În conformitate cu legislația ucraineană, există una dintre mai multe modalități de a investi în construcția de noi clădiri - cu ajutorul FSF (fond de finanțare a construcțiilor)
Facilitatea de finanțare a construcțiilor (FSF) nu este o entitate juridică care acumulează fonduri ale persoanelor fizice și juridice în scopul finanțării construcției, pentru transferul ulterior al bunurilor imobile către proprietatea lor. (Articolul 2 din Legea Ucrainei "Cu privire la mecanismele financiare și de credit și managementul proprietății în construcția de locuințe și operațiuni imobiliare")
FSF (fondul de finanțare a construcțiilor) este unul dintre instrumentele de finanțare a construcției de locuințe. FFS poate fi de tipul "A" și "B". Crearea FSF (Facilitatea de finanțare a construcțiilor) tip "B" este o procedură mai lungă și mai costisitoare decât crearea FSF (Facilitatea de finanțare a construcțiilor) tip "A":
- FFS tip "A" - prețul vânzării de bunuri imobiliare este determinat de clientul de construcție și este responsabil pentru acumularea cantității necesare pentru construcție.
- FFS de tip "B" - prețul pentru vânzarea de bunuri imobiliare este determinat de managerul FSF și este de asemenea responsabil pentru acumularea cantității necesare pentru construcție.
De ce este nevoie de Fondul de finanțare a construcțiilor
Problema creditării devine din ce în ce mai urgentă pe măsură ce piața locuințelor se dezvoltă și prețurile pentru clădirile noi cresc. Creditele devin din ce în ce mai solicitate. Pe de o parte, bunăstarea populației este în creștere, nevoia de locuințe mai bune și mai confortabile este în creștere, iar oamenii sunt gata să plătească pentru îmbunătățirea condițiilor de locuit.
Pe de altă parte, majoritatea populației nu dispune de resurse suficiente pentru a construi proprietatea dorită, iar acumularea de fonduri pentru achiziționarea acesteia în condițiile nivelului ridicat ridicat al inflației și creșterea rapidă a prețurilor locuințelor este neprofitabilă.
Creditele nu sunt doar interesate de investitorii care finanțează construcția de apartamente, cutii de garaj și spații de mașini sau spații de birouri, dar și dezvoltatori care organizează sau efectuează lucrări de construcție a acestor tipuri de imobile.
Dezvoltatorii suportă costuri semnificative în faza inițială de construcție, deciziile legate de proiectare privind alocarea terenurilor pentru construcția șantierului de construcții și obținerea de diverse autorizații și aprobări în procesul de proiectare și documentația estimare pentru construcția propriu-zise obiecte. Aceste costuri depășesc adesea resursele disponibile în numerar deținute de către dezvoltatori, mai ales dacă acestea sunt simultan în construcție a mai multor obiecte.
Vindem apartamente în etapa de pregătire a site-ului pentru construcții nu este întotdeauna posibil: ei nu au cumpărat, în special în regiunile, și apoi numai la cel mai mic pret initial. Dezvoltatorii mai profitabil să ia de credit în bancă și pentru a finaliza din cauza creditului de „ciclu de la zero“, pentru a construi un bloc de apartamente de 1-2 etaje, și continuă să atragă fonduri investitorilor în condiții mai avantajoase pentru ei înșiși, pe propria lor cheltuială rambursarea unui împrumut bancar și construcția continuă a instalației.
Odată cu adoptarea Legii „Cu privire la ipotecă“ și „Cu privire la mecanismele și gestionarea proprietății pentru tranzacțiile de locuințe și imobiliare financiare și de credit“ (scurt - Legea cu privire la fundații) a pus bazele creditării ipotecare în Ucraina. Aceste legi sunt ipoteca a fost determinată, proprietatea ipotecat, cerințele de bază pentru un contract de ipoteca, procedura de punere în aplicare a ipotecare și pentru a îndeplini cerințele unei creditor ipotecar.
Legea privind fondurile a adăugat drepturi de proprietate asupra imobilelor care vor fi construite în viitor pe lista articolelor ipotecare, precum și reguli pentru crearea și funcționarea fondurilor de finanțare a construcțiilor. Guvernatorul FSF (Fondul de finanțare a construcțiilor) poate fi o bancă sau altă societate financiară care a primit o licență pentru a se angaja în fonduri fiduciare, gestionarea proprietății pentru finanțarea construcțiilor și operațiunilor imobiliare.
Legea cu privire la fundații oferă competențe steward destul de largă de FSF pentru a monitoriza utilizarea fondurilor fondului de dezvoltator, precum și reglementează organizarea documentelor pentru a atrage fonduri de la investitori la FSF, și finanțarea pentru construirea de proprietăți imobiliare din fondul. Astfel, tranziția nu poate fi dreptul de a pretinde metri cu plată se de bunuri imobiliare, înainte de sfârșitul construcției sale sau pentru a obține dreptul de proprietate asupra apartamentului după finalizarea unei terțe părți la domiciliu, fără participarea managerului, care controlează legalitatea procesului.
„Avantajul principal al finanțării construcției de proprietăți imobiliare rezidențiale prin FSF comparativ cu șireturi (opțional) - este o separare executorie din punct de vedere al participanților la schemă funcții: constructor (dezvoltator) - construiește apartamente, o instituție financiară (FSF steward) - gestionează fluxul de numerar, controlează utilizarea preconizată a numerarului înseamnă dezvoltator.
Avantajele FFS
- posibilitatea de a acumula fonduri ale persoanelor fizice și juridice pentru finanțarea întregului ciclu de construcție
- fondurile atrase de FSF nu sunt supuse impozitului pe venit și TVA
- FSF atrage fonduri prin încheierea unui contract de administrare a proprietății, care, sub forma și substanța sa apropie de contractele de investiții utilizate anterior, simplifică procedura de atragere a numerarului investitorilor
- crearea FSF nu necesită costurile ratingului
- certificatele FSF sunt o ipotecă de calitate asupra creditelor ipotecare
Dezavantaje ale FSF
- la etapa de înregistrare a contractului FSF este necesar să se încheie un contract de ipotecă, pe care notarul îl asigură. care necesită plata taxei de stat (mai mult de 0,1% din valoarea contractului)
- FSF poate fi creat numai după executarea tuturor documentațiilor de proiectare și construcție pentru construcție
- clientul de construcții este responsabil față de participantul FSF pentru actualitatea construcției și pentru calitatea muncii
- acordul participantului FSF nu este permis să modifice termenii contractului de administrare a proprietății. (Toate schimbările necesită consimțământul scris al tuturor participanților la FSF)
Repere ale FSF
- Legea privind fondurile oferă un mecanism destul de transparent și dovedit pentru finanțarea locuințelor, în care drepturile principalului investitor pentru a primi locuințe construite pe cheltuiala sa sunt mai protejate. - Introducerea instituției managerului FSF vă permite să monitorizați utilizarea orientată a fondurilor de încredere de către dezvoltator, reducând astfel riscurile de nerecepție a locuințelor de către directori și disciplinarea constructorilor
- Acest obiectiv este urmărit și de procedura de schimbare a dezvoltatorilor neglijenți, introdusă prin legea privind fondurile în circulație, stipulată în etapa de încheiere a contractului de construcție a instalației.
- Asigurarea riscurilor apărute în timpul construcției de locuințe (sau alte bunuri imobile) permite atragerea specialiștilor companiilor de asigurări în procesul de organizare și control al construcției de locuințe, reducând riscurile pentru participanții la construcții
- Cel mai important avantaj al legii constă în faptul că el a fost consacră în mod legal separarea puterilor părților implicate în procesul de construcție: constructorii - sunt construirea unei case (sau alte bunuri) și instituțiile financiare (bănci, în primul rând) - să ia în fonduri încrederea investitorilor și a fondului construcție
Despre regulile FSF
Documentul principal care stabilește relația dintre părți în construcția facilității în detrimentul FSF, sunt regulile FSF, elaborate și aprobate de către managerul FSF. Aceste reguli determină:
- tipul de FSF;
- procedura de creare a acesteia;
- ordinea de organizare a relațiilor dintre constructor, manager și directori;
- procedura de stabilire a administrării proprietății;
- condiții, caracteristici și limitări ale gestionării proprietății;
- instrucțiunile și procedurile de utilizare a fondurilor strânse;
- procedura de participare la fond și refuzul de a participa la acesta;
- tipurile de unități măsurabile ale obiectelor de investiții;
- procedura și condițiile de asigurare a obiectului de investiție pentru principalul obligat;
- condițiile de creditare ale principalului obligat;
- suma remunerației administratorului;
- Alte condiții pentru funcționarea FSF
Regulile FSF sunt o ofertă publică pentru intrarea în fond a persoanelor care doresc să devină principalele sale, sub rezerva recunoașterii acestor reguli. Fondul este considerat creat după aprobarea administratorului regulilor FSF, a încheiat un acord cu dezvoltatorul, a formalizat securitatea obligațiilor dezvoltatorului în baza acordului și a deschis un cont curent la FSF în bancă.
Cu privire la contractul de administrare a proprietății
Pentru investitori, acordul privind participarea la FSF (contractul de administrare a proprietății) este de o importanță deosebită. El stabilește relația dintre investitor și managerul FSF pe întreaga perioadă a cooperării lor: de la investirea fondurilor în conturile fondului până când investitorul primește obiectul investiției. Conform legii, acordul privind participarea la FSF trebuie să conțină:
- obiectul contractului;
- numele principalului obligat;
- tipul de FSF;
- procedura de transferare de către directorul fondurilor către conducerea administratorului FSF;
- restricționarea anumitor acțiuni ale administratorului asupra administrării proprietății;
- drepturile și obligațiile administratorului FSF și ale principalului obligat;
- date privind obiectul de investiție atribuit principalului obligat;
- termenele și mecanismul de returnare la mandatarul fondurilor la cererea sa;
- termenul acordului;
- responsabilitatea părților pentru nerespectarea condițiilor contractului;
- mărimea și forma remunerării administratorului FSF
În plus, conform experților, acordul privind participarea la FSF trebuie să includă:
Cu responsabilitatea FSF
În ciuda faptului că responsabilitatea pentru finalizarea cu succes a construcției proprietății poarta complet dezvoltator, în conformitate cu acordurile semnate de a participa la FSF, administratorii de a livra numerar la conducerea băncii, iar în caz de eșec de investiții obiecte ori de transmisie, din motive independente de el, directori toate -pachetele vor prelua pretențiile față de bancă, ceea ce ar putea deteriora reputația instituției financiare.
Banca-conducător are dreptul, în conformitate cu acordurile încheiate cu dezvoltatorul, în caz de eșec al obligațiilor acestuia din urmă în conformitate cu finalizarea la timp și punerea în funcțiune a instalației, pentru a elimina dezvoltator și de a transmite obligațiile constructorului unei alte persoane.
În această secțiune:
Dar trebuie avut în vedere faptul că legea privind fondurile nu prevede procedura de transfer al drepturilor de proprietate asupra obiectului de construcție, dacă terenul de construcție este înregistrat în numele dezvoltatorului. Procedura de evaluare în construcție și atribuirea drepturilor de proprietate asupra obiectului de construcție, în special cu dezvoltatorul nedorința activ, ar putea trage la nesfârșit, și în tot acest timp nu este posibilă punerea în aplicare ulterioară a proiectelor de investiții.
Iar pentru persoanele de încredere realizat obiecte se pot abține de la plata contribuțiilor în conformitate cu programul de finanțare convenit anterior sau cererea de încetare anticipată a contractelor privind participarea la FSF și retur FSF făcute în numerar. Și banca în calitate de administrator al fondului trebuie să le întoarcă.
Conform legii privind fondurile, există două tipuri de fonduri (tipurile A și B). "Principala lor diferență este aceea care poartă principalele riscuri de construcție. În primul caz, principalele riscuri sunt suportate de constructor. Teoretic, dacă dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, FSF poate iniția înlocuirea constructorului însuși. Dar acest lucru poate fi atribuit forței majore. În al doilea caz, instituția financiară suportă riscurile. Până în prezent, în Ucraina, de regulă, locul de muncă primul FSF tip.
Articole similare
-
Avantajele și dezavantajele investiției prin intermediul fondului de finanțare a construcțiilor
-
Legea Ucrainei Legea privind Fondul pentru finanțarea construcțiilor (ffs și fundal)
Trimiteți-le prietenilor: