Un moratoriu asupra a ceea ce?
Până în prezent (și înainte de adoptarea legilor - privind cadastrul funciar de stat și pe piața funciară), moratoriul prevăzut la paragrafele 14-15 din prevederile tranzitorii ale Codului funciar interzice:
1) dreptul la cota de teren (cota) în fondurile statutare ale entităților de afaceri;
2) achiziționarea și vânzarea de terenuri în scopuri de proprietate de stat și municipale;
3) cumpărare-vânzare sau înstrăinare în alt mod, schimbarea scopului terenului:
- care sunt deținute de cetățeni și persoane juridice, pentru desfășurarea producției agricole de mărfuri;
- alocate în natură (la fața locului) proprietarilor de acțiuni funciare pentru desfășurarea agriculturii personale țărănești;
- actiuni de teren (actiuni).
În plus față de transferul lor la moștenire, schimbul de teren teren la un alt site în conformitate cu legea ...
Nu este necesar să se indice o creștere colosală a prețurilor terenurilor, atunci când aceste legi vor fi puse în aplicare și piața funciară va fi deschisă oficial. Și acest lucru se va întâmpla mai devreme sau mai târziu, fiți siguri.
Se pare că această interdicție acoperă toate căile de alienare a terenurilor, însă, ca întotdeauna, există opțiuni.
Opțiuni pentru ocolirea moratoriului:
1) "În numele Ucrainei"
Această opțiune este de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenului pe baza unei hotărâri judecătorești.
În acest caz, este mai adecvat (mai legal) să se folosească "fereastra" atunci când moratoriul era absent.
Astfel, de la 22.05.08 nu există un moratoriu.
Încheiat în perioada specificată ("fereastra") a contractului de vânzare și cumpărare de terenuri poate fi recunoscut ca fiind valabil de către instanță și să recunoască proprietatea cumpărătorului asupra terenului achiziționat. O astfel de decizie organismul local de resurse funciare va trebui să se înregistreze, deoarece orice decizie judecătorească este obligatorie pentru executarea pe tot teritoriul Ucrainei.
De asemenea, trebuie remarcat faptul că a existat un precedent când unul dintre notarii din perioada indicată de noi a certificat un număr nelimitat de contracte pentru vânzarea și cumpărarea de terenuri agricole. Aceste acorduri au fost contestate de organele de supraveghere în instanță și recunoscute ca fiind nevalabile. Cu toate acestea, istoricul nu mai știe despre continuarea circulației procesului judiciar și despre deciziile judiciare luate în instanțele de apel și de recurs.
2) "Plot fără un moratoriu"
După cum sa menționat mai sus, o interdicție privind înstrăinarea și modificarea scopului acoperit numai acele site-uri pentru agricultura filială, care sunt alocate în natură (la fața locului) proprietarii de teren acțiuni (acțiuni).
Avem următoarele: moratoriul nu se extinde asupra parcelelor non-pion pentru agricultura personală țărănească.
Prin urmare, pentru a eluda moratoriul este necesar de a găsi un site pentru care actul publică privind proprietatea asupra mijloacelor „economiei țărănești privat“, și că el a dobândit în orice alt mod, cu excepția alocarea de terenuri în natura (cota).
Trebuie remarcat faptul că astăzi clasificatorul recomandat de către Comitetul de Stat pentru aterizare, în urmă cu 10 ani, acte care alocă următoarele tipuri de terenuri agricole cu destinație specială: pentru horticultură, horticultură, fân și pășunat; în scopuri de cercetare și de formare; pentru desfășurarea unei economii țărănești (agricole); pentru desfășurarea agriculturii subsidiare, pentru alte scopuri agricole, la care moratoriul nu se aplică, deoarece aceste tipuri de terenuri nu sunt enumerate în ZK.
Ne schimbăm, folosind dreptul acordat în pp. b) punctul 15 din "Dispozițiile tranzitorii" din Codul Funciar: ". este interzis ... cu excepția ... schimbului de teren în alt sit conform legii ... "
Astfel, în LC există o normă directă care dă dreptul de schimb de terenuri.
Ca opțiune - schimbul cu o suprataxă, urmată de o vânzare cu întoarcere a site-ului transferat vânzătorului.
Această opțiune se bazează pe faptul că problematica schimburilor de terenuri nu este reglementată de legislație, iar Codul civil nu impune cerințe pentru schimbul exact aceleași obiecte (identice). Adică este posibilă schimbul unei părți din terenul agricol pentru orice alt sit cu o plată suplimentară în cuantumul diferenței dintre estimările experților obiectului.
Cu toate acestea, nu merită schimbat obiecte prea inegale - în practică, acest lucru poate conduce (există precedente) la contestarea tranzacției de către procuratură pe motiv că este fictiv.
Cu mult mai mult succes, această opțiune poate fi utilizată în mod special pentru înlăturarea terenului agriculturii personale din cadrul moratoriului, cu aplicarea ulterioară a celei de-a doua opțiuni. În același timp, situația va fi ideală atunci când schimbul se face de către proprietarii de terenuri - acțiuni alocate din terenurile unei foste ferme colective. Aceste site-uri sunt foarte puțin diferite în ceea ce privește prețul, astfel încât practic nu există motive pentru a recunoaște tranzacția ca fictivă.
În acest caz, este posibil să se utilizeze o schemă încrucișată cu prezența a doi proprietari și doi cumpărători.
4) "Declarație"
Codul Funciar oferă fiecărui cetățean al Ucrainei dreptul la libera privatizare a terenurilor în limitele stabilite de Codul Funciar.
Deci, în conformitate cu prima parte a Art. 121 de cetățeni ZK din Ucraina au dreptul la un transfer gratuit de terenuri la ele în astfel de cantități:
- pentru agricultură - în volumul cotei de pământ (pondere), determinată pentru membrii întreprinderilor agricole situate pe teritoriul satului, localitatea, consiliul local, unde se află ferma;
- pentru desfășurarea agriculturii țărănești - nu mai mult de 2 hectare;
- pentru desfășurarea grădinăritului - nu mai mult de 0,12 hectare;
- pentru construcția și întreținerea de case rezidențiale, clădiri și structuri (teren agricol) în satele comerciale - nu mai mult de 0,25 hectare în sate - nu mai mult de 0,15 ha în zonele urbane - nu mai mult de 0,10 hectare;
- pentru construcții individuale de vară - nu mai mult de 0,10 hectare;
- pentru construirea de garaje individuale - nu mai mult de 0,01 hectare.
În conformitate cu alin. 12 din secțiunea X «Dispoziții tranzitorii“ ZOC la delimitarea puterilor în stat și municipale de proprietate în ceea ce privește eliminarea terenurilor din intravilanul localităților, cu excepția terenurilor transferate în proprietate privată, să pună în aplicare și consiliile rurale, sat și oraș, și dincolo de așezări - autoritățile executive competente.
Este necesar ca aceste organisme să decidă cu privire la problema privatizării libere, deoarece aceștia dețin informații despre parcele gratuite.
Aici, pentru a începe procesul, este suficient să depuneți o cerere corespunzătoare, în conformitate cu art. 118 ZK.
5) "scop intenționat"
Pentru a ocoli interdicția de a schimba scopul terenurilor agricole care intră sub incidența moratoriului, este posibil prin separarea unui teren mai mic de teren de pe un teren mai mare. Pentru o zonă selectată, puteți defini un alt scop. La urma urmei, se formează o nouă secțiune cu noi limite, pentru care este necesar să se facă o nouă documentație tehnică și să se stabilească scopul propus. Și legiuitorul nu a prevăzut obligația de a "moșteni" scopul propus din site-ul original.
Astfel, vom obține un nou site cu noul scop necesar.
În conformitate cu art. 346 din Codul civil al Ucrainei, dreptul de proprietate este reziliat în cazul rezilierii dreptului de proprietate asupra patrimoniului (lectură de teren), care prin lege nu poate aparține acestei persoane.
În legislația actuală, astăzi nu există o regulă care să permită unui cetățean străin să dețină teren ucrainean (acest lucru nu se aplică persoanelor juridice străine).
Așa cum este aplicat pe terenurile agricole, aceasta înseamnă că, după schimbarea cetățeniei față de oricare altul, cu excepția Ucrainei, proprietarul unui astfel de teren este obligat să-l vândă.
De fapt, această alienare, dar în acest caz, se consideră că obligația de a vinde terenul unui străin are prioritate față de interdicția de a vinde, pentru că ambele aceste măsuri contribuie la aceeași - consolidarea terenurilor cu / x destinație pentru proprietarii ucraineni, proces deliberat le.
Cu această opțiune, opoziția organelor de interes local este posibilă pe motiv că tranzacția se încadrează în definiția "înstrăinării" - respectiv, în cadrul unui moratoriu.
7) "Contract preliminar"
Această opțiune este să semneze un contract preliminar între viitorul vânzător și cumpărătorul terenului, a fost aplicat de mult timp și este activ și până de curând autoritățile nu au contestat protestele.
Se încheie un acord preliminar cu condiția încheierii ulterioare a contractului principal și se specifică perioada în care contractul principal va fi încheiat între părți. Contractul este prescris o rezervare, de exemplu, după cum urmează:“... timp de 10 zile calendaristice de la data încetării restricțiilor impuse de punctul 15" Dispoziții tranzitorii«HCC, precum și alte limitări, care vor fi stabilite de legile Ucrainei.».
Cu toate acestea, dezavantajele sale constau în faptul că acest acord nu implică un transfer direct al proprietății și nu garantează că vânzătorul în viitor nu va cere abandonarea tranzacției.
8) Emfitevsis
Principalul avantaj al emfitevzei în formularea actuală a "prevederilor tranzitorii" din Codul Funciar este că terenul nu este înstrăinat.
Ce înseamnă emfitezismul?
- valabilitate nu se limitează la emfiteozei (intra într-un contract de cel puțin 100-600 de ani), spre deosebire de un contract de închiriere, valabilitatea, care, în conformitate cu Legea „Cu privire la arendei“, nu poate depăși 50 de ani;
- Emphyteusul poate fi înstrăinat și este mult mai ușor să îl transferi unei alte persoane. Mai mult, emfitevsisul poate fi vândut atât proprietarului de teren, cât și unui terț (cu consimțământul proprietarului). În consecință, nu există nici o diferență pentru utilizatorul terenului, deoarece el va primi banii solicitați.
Așa cum se poate observa din aceasta, emfiteusul face posibilă ocolirea moratoriului pe termen lung și retragerea practică a terenului agricol în liberă circulație; Emfizarea poate fi gratuită, spre deosebire de contractul de închiriere. În plus, plata pentru emfiteuză poate fi formalizată (cu consimțământul proprietarului) cu o plată imediat după încheierea contractului.
- legea prevede că utilizatorul terenului ar trebui să plătească o taxă pentru utilizarea terenului, precum și alte plăți stabilite prin lege. Și aceasta înseamnă că utilizatorul terenului însuși trebuie să plătească impozitul pe teren;
- Emftevsisul este supus înregistrării de stat, dar niciuna dintre legi nu spune ce documente sunt necesare pentru aceasta. Ca urmare, nu toate organismele de resurse funciare înregistrează astfel de contracte. În cazuri extreme, emfitezul poate fi obligat să se înregistreze prin instanță.
Astfel, cu ajutorul emfiteelor, este posibilă obținerea de terenuri agricole în scopuri juridice suficient de solide. În plus, puteți depăși bara de teren într-o singură mână. Și totuși - să primească tot felul de terenuri deosebit de valoroase, care nu pot fi înstrăinate.
9) Acord de închiriere
Cea mai legală cale până acum. Acesta este singurul contract, de la certificarea căruia nici un notar nu refuză.
În același timp, trebuie remarcat faptul că Legea privind Leasingul Landului prevede legalizarea numai la cererea uneia dintre părțile la contract.
Principalul dezavantaj este că noi nu dobândim dreptul de proprietate asupra terenului.
Prin urmare, este mai bine să facă un contract de închiriere de 49 de ani, cu dreptul de a cumpăra și dreptul de a transfera la o subînchiriere, precum și posibilitatea de a construi. Contractul prevede sancțiuni maxime pentru rezilierea unilaterală.
de asemenea, să fie conștient de faptul că starea terenurilor și a proprietăților municipale închiriate numai prin licitație. În plus, licitația nu este permisă în ceea ce privește terenurile care chirie instituțiile bugetare, muzee, întreprinderi și organizații publice de cultură și artă, inclusiv uniunile de creație naționale și membrii acestora (sub atelierele de creație).
Punct pozitiv: chiria poate fi făcută nu numai în bani, ci în natură sau prin furnizarea de servicii (acest lucru nu se aplică terenurilor de stat și municipale, în cazul în care plata numai în numerar).
10) Acordul ereditar
Conform acestui acord, în caz de deces, se dobândește dreptul de proprietate asupra decesului.
- este dificil (practic) să încheiem unilateral acest acord.
• la inregistrarea contractului ereditar partea (inlocuitorul) nu are dreptul sa faca vointa cu privire la bunurile specificate in contract. În plus, un notar care a certificat un astfel de contract impune o interdicție privind înstrăinarea terenului.
Minus: puteți aștepta foarte mult.
Din conversația secretă cu notarii rezultă că clasifică astfel de contracte în contractele de înstrăinare și, prin urmare, refuză să le certifice.
Documentele solicitate de vânzător
- Acționează statul asupra dreptului de proprietate privată, care indică: zona, scopul, locația exactă, baza pentru dobândirea drepturilor de proprietate;
- un certificat de la Întreprinderea de Stat „Centrul de Stat Land Cadastru Comitetul de Stat al Ucrainei privind zemresursov“, a prezenței sau absenței servituți pe un teren;
- evaluarea monetară expert a zonei înstrăinate;
- pașaport, număr de identificare;
- consimțământul soțului (dacă este cazul).
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: