Articole, descrieri, sfaturi utile și recomandări pentru construirea, repararea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile, ipoteci și locuințe în rate.
Cumparam locuinte secundare: cum sa evitam capcana. Care sunt trucurile murdare pe care le așteptați atunci când faceți o înțelegere acum și ce se va schimba în viitorul apropiat
Experții act de faptul că, în cele mai multe cazuri tranzacțiile sunt rupte (contestate considerate invalide), din cauza vânzătorii - atât răutate și pur și simplu din neglijență, din cauza lipsei de cunoștințe și abilități în înregistrarea de vânzări. Astăzi, vom analiza principalele tipuri de "ambuscade" pe care un cumpărător le-ar putea întâlni și modalități de a se proteja de ele.
Ofertele "fără cerere"
Risc: încălcarea intereselor persoanelor care au drepturi asupra bunurilor imobile
Aceasta poate fi o crimă flagrantă - vânzarea apartamentului altcuiva (în acest caz, frauda este asociată cu utilizarea documentelor falsificate pentru locuințe) și a schemelor mai sofisticate:
A. Vanzarea unui apartament primit prin moștenire, în liniște de la alți moștenitori. De altfel, „ambuscadă“ este adesea găsit chiar și în absența răutății Vânzător: de fapt, uneori este foarte dificil să se ia în considerare toți moștenitorii, inclusiv copii nelegitimi și rude care trăiesc în străinătate. Și apoi persoana poate contesta acordul privind vânzarea de bunuri imobiliare, ca termenul de aplicare pentru drepturile de moștenire ale începeri pentru ei în ziua când a primit informații cu privire la moartea testatorului.
CUM SĂ FIE SIGURATE. Dacă decideți să contactați achiziționarea unui apartament primit de către vânzător prin moștenire, atunci este mai bine să vă îndreptați către ajutorul specialiștilor cu experiență. Ești puțin probabil să înțelegi zamorochkah ereditar, care se confundă, și experții folosesc metodele încercate și testate, în special, clarificarea unui cerc posibil de moștenitori în cartea de casă etc.
B. Vânzarea unui apartament dobândit în timpul căsătoriei, fără consimțământul soțului / soției. Conform legii, o astfel de proprietate este proprietatea comună a soților, iar vânzarea necesită un consimțământ notarial al celei de-a doua jumătăți. Dacă apartamentul este vândut contrar voinței soțului-co-proprietar, atunci acesta din urmă poate contesta tranzacția în decurs de un an.
CUM SĂ FIE SIGURATE. Cel mai simplu lucru este să te uiți la pagina a paisprezecea a pașaportului vânzătorului apartamentului ("starea civilă"). Cu toate acestea, se întâmplă ca atunci când înlocuiți un pașaport, ștampila de căsătorie este "uitată" transferată la un nou document. O modalitate mai complexă și mai sigură de verificare a stării civile este prin intermediul biroului de înregistrare și al biroului de pașapoarte (în principal datorită conexiunilor stabilite de agenții imobiliari).
B. Vanzarea unui apartament, în timpul privatizării căruia au fost încălcate drepturile sub-chiriașilor. În cazul în care copiii înregistrați pe site nu sunt incluși în numărul de proprietari la înregistrarea privatizării, se recunoaște că drepturile minorilor au fost încălcate. În consecință, tranzacțiile ulterioare cu un apartament privatizat "nedrept" pot fi contestate. Perioada de prescripție nu este socotită de la data privatizării (ar fi putut fi trecut cu mult timp în urmă), ci din momentul în care persoana interesată a aflat despre încălcarea drepturilor sale.
Se crede că copilul recunoaște pe deplin drepturile sale din momentul majorității. Prin urmare, până la această dată trebuie să adăugați 3 ani (perioada de prescripție pentru astfel de cazuri).
CUM SĂ FIE SIGURATE. Puteți asigura împotriva contestării unei tranzacții cu un apartament privatizat în mai multe moduri:
- asigurați-vă că vânzătorul include copilul în numărul de proprietari ai apartamentului, pe care îl primește în schimbul vînzărilor (aceasta este așa-numita tranzacție alternativă). Întrucât copilul primește o pondere în proprietatea unor noi locuințe, problema încălcării intereselor sale în timpul privatizării fostului apartament nu mai este relevantă;
- în cazul în care copiii nu sunt luate în considerare în proiectarea privatizării, am ajuns deja la vârsta majoratului, dar „control“ 3 ani (amintiți-vă, aceasta este perioada de prescripție) nu a trecut încă, este necesar să se ia o chitanță autentificată notarial nu are pretenții înainte de încheierea tranzacției. De obicei, agenții imobiliari preiau negocierile cu astfel de persoane și formularea cererilor corespunzătoare-chitanțe.
Misprints pot împiedica o afacere!
Majoritatea locuințelor de pe piața secundară sunt obiecte care au fost deja vândute de două sau mai multe ori. În consecință, fiecare apartament are o poveste proprie, pe care trebuie să o cunoașteți pentru ca ulterior tranzacția să nu fie în pericol.
O atenție deosebită trebuie acordată achiziționării apartamentelor și camerelor achiziționate de proprietar pe baza hotărârilor judecătorești sau prin moștenire.
Pentru a evita "capcanele" și greșelile din tranzacție, este mai fiabil să contactați profesioniștii - avocații, agenții imobiliari.
Risc: fraudă cu plată
A. Metoda cea mai nepretențioasă și calculată pentru cumpărători foarte neexperimentați - vânzarea repetată de apartamente (adesea dublu). Rogue face mai multe copii ale solicitanților de certificat de proprietate de locuințe sau documente false, se încheie cu ei, în scris, contracte de vânzare și ia prețul integral sau o parte substanțială a acesteia. Apoi, vânzătorul se evaporă.
CUM SĂ FIE SIGURATE. Toate documentele (pașaport, certificat de proprietate, etc.) trebuie să vă fie prezentate în toate modurile în original! Transferul banilor după înregistrarea de către stat a contractului de vânzare.
Metoda convenabilă și sigură de plată - prin celula bancară. În acest caz, se stipulează că vânzătorul primește acces la banii după prezentarea contractului de cumpărare înregistrat.
B. Colectarea de factori de la mai mulți potențiali cumpărători. Depozitul la cumpărare și vânzare - modul cel mai răspândit de menținere a obligațiilor participanților la tranzacție. Această sumă (până la 10 - 15% din costul locuințelor), cumpărătorul transferă la plata apartamentului și pierde, dacă abandonează brusc tranzacția. De asemenea, vânzătorul se obligă să transfere locuința cumpărătorului care a furnizat depozitul, iar în cazul refuzului de a vinde (inclusiv în cazul transferului către o altă persoană) trebuie să plătească "respins" dublul depozitului.
Scammerii oferă un apartament pentru mai mulți cumpărători, colectează handicapuri de la toate, apoi vinde locuințele unui solicitant, dispăr și lasă "norocosul" să se ocupe de restul.
CUM SĂ FIE SIGURATE. Experții recomandă în schimbul unui depozit pentru a solicita vânzătorului un certificat de proprietate asupra apartamentului - desigur, în original.
Ce alte riscuri sunt în așteptare
În apartament vândut reabilitare neautorizată. Puteți afla despre ele pe liniile roșii de pe planul ETI. Dar acest document este valabil pentru un an după eliberare, pentru un astfel de timp proprietarul de locuințe poate cu ușurință rearanja liniște apartament. Cumpărătorul va trebui ulterior să legalizeze reabilitarea, să plătească o amendă și, în unele cazuri, chiar să returneze locuința în starea sa inițială, sub amenințarea vânzării unei locuințe dintr-o licitație publică.
Pentru a evita astfel de probleme, trebuie să comparați atent documentația ITO cu starea reală a apartamentului. De obicei, acest lucru se poate face bine cu ajutorul unui ochi instruit al unui agent imobiliar experimentat.
Locuințele sunt vândute la un preț semnificativ scăzut. Există cazuri în care, ulterior, la cererea vânzătorului "rănit", instanțele au recunoscut că o astfel de afacere este obligatorie și, prin urmare, este nevalidă. Argumentele: proprietarul apartamentului a făcut o vânzare în mod evident nu favorabil pentru el însuși, din cauza unei confluențe a circumstanțelor dificile de viață.
Pentru a preveni un astfel de risc, afla valoarea reală de piață a locuințelor (în funcție de agenții imobiliari, evaluatori profesioniști). În cazul în care vânzătorul solicită o sumă mult mai mică, aveți grijă maximă.
Apartamentul este vândut "cu zestre": cetățeni înregistrați (înregistrați) în spațiul de locuit.
Inclusiv pot fi oameni care nu locuiesc aici de mult timp, dar "pentru comoditate" păstrează un permis de ședere. Conform noului Cod al locuințelor, membrii familiei proprietarului își pierd dreptul la spațiu de locuit după ce au vândut un apartament. Cu toate acestea, în practică, totul nu este atât de simplu: dacă persoanele înregistrate nu doresc să fie evacuate și (sau) evacuate în mod voluntar, cumpărătorul apartamentului va trebui să meargă în instanță. Înțelegi că pierderea timpului, nervii și banii sunt garantate.
Pentru a afla lista chiriasilor înregistrați și, de asemenea, pentru a vă asigura că au fost eliberați până la încheierea tranzacției, o puteți citi în cartea de acasă.
Atunci când vindeți un spațiu de locuit, aveți grijă de copii!
Reamintim că, în forma actuală LC permite proprietarilor de a dispune în mod liber de (vinde, dona) de proprietate, precum și cu toate persoanele înregistrate (prescrise), în apartament, va pierde dreptul la un spațiu de locuit.
În practică, sa dovedit că libertatea tranzacțiilor a început să abuzeze de tatăl lipsit de scrupule, care prin vânzarea apartamentului, am scăpat nu numai de la înregistrat în fostele soții, dar și pe copii lăsat în urmă de către instanța de judecată cu mama sa.
Pentru astăzi, se aprobă amendamente pentru a doua lectură (decisivă) în următoarea formă:
- În cazul în care fostul membru al familiei nu este în măsură să se ofere o altă locuință (nu lucrează din cauza minorității sau vârsta de pensionare, bolnav și așa. D.), El sau reprezentantul acestuia poate solicita instanței să-și păstreze dreptul de utilizare a spațiilor. Curtea, în circumstanțele, determină termenul de reținere a dreptului de ședere în apartamentul proprietarului: pana cand copilul ajunge la maturitate, viata (pentru persoanele în vârstă), un an - la un loc de muncă, etc;..
- Dacă în această perioadă, stabilită de instanța de judecată, proprietarul decide să vândă apartamentul, acesta trebuie să furnizeze celorlalți foști membri ai zonei de viață de familie, care este, în orice caz, aceste persoane nu ar trebui să fie fără un acoperiș deasupra capului.
Căutați asistenți cu experiență
Erori în a face tranzacții se întâmplă adesea din cauza lipsei de experiență. Și chiar dacă vă referiți la un agent privat care lucrează independent, riscul este redus ușor - deoarece experiența unor astfel de persoane pentru înregistrarea completă a tranzacțiilor - "de la și la" - este, de asemenea, de obicei mică.
De aceea, este mai fiabil să se aplice în cazul firmelor imobiliare în care se aplică diviziunea muncii: la fiecare amplasament există specialiști cu experiență și abilități considerabile în acest domeniu.
Un alt motiv pentru greșeli este lipsa de atenție la detalii. Cei care se pregătesc cu atenție pentru tranzacție, dificultățile apar mult mai puțin. Prin urmare, sfaturi: începeți colectarea documentelor pentru cumpărare și vânzare în avans. Acest lucru vă va economisi în mod semnificativ banii și veți adăuga timp - adesea foarte lipsit de - la o verificare amănunțită a tuturor documentelor.
Înregistrați o afacere cât mai repede posibil
Legislația care reglementează activitatea Oficiului Serviciului Federal de Înregistrare continuă se schimbă. Acum aveți dreptul de a alege: vi se va oferi înregistrarea de urgență a tranzacției sau de obicei. Cu toate acestea, depinde mult de cetățenii înșiși - îngrijirea lor, prezentarea corectă a documentelor. Și dacă vă întoarceți la agenții imobiliari, atunci rețineți: cu cât este mai mare compania, cu atât este mai rapidă înregistrarea, ca regulă, înregistrarea. Firmele mari creează departamente specializate de proiectare. O companie care are un astfel de departament conduce procedura de înregistrare mai profesionist și rapid, utilizând experiența sa și un plan bine stabilit de lucru.
Sursa: Komsomolskaya Pravda
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: