În practica mondială a creditării ipotecare, este comună distingerea a trei modele principale:
• Truncated-open (engleză, spaniolă, franceză, italiană etc.). Care sunt diferențele dintre ele?
Modelul american, care există în formă de peste o sută de ani, se axează pe produse financiare standard - ipoteci și titluri de valoare. O persoană achiziționează locuințe gata făcute, plătește doar o mică parte din valoarea sa în numerar, iar suma rămasă - împrumută bani, pe care le oferă o bancă ipotecară specializată garantată de proprietatea imobiliară dobândită. Rambursarea creditului are loc în decurs de 15-30 de ani.
Așa cum sa explicat Larissa Horev, directorul general al «Property Avenue» Agenția Proprietății (Moscova), funcționarea acestui model se datorează prezenței de patru jucători majori de piață: împrumutat (mortgagor), o bancă de credit ipotecar (creditor ipotecar), investitorul și stat. Rolul fiecăruia poate fi luat în considerare prin exemplu. Să presupunem că o persoană dorea să cumpere o casă. Ea vine într-o agenție imobiliară, unde a fost selectată opțiunea corespunzătoare, și apoi se duce la banca ipotecară, care are în vedere cererea sa pentru un împrumut. După ce banca a emis împrumuturi clienților săi, acesta formează așa-numitul pool ipotecar, adică setul de credite (ipoteci) emise. Și în acest stadiu, prin intermediul companiilor speciale care se ocupă de vânzarea de credite ipotecare, statul intră în joc. Folosind intermedierea celor mai mari firme, acționează ca un garant al valorilor mobiliare ipotecare. Creditele ipotecare sunt vândute unui investitor care primește un venit mic din partea acestora. În plus, există o serie de organizații, cum ar fi fondurile de pensii și societățile de asigurare, care sunt obligatorii în conformitate cu legislația, să dobândească o anumită sumă de obligațiuni ipotecare.
Astfel, în cadrul modelului american, se formează două piețe ipotecare - cea primară, în care sunt emise împrumuturi pentru locuințe, iar cea secundară, în care circulă valori mobiliare emise pe baza fondurilor de împrumuturi ipotecare. O instituție de credit poate oferi împrumuturi pe termen lung garantate de proprietatea imobiliară dobândită fără a avea suficiente resurse "lungi". După ce a emis un împrumut ipotecar, banca își vinde dreptul de a solicita acest lucru investitorului final sau intermediarului financiar și eliberează un împrumut nou pentru încasări.
După cum știți, criza americană a început cu sistemul ipotecar. Poate că acest lucru sa datorat insolvabilității modelului în sine? „Nu, modelul de aici nu este nimic, - a declarat Stanislav Dehtulinsky, Branch Managerul orașului Ipoteca Bank (Ekaterinburg). - E diferit. De-a lungul ultimilor douăzeci de ani, când prețurile imobiliare din Statele Unite a crescut numai, orice american, chiar neconfirmate și nu venitul mediu foarte mare, ar putea obține cu ușurință un credit ipotecar pentru 100% din costul de locuințe, și mai mult decât o dată. A fost posibilă restituirea acestei proprietăți la un nou cost estimat și luarea unui nou împrumut. La un moment dat, cantitatea sa transformat în calitate, prețurile de proprietate au atins plafonul și au început să scadă. Ca urmare a reacției în lanț a început să se năruie schema de obicei, debitorii au început să evite implicite și în cele din urmă a refuzat să plătească toate depozit întors. Deci unul dintre principalele motive pentru criza americană a fost hobby-ul băncilor de către segmentul de subprime ".
Apropo, schema rusească de creditare ipotecară se apropie de modelul american de două niveluri, deși nu se poate spune că o replică complet. Cu toate acestea, cu puțin înainte de declanșarea crizei globale, am început să prezentăm tendințe periculoase, cum ar fi oferta de împrumuturi ipotecare pentru un cost de garanție de 100%. Din situația ca SUA, am fost mântuiți de faptul că în Rusia, volumul ipotecilor este de numai 2-3% din PIB, în timp ce în SUA este de multe ori mai mare.
Diferența dintre modelul ipotecar german și modelul american este că bunurile imobile sunt tratate ca o singură marfă unică, care nu poate fi abordată cu aceleași standarde. Prin urmare, fiecare ipotecă din Germania este complicată de multe detalii și nu se pretează la unificare, ceea ce limitează piața creditelor ipotecare secundare. La urma urmei, nimeni nu va decide repede cumpărarea de valori mobiliare, ale căror condiții sunt diferite în fiecare caz. Prin urmare, pentru a menține echilibrul activelor și datoriilor, companiile germane de împrumut sunt forțate să acționeze ca emitenți de titluri proprii și să formeze un fond statutar destul de solid, ceea ce nu este necesar în modelul american. Asta este, acest model de credit ipotecar este un singur nivel. În plus, pentru a atrage fonduri pe termen lung în Germania este un sistem bine dezvoltat de conturi de economii, așa-numitul sistem de economii de clădiri. "Totul se face în limba germană," spune Larisa Khoreva. - Înainte de a obține un împrumut, trebuie mai întâi să deschideți un cont special de economii în clădirea unei bănci de economii, cu alte cuvinte, într-o bancă ipotecară. La sfârșitul a cinci-opt ani de depozite lunare în suma stipulată în contract, atunci când o sumă egală cu costul unei anumite părți din locuință este acumulată în cont, investitorul primește un împrumut pentru locuință. Ratele dobânzilor (atât la depozite, cât și la împrumuturi) rămân fixe pe durata contractului. De regulă, acestea reprezintă 5-6% pe an, care este în medie cu 4% sub prețurile pieței. Scadența minimă a împrumutului este de 12 ani. De asemenea, trebuie remarcat faptul că, în cadrul modelului german de creditare ipotecară, cetățenii sunt încă "la început" care oferă tipuri specifice de locuințe în domenii specifice de dezvoltare ".
Statul în orice mod posibil sprijină investitorii stroysberkass. După obținerea unui împrumut de origine debitorul plătește primele anuale, subvențiile sunt disponibile (până la 10% din costul de locuințe), moale creditul la scadență la sută, precum și stimulente fiscale. Valoarea ajutorului de stat depinde de poziția financiară a împrumutatului individual, de componența familiei sale și așa mai departe. Este ușor de ghicit că această schemă este destinată persoanelor cu un venit mediu și chiar sub nivelul mediu. Fiecare 500 de milioane de euro plătit deponenților schelelor de clădiri sub formă de primă stimulează primirea a încă 11 miliarde de euro ca investiții în sectorul locuințelor. Și fiecare euro, plătit sub formă de ajutor de stat pentru achiziționarea de locuințe, este returnat statului sub formă de 2,8 euro de impozite. Astfel, în Germania, totul este mulțumit de o ipotecă - atât statul, cât și investitorii.
Se pare că totul este bine, totuși, după cum subliniază Stanislav Dekhtulinsky, o astfel de schemă este mai viabilă într-o economie stabilă, atunci când nu există nici o preocupare în ceea ce privește siguranța și posibila depreciere a economiilor pe termen lung datorate inflației.
Simplu dar dependent
Cel de-al treilea model de credit ipotecar - cel mai simplu și în același timp cel mai imperfect - este trunchiat-deschis. În principiu se închide pe piața ipotecară primară. Primite de băncile ipotecare, ele sunt de obicei utilizate ca garanții pentru o parte din fondurile externe atrase. Acest model poate fi utilizat atât de bănci ipotecare specializate, cât și de bănci universale cu departamente de credit ipotecar. Prima caracteristică fundamentală a acestui sistem este că aplicarea combinată a tuturor clienților băncii pentru creditele ipotecare pot fi furnizate de către bancă din surse arbitrare, inclusiv din fondurile proprii de capital ale deponenților băncii sunt la depozite, credite interbancare, etc. A doua caracteristică este dependența ratelor dobânzilor la creditele ipotecare asupra stării generale a pieței de credit și financiare din țară. În acest sens, amploarea și activitatea băncilor în domeniul creditării ipotecare este diferită în anumite perioade favorabile și nefavorabile.
„Modelul Trunchiat-deschis este relativ simplu, și din acest motiv, este utilizat pe scară largă în lume, în special în țările în care infrastructura este slab dezvoltată de piață pe piața financiară și titluri de valoare. Cu toate acestea, chiar și în țările dezvoltate, cum ar fi Marea Britanie, Franța, Spania, Italia, ea are, de asemenea, o nișă semnificativă pe piața serviciilor ipotecare“, - conchide Larissa Horev.
Desigur, fiecare model al ipotecii are argumente pro și contra. Principala caracteristică a sistemului american este transferul creditelor de la soldul creditorului primar la soldul creditorului secundar și, prin urmare, redistribuirea principalelor riscuri ipotecare. Acest sistem de redistribuire a riscurilor poate fi considerat un minus al modelului american, deoarece banca creditorului din figura centrală a pieței de credit se transformă într-o legătură pur operațională a unui "transportor" foarte mare.
Modelul ipotecar german este mai sigur, deoarece, în general, finanțele se află într-un sistem închis. În acest scenariu, situația serviciilor financiare și a pieței imobiliare nu afectează fondurile investite. Dezavantajele acestei scheme includ faptul că oamenii sunt limitați în alegerea bunurilor imobile și faptul că proprietarul de locuințe poate deveni numai după plata integrală a valorii sale.
Ușor trunchiat de creditare ipotecară deschise se transformă într-un minus ca funcție a ratelor dobânzilor la împrumuturile de la starea generală a piețelor financiare ale unei anumite țări de credit și.
Este posibil ca sub influența crizei financiare globale, modelele ipotecare să sufere unele modificări. Deși acțiunile cele mai simple în această direcție de către bănci au fost deja luate - condițiile de acordare a creditelor ipotecare în toate țările s-au schimbat, iar cerințele pentru debitori au devenit mai stricte.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: