Puteți achiziționa o nouă clădire în leasing

Sursă foto

În piața de clădiri noi în Sankt Petersburg, cumpărătorii au început să ofere o noutate - achiziționarea de locuințe în leasing. Schema implică multe riscuri, totuși în unele cazuri va fi în cerere.

Într-o situație în care numărul creditelor emise a scăzut, dezvoltatorii sunt obligați să promoveze metode alternative de vânzare. Cei mai mulți participanți la piață atrag cumpărători cu acțiuni și rate diferite. Unii folosesc mecanisme de marketing „avansate“, dintre care unul este închiriate.

pionier

Să vorbim dintr-o dată: în marea majoritate a cazurilor, schema de leasing este utilizată la efectuarea tranzacțiilor cu echipamente industriale, mașini sau imobile comerciale. Mecanismul de leasing în achiziționarea de locuințe, și chiar mai mult - în construcție, până de curând, practic nu a fost aplicată.

Primul care a anunțat propriul program de leasing de clădiri noi, a fost compania „KBC“: dezvoltator a semnat recent un contract cu o filială a VTB 24 - SA „Leasing 24 System“.

Să încercăm să ne dăm seama cât de mult poate fi acest produs în cerere. Și, în același timp, îi vom înțelege trăsăturile.

Chiria cu drepturi de răscumpărare

Posibilitatea tranzacțiilor de leasing este prevăzută de FZ-164 "Despre leasingul financiar". Mecanismul este ca locator (proprietar) dobândește proprietatea, și apoi dă o taxă la locatar (chiriaș) pentru posesie temporară cu dreptul de a ipotecilor în continuare. De fapt, aceasta este una dintre formele de creditare, atunci când un împrumut nu este emis de bani, ci de proprietate.

Leasingul are un avantaj incontestabil față de ipoteca: în marea majoritate a cazurilor, companiile de leasing nu verifică solvabilitatea financiară a locatarului financiar. Prin urmare, schema este atractivă pentru cetățenii cu o istorie de credite necorespunzătoare și pentru cei care nu își pot confirma veniturile. În plus, suma minimă a contribuției inițiale pentru leasing este de 10% (pentru o ipotecă prima tranșă este de 20%).

Poate că avantajele acestui mecanism se încheie aici.

Una dintre principalele caracteristici ale sistemului financiar, în contractul de închiriere pe care proprietatea este deținut de către locator pentru durata contractului de închiriere, care este, de fapt, până la răscumpărarea proprietății de către locatar. Acesta este principiul de leasing Spre deosebire de ipoteci, în cazul în care obiectul devine proprietatea debitorului, dar drepturile lor sunt limitate de gaj. Și evident dezavantaj - pe proprietatea locatorului (inclusiv puse în leasing) pot fi confiscate.

Obiectul imobiliar, care va fi obiectul leasingului, este de obicei ales de locatar. Acest lucru este destul de logic, având în vedere că va fi chiriașul care va folosi locuința. Pe de altă parte, după cum a explicat notarul Casei Notarilor din Sankt-Petersburg, Alexei Komarov, responsabilitatea pentru neîndeplinirea tranzacției din partea vânzătorului constă în alegerea obiectului. "Dacă, de exemplu, un vânzător inconștient vinde proprietatea confiscată, locatarul va trebui să rezolve problemele. În același timp, acesta nu este scutit de obligația de a plăti locatorului și va fi obligat să ramburseze pierderile asociate executării necorespunzătoare a contractului. Aceasta este, chiriașul poate rămâne fără locuințe, dar pentru că încă mai trebuie să plătească ", - a explicat expertul.

Pentru cumpărătorul final, leasingul costă mai mult decât ipotecile. "Dacă ați cumpărat locuințe gata făcute în leasing, locatorul plătește un impozit pe proprietate și implică în mod oficial costurile pentru întreținerea instalației. Este necesar să se înțeleagă că taxele pentru persoanele juridice sunt mai mari decât pentru persoanele fizice. Iar cheltuielile aferente sunt incluse în plăți. În general, leasing-ul se dovedește a fi mai scump decât o ipotecă ", - consideră președintele GC" ARIN "Andrey Tetysh.

Specificitatea dolly

Caracteristicile sale există atunci când cumpără clădiri noi în leasing. În acest caz, obiectul leasingului în sensul juridic nu este obiectul în sine, ci dreptul cererii sale. De fapt, până în momentul punerii în funcțiune a casei și înregistrarea dreptului de proprietate al locatorului "este închiriat", acesta este dreptul de a revendica.

Așa cum sa explicat de către șeful practicii corporative a grupului rightmark Olga Karpova, folosind mecanismul cumpărătorilor de leasing de locuințe în construcție sunt într-o poziție mai puțin sigură decât cele convenționale, investitorii imobiliari. Nu este un fapt faptul că locatorul și dezvoltatorul vor formaliza acordul privind acțiunile. Legea № 214 „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit ...“ cere dezvoltatorilor pentru a atrage banii cetățenilor (persoane fizice) OP-urilor sau a mecanismului de HCC. În ceea ce privește persoanele juridice este nici o astfel de cerință: societatea poate dobândi orice sistemele de proprietate - de exemplu, prin intermediul contractului de vânzare și cumpărare preliminare sau alte acorduri similare.

În plus, în cazul încălcării condițiilor de construcție a casei, cumpărătorul final (locatarul financiar) nu se poate pretinde că primește o penalizare din cauza nerealizării obiectului. Nu există nicio posibilitate de a solicita și de a elimina defectele descoperite în timpul perioadei de garanție - creanțele pot fi făcute numai de către locator. Pur și simplu, interesul este compania de leasing. Iar ei, în general, nu contează dacă casa este închiriată la timp și dacă există deficiențe în ea.

Instrumentul nou

Nu este necesar să se spună că acest sistem poate compensa, cel puțin cumva, o scădere a volumului de ipoteci pe piața clădirilor noi. "Actorii majori de pe piața creditelor ipotecare au redus deja ratele la 12%. În aceste condiții, acest mecanism de cumpărare a unui apartament nu va fi utilizat de cumpărători cu mare cerere ", spune NAI Becar, directorul departamentului imobiliare rezidențiale, Polina Yakovleva.

Mai mult decât atât, în calitate de director general al SC „Unisto Petrostal“ Arseny Vasiliev, leasing, teoretic, plățile ar trebui să fie mai ieftin de credit - în caz contrar, utilizați această diagramă atunci când cumpără o casă nu are nici un sens. "Perspectiva mecanismului este foarte vagă. Iar absența unor astfel de propuneri până de curând este o confirmare vie a acestui lucru ", a spus el.

Să presupunem că, pentru a crește nivelul de vânzări, dezvoltatorii ar putea să creeze ei înșiși companii de leasing în structura organizațiilor lor. Dar acest tip de atragere a clienților față de participanții la piață nu este interesant. "Plățile pentru leasing sunt întinse pentru o perioadă lungă de timp, iar companiile au nevoie de bani reali pentru construcții. De aceea, această schemă este folosită numai de companiile private care cumpără pătrat de metri de la dezvoltator ", a declarat Nadezhda Kalashnikova, directorul de dezvoltare al L1.

Dar pentru toate contractul de închiriere defecte - aceasta este, probabil, singura modalitate de a cumpăra un apartament pentru motive de conștiință pe ipotecare. A-le, în conformitate cu bancherii, nu este mai mică de 40% din numărul total de potențiali debitori.

Articole similare

Pagina anterioară