Contractul cu agenția imobiliară pentru care agentul este responsabil, alexey Viktorovich țânțari

Notar Alexey Komarov special pentru bn.ru

Pentru a cumpăra sau vinde locuințe pe piața secundară, mulți cetățeni se adresează agențiilor imobiliare. Succesul unei astfel de cooperări va depinde de condițiile contractului, pe care vi se va oferi să încheieți.






O tranzacție rară pe piața imobiliară secundară are loc fără participarea agenților imobiliari. Dar procesul relațiilor dintre agenți și clienții lor ridică multe întrebări. Cu cine să semneze un contract - un specialist care va efectua tranzacția sau cu agenția unde lucrează? Pentru ce anume este agentul imobiliar responsabil? În cele din urmă, este posibil să vă așteptați la compensare dacă sunteți prestabilit un serviciu substandard? Să încercăm să înțelegem.

Prin urmare, agențiile oferă să încheie pentru vânzătorii și cumpărătorii de bunuri imobiliare diverse tipuri de contracte: un contract de comision, un serviciu de agenție, servicii cu plată. Toate acestea sunt stipulate în Codul civil al Federației Ruse și sunt complet legale. Așa cum sa explicat de către președintele GC „Ecotone“ și președinte al Camerei St. Petersburg Real Estate Ekaterina Romanenko, alegerea formei juridice a acordului depinde de natura tranzacției efectuate de către agenție și volumul serviciilor prestate.

Potrivit acesteia, trebuie încheiat un contract exclusiv cu agenția imobiliară, deoarece garantează îndeplinirea obligațiilor care decurg din tranzacție. Inclusiv - este responsabil pentru acțiunile agentului în fața clientului. "Din partea agenției, semnarea contractului este făcută de directorul general sau de un reprezentant desemnat de acesta. Încheierea unui acord cu un agent privat este posibilă numai dacă are statutul de antreprenor individual. Acesta este singurul mod în care poate oferi clientului său garanții ", explică Ekaterina Romanenko.

Având în vedere că nu există cerințe legislative privind conținutul acordului de agenție, suma obligației pe care societatea sau angajatul acesteia o are asupra clientului trebuie obligatoriu să fie prescrisă în contract. "Părțile pot include în textul acordului orice elemente la discreția lor. Principala sarcină a unui agent imobiliar sau a unei agenții - pentru a proteja interesele clientului în orice situație și orice adversar „- spune consilier al Academiei“ ARIN „Elena Rudnitskaya.

Verificați curățarea
Împreună cu acordul de bază privind prestarea serviciilor, agențiile adesea încheie contracte cu clienții. "Acest document este semnat de părți în cazurile în care, de exemplu, cumpărătorul nu dorește să înregistreze dreptul de proprietate - pentru el agentul o face. De multe ori vânzătorii instruiesc agenții imobiliari să accepte un depozit de la clienți ", explică directorul adjunct al Academiei de Științe" Bekar "Leonid Sandalov.

Cu toate acestea, după cum spun avocații, acordurile cu companiile imobiliare nu sunt întotdeauna în siguranță pentru clienți. "Una dintre cele mai frecvente situații: multe acorduri de agenție cu vânzătorii au indicat faptul că un agent imobiliar poate încheia în numele clientului său un contract preliminar de vânzare - cu dreptul de a depune un depozit de la cumpărător. Dar condițiile de semnare a acordului preliminar nu sunt înregistrate. Se întâmplă ca circumstanțele vieții vânzătorului să se schimbe, el refuză tranzacția, iar agentul său a primit deja un depozit de la cumpărător. În acest caz, proprietarul apartamentului este obligat să returneze această sumă în dimensiune dublă. Aceasta este cerința paragrafului 2 al articolului 381 din Codul civil al Federației Ruse ", explică notarul Camerei Notarilor din Sankt Petersburg, Alexei Komarov.







Multe acorduri de agenție spun că un agent imobiliar este obligat să verifice istoricul obiectului pe care clientul său dorește să îl cumpere. Dar practica este că, dacă în viitor tranzacția este declarată nevalabilă, agentul nu va fi responsabil pentru acest lucru. În conformitate cu legea privind înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară - 122-FZ - drepturile de proprietate înregistrate pot fi anulate prin intermediul instanței. Iar compensația acordată de același 122-FZ cumpărătorului invalid este limitată la 1 milion de ruble. "Pentru a obține această plată, trebuie să vă adresați instanței și să determinați pentru a cărui vină a fost rănit cumpărătorul. Aceasta este găsirea vinovatului și, din nou, prin intermediul instanței, pentru a primi despăgubiri de la el. După cum arată practica, este aproape imposibil să se dovedească rea-credință a agentului, și chiar mai mult pentru a determina amenda ", a spus Aleksey Komarov.

În plus, în conformitate cu legile în vigoare, agentul imobiliar nu este obligat să fie responsabil pentru conștiinciozitatea vânzătorului. Despre asta, apropo, ei se spun ca sunt agenti imobiliari. "Clientul trebuie să fie conștient de faptul că tranzacția poate fi contestată - chiar dacă agenția și-a desfășurat activitatea fără erori. De exemplu, dacă, după înregistrarea drepturilor cumpărătorului, a apărut în mod neașteptat un moștenitor, a cărui existență nimeni nu o cunoștea ", spune Ekaterina Romanenko.

ÎN RĂSPUNSUL PENTRU TRANSACȚIE
În absența reglementării legislative a activității de brokeraj, toate conflictele dintre agenți și clienții lor sunt soluționate pe baza prevederilor Legii privind protecția drepturilor consumatorilor. În conformitate cu articolul 29 al documentului, în cazul încetării contractului cu o agenție imobiliară consumatorul poate solicita „compensarea integrală pentru daunele cauzate acestuia din cauza deficiențelor din activitatea desfășurată.“

Cu toate acestea, după cum afirmă Alexey Komarov, cazurile în care agentul imobiliar a plătit despăgubiri clientului, aproape că nu au loc. "Responsabilitatea unui agent imobiliar este aproape întotdeauna limitată de suma comisioanelor pe care le-a primit. Prevăzute în amenzile contractuale și penalitățile sunt rareori luate de instanțele - toate formele de acorduri încheiate între părți la funcționarii de Themis califica drept un acord de servicii plătite. Caracteristica principală a acestor acorduri este că, în cazul încetării lor unilaterale, este practic imposibil să recupereze pedeapsa ", spune Alexei Komarov.

În "echilibru uscat" avem următoarele: practica judiciară pentru soluționarea conflictelor dintre agenții imobiliari și clienții lor nu a funcționat. Agentul și agenția, de fapt, nu răspund cumpărătorilor și vânzătorilor de imobile pentru consecințele tranzacției. O legalizare obligatorie a tuturor tranzacțiilor pe piața secundară, care ar fi permis protejarea drepturilor cumpărătorilor bona fide, a fost suspendată pentru o perioadă nedeterminată.

După cum spun conducătorii firmelor imobiliare, cazurile de fraudă pe piața secundară a locuințelor, deși apar, nu au un caracter masiv. „Odată ce un criminal sistem de locuințe de vânzare fals lucru comun din trecut - astăzi clienții de piață protejează în mod fiabil un sistem clar de înregistrare a drepturilor“, - spune Ekaterina Romanenko.

Ce pot să sfătuiesc pe cei care vin sau cumpără locuințe? În primul rând - să se aplice companiilor mari care fac parte din comunitatea profesională (Camera de Real Estate din Sankt-Petersburg sau Asociația Agenții imobiliari din Sankt-Petersburg). Cel puțin, responsabilitatea majorității membrilor acestor asociații este asigurată - în caz de forță majoră va acoperi parțial pierderile financiare.

De asemenea, este logic să se asigure în mod independent titlul proprietății. Costul unui astfel de serviciu depinde de costul locuințelor și de termenul de asigurare și reprezintă, în medie, aproximativ 1% din suma tranzacției. Înainte de a cumpăra un obiect, trebuie să verificați cu atenție puritatea juridică a locuințelor viitoare - puteți să o faceți singur.

În orice caz, trebuie să vă amintiți: o garanție de 100% a curățeniei tranzacției pe care nimeni nu o va da. Evaluarea tuturor riscurilor asociate cu cumpărarea unei locuințe pe piața secundară este extrem de dificilă. Asigurarea împotriva lor este aproape imposibilă.







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: