabilitatea de a construi, de a pune în funcțiune un anumit obiect și trece-l la proprietatea principalului.
În stadiul de strângere de fonduri în FSF, investitorul - principalul - intră într-un acord cu fondul, iar acesta, la rândul său, îi atribuie un anumit obiect (apartament). După ce a plătit 100% din valoarea activului, managerul dă dreptul administratorului și transferă fondurile dezvoltatorului. La finalizarea construcției, dezvoltatorul transferă obiectul investiției în proprietatea investitorilor. După transferarea tuturor obiectelor în proprietatea principalelor, FSF este lichidat.
În acest caz, toate drepturile asupra obiectului în construcție sunt transferate directorului FSF, iar contractul de atribuire a drepturilor de proprietate între manager și dezvoltator este separat. Teoretic, dacă dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, managerul FSF poate încheia contractul cu el și îl va încheia cu un alt dezvoltator. În practică, desigur, acest lucru este greu de realizat.
Este demn de remarcat faptul că FSF nu este o entitate juridică, iar dacă este lichidată, fondurile rămân în cont și pot fi transferate unui alt manager pentru a continua construcția.
Avantajele Fondului de finanțare a construcțiilor:
1. Constituirea și funcționarea Fondului sunt reglementate în mod clar de lege.
2. Investitorului i se atribuie un obiect specific, iar interesele sale sunt protejate prin lege. Acest lucru minimizează riscurile vânzărilor duble.
3. Controlul pe mai multe niveluri: FSF este obligat să supravegheze dezvoltatorul, în același timp activitatea fondului fiind controlată de stat.
4. Minimizarea utilizării ne-țintite a fondurilor: fondurile acumulate pentru construirea fiecărei facilități individuale sunt separate de celelalte active ale FSF.
5. Teoretic, este posibil să schimbați constructorul sau managerul dacă nu-și îndeplinește îndatoririle. Dar, în practică, acest lucru este greu de realizat, deoarece de multe ori FSF este creat și controlat de companiile de construcții.
6. Crearea FSF necesită existența unui pachet complet de autorizații de construcție.
1. În Ucraina Fondurile pentru finanțarea construcțiilor în marea majoritate a cazurilor sunt create de dezvoltatori și sunt, de asemenea, controlate. În primul rând, acest lucru reduce în mod semnificativ oportunitățile de control al managerului constructorului și, în al doilea rând, în contractul standard, interesele dezvoltatorului sunt de obicei protejate mai mult.
2. În cazul în care directorul refuză să participe la FSF, fondurile plătite îi sunt restituite numai după ce obiectul atribuit acestuia este vândut altui investitor sau după punerea în funcțiune a casei.
3. Investitorii nu pot înregistra proprietatea asupra unui proiect de construcție neterminat. Totuși, această posibilitate este exclusă de majoritatea schemelor.
4. Lipsa relației directe a principalului cu dezvoltatorul - acest lucru complică posibilitatea de a face pretenții față de el.
5. Nu există asigurare pentru răspunderea dezvoltatorului pentru introducerea prealabilă a instalației în exploatare.
Dezvoltatorii spun că FSF este aproape 100% garanție că investitorul va primi apartamentul său la timp. De fapt, nu există absolut nicio garanție, dar până în prezent Fondul de finanțare a construcțiilor este considerat cel mai fiabil sistem de investiții existent.
Articole similare
-
Legea Ucrainei Legea privind Fondul pentru finanțarea construcțiilor (ffs și fundal)
-
Fondul de finanțare a clădirilor FFS este despre clădirile noi
Trimiteți-le prietenilor: