Încheierea acordului acționarului cu dezvoltatorul, termenii contractului, ce să căutați

Acum, sarcina noastră de cumpărător al unei clădiri noi este studiul și încheierea unui contract cu dezvoltatorul.

Care sunt tipurile de contracte cu dezvoltatorii? am studiat (vezi pasul anterior). și a ales cea mai sigură opțiune pentru noi. Acum trebuie să înțelegem condițiile specifice ale contractului ales. Până la urmă, termenii contractului cu dezvoltatorul vor determina drepturile și obligațiile noastre în relațiile cu acesta, iar termenii contractului vor servi drept suport în rezolvarea situațiilor discutabile.

Cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă printr-o "cambie" și MPCT, nu vom lua în considerare aici în detaliu, deoarece acestea nu sunt cazurile la care un cumpărător rezonabil ar trebui să se străduiască.

Proiectul de lege ne oferă în mod legal dreptul de a cere numai rambursarea de către compania care a emis-o. Rambursarea, desigur, cu bani, nu cu un apartament. Banii transferați în cadrul facturii (în realitate împrumutat) Dezvoltatorul și apartamentul nu sunt conectați în nici un fel. În caz de faliment, deținătorii facturilor se află în linie cu alți creditori ai companiei, sperând că, după lichidarea proprietății, vor pierde ceva.

Cumpararea unui apartament prin HBC este, de asemenea, un subiect separat, destul de riscant, iar piata este relativ rara. Cumpărătorul nu are legătura legală cu dezvoltatorul. ci este un acționar al cooperativei de consum. și încheie un contract cu această cooperativă. Pentru dezvoltator. în consecință, cumpărătorul nu poate prezenta nici o pretenție și nici o pretenție.

Pot exista mai multe opțiuni pentru contractele cu o cooperativă, deci aici trebuie să luăm copii ale contractului și ale contractului de cooperativă. și contactați-i pentru sfatul unui avocat specializat.

Dacă oferiți o alocare de drepturi

Pentru cumpărător, este important să determinați dacă partenerul dezvoltatorului deține de fapt drepturile de solicitare pentru apartamentul de care avem nevoie. Cu alte cuvinte, ne uităm la baza pentru transferul acestor drepturi către noi. Astfel de motive pot fi atât Acordul de participare la acțiuni (care este cel mai preferabil pentru noi), cât și diferite tipuri de contracte de contract sau de investiții cu dezvoltatorul.

Contract de cesiune a drepturilor de creanță. de fapt, este un derivat al contractului inițial încheiat între dezvoltator și partenerul său. În consecință, consecințele juridice ale "cesiunii drepturilor" sunt în mare parte determinate de contractul principal. drepturile prin care sunt transferate.

Dacă contractul principal (original) al furnizorului nostru este Contractul de participare la acțiuni (DDU). atunci situația este clară.

În primul rând, acordul cu dezvoltatorul deținătorilor de capital (DDU) trebuie să fie înregistrate în Rosreestra - și, prin urmare, dreptul de revendicare a apartamentului de către furnizor nostru într-adevăr acolo (uita-te la ștampila Grefier POS, comanda un extras din Registrul de stat unificat).

În al doilea rând, în DDU (conform legii FZ-214) prevăzută posibilitatea și condițiile pentru transferul creanțelor în cadrul acestui contract de către o altă persoană. Trebuie doar să ne asigurăm că au fost îndeplinite „condițiile de transfer al drepturilor de cerere“ în tranzacția noastră (în special în DDU poate suporta acordul scris al dezvoltatorului pentru a atribui un partener al drepturilor lor la cerințele de apartament).

De asemenea, trebuie să ne amintim că, dacă vânzătorul nostru ne acordă dreptul de a solicita un apartament. pentru care el însuși nu a plătit integral cu dezvoltatorul. apoi alocarea drepturilor. există, de asemenea, un transfer de datorii. Ie în acest caz, dăm o parte din suma pentru apartament către vânzător, iar cealaltă parte este plătită datoriei sale către dezvoltator.

Apropo, în practică, unele companii de construcții, pentru a optimiza impozitarea, creează în mod special o entitate juridică separată, care este întocmită de majoritatea apartamentelor aflate în construcție de către DDU. Și de la această entitate juridică, aceleași apartamente sunt vândute cumpărătorilor definiți deja în baza contractelor de cedare a drepturilor de creanță.

În cazul în care furnizorii noștri, de obicei, contract este orice alt contract încheiat cu dezvoltator (nu PO), pot exista deja opțiuni - dreptul creanțelor Vânzătorului poate fi pusă la îndoială, și aici nu putem face fără ajutorul profilului unui avocat.

Încheierea Acordului dintre acționari (DDU) și dezvoltator

Dar, chiar dacă vom încheia, este DDU cu dezvoltatorul. acest lucru nu înseamnă că un astfel de contract va fi același pentru toți dezvoltatorii.

Concluzia este că fiecare dezvoltator în baza legii 214-FZ își dezvoltă propria versiune a contractului DDU. arătând remarcabilă "creativitate" în formulare. La urma urmei, "ceea ce nu este interzis, este permis" și, prin urmare, adăugând câteva puncte la contract, dezvoltatorul poate manipula prevederile legii în interesul propriu.

Este important să înțelegem ce trucuri sunt folosite în contractele investitorului imobiliar cu dezvoltatorul. și că ne poate amenința.

"Schaub am trăit așa cum minți cu toții", spune Odessa nativ în vremurile lui Isaac Babel. Dar, în timp, ne exprimăm mai delicat neîncrederea față de dezvoltator.

În fiecare tip de contract există condiții obligatorii sau esențiale (fără care contractul este considerat neîncheiat) și condiții suplimentare ("alte"). pe care părțile le pot introduce în mod discreționar.

Fiecare dezvoltator. având un pluton de avocați cu normă întreagă, evident, nu va uita să enumere toate condițiile esențiale ale DDU (altfel acest contract nu va fi înregistrat). Dar vom fi interesați de condiții suplimentare. care nu generalizează, ci concretizează relațiile noastre cu dezvoltatorul.

- Un avocat cu experiență povestește despre diferitele trucuri ale constructorilor pe care îi folosesc în acordurile de acționariat.

Ce trebuie să căutați în acordul acționarilor (DDU)?

În contractul cu dezvoltatorul trebuie să acordăm atenție următoarelor aspecte:

• Identificarea clară a apartamentului pe care îl cumpărăm (secțiunea casei, etajului, suprafața, numărul de camere, balcon / loggia, aspectul și numărul în planul proiectului - în anexa la contract);
• Cu privire la formularea și transferul obligațiilor specifice ale dezvoltatorului;
• Pentru termenul de îndeplinire a obligațiilor de către Dezvoltator (inclusiv termenul de transfer al apartamentului finalizat către cumpărător - din acest moment, pedeapsa va fi calculată în cazul încălcării termenilor);
• Perioada de garanție pentru apartamentul înmânat Cumpărătorului (conform legii, pentru elemente structurale - nu mai puțin de cinci ani, pentru echipamentele tehnice - cel puțin trei ani);
• Responsabilitatea dezvoltatorului pentru încălcarea obligațiilor sale (inclusiv amenzi, penalități etc.);
• Asigurarea îndeplinirii obligațiilor dezvoltatorului în baza contractului și protejarea investițiilor investitorilor (inclusiv garanția de teren, asigurarea de răspundere civilă, deduceri în fondul de compensare sau decontări prin conturi de escrow);
• La prețul contractului (cu condiția ca prețul să fie definitiv și să nu poată fi modificat);
• În ceea ce privește plățile / plățile reciproce, în cazul în care suprafața reală a apartamentului este mai mare sau mai mică decât cea specificată în contract (pe baza măsurătorilor ITO după finalizarea construcției);
• Cu privire la ordinea transferului de bani de către participantul la acord (inclusiv sumele, termenele și etapele plăților, tipurile de documente de plată);
• La ordinul de transfer al apartamentului construit către cumpărător (inclusiv termenele de decontare, semnarea actului de acceptare și transfer al apartamentului, procedura de eliminare a defectelor și a deficiențelor);
• Posibilitatea pentru deținătorii de capital de cesiune a drepturilor în temeiul contractului (inclusiv un transfer de datorii, în cazul în care nu a plătit încă valoarea contractului), și condiția unei astfel de atribuire (eventual dezvoltator va fi nevoie de bani pentru acordul lor să-l);
• Cu privire la termenii și procedura de înregistrare și înregistrare a proprietății unui apartament nou;
• Pe ordinea / mecanismul de a face pretenții față de dezvoltator. și modalitatea de soluționare a litigiilor, în cazul încălcării termenelor de construcție sau a inconsecvenței calității apartamentului la nivelul declarat;
• Posibilitatea și condițiile de reziliere a contractului unilateral participantul social, cu returnarea sumei plătite la el și deducerea dobânzilor plătite sau forfeit - în funcție de motivul rezilierii (dreptul deținătorilor de interese dă legea Legea federală 214).

Toate aceste puncte pot fi exprimate în formulări diferite, însă sarcina noastră este să înțelegem exact ce condiții ar trebui să se reflecte în contractul cu dezvoltatorul. astfel încât interesele noastre să fie protejate.

Un eșantion din Acordul Acționarului poate fi descărcat aici.

Diferitele nuanțe în formularea tratatelor necesită o educație specială. Prin urmare, pentru a ține seama de toate subtilitățile la încheierea unui contract cu dezvoltatorul. se recomandă insistent să ia proiectul de tratat. și împreună cu această lucrare se solicită consultanță juridică suplimentară.

Specialist avocat. după ce a trecut prin contractul concret, va determina ce pericole / riscuri conțin aceste sau alte formulări. (FZ-214 permite deținătorului de dobândă să solicite modificări ale condițiilor DDU). De asemenea, va oferi informații despre condițiile și modul în care ar trebui să fie adăugate sau respinse în contract pentru a-și proteja drepturile.

Cu toate acestea, perseverența cumpărătorului, împreună cu sprijinul unui avocat specializat, ar putea modifica unele dintre termenii acordului în favoarea sa.

Dacă se întâmplă astfel că dezvoltatorul atrage bani pentru a construi o casă pentru un alt tip de contract (nu DDU), atunci, în general, recomandările vor fi aceleași. Dar diferența este că majoritatea articolelor Developer nu va trebui să îndeplinească și, în general, acestea nu pot fi în contract.

În acest caz, riscurile cumpărătorului cresc, iar consilierea juridică suplimentară devine și mai urgentă.

Este important pentru dezvoltator ca versiunea lui DDU să țină seama de toate cerințele obligatorii ale FZ-214, altfel un astfel de contract nu va fi înregistrat și / sau va fi invalidat. Dar cum vor fi luate în considerare cerințele legii din contract (interpretarea legii) depinde de calificările avocaților dezvoltatorului.

În special, în DDU pot fi aplicate următoarele "trucuri":

• Prețul în contract poate fi exprimat în USD. pe metru pătrat. În consecință, cu o plată pas cu pas, rata cu. poate crește și, ca o consecință, crește costul "pătratului".
• Creșterea cuantumului pedepsei pentru acționar cu decizia sa unilaterală de a rezilia contractul. De exemplu, în cazul în care în curs de construcție un agent imobiliar nu este mulțumit de calitatea construcției și dorește să rezilieze contractul investind bani într-un alt proiect. Dar mărimea pedepsei la 10-15% din prețul contractului îl face neprofitabil să-l rezilieze pe acționar, legând-l violent la proiectul în care a fost dezamăgit.
  Pedeapsa standard în acest caz ar trebui să fie de câteva ori mai mică (de ordinul a 3-5%).
• Termenul limită pentru casă poate fi indicat în contract (conform cerințelor FZ-214), dar suplimentat cu condiția posibilității creșterii sale unilateral de către dezvoltator.
  Aceasta, de fapt, anulează obligația dezvoltatorului de a respecta termenele de construcție.
• În plus față de suprafața reală a apartamentului (în funcție de măsurătorile din ITO) pe parcursul proiectului, dezvoltatorul cere o co-plată suplimentară de la co-investitor.
  Dar, potrivit legii "Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor", mărfurile care urmează să fie livrate trebuie să corespundă exact cu caracteristicile specificate în contract. Pur și simplu, suprafața mărită este problema dezvoltatorului însuși.
  Dar, dacă a renunțat la casă, zona apartamentului a scăzut. atunci acționarul are dreptul de a solicita despăgubiri, bazându-se pe aceeași lege cu privire la protecția drepturilor. Dacă, desigur, dezvoltatorul viclean nu a precizat în contract admisibilitatea unei astfel de reduceri a zonei fără nici o compensație din partea ei.
• Punctul potrivit căruia plățile comunale după punerea în funcțiune a casei sunt imediat "spânzurate" pe co-investitori.
  De fapt, acționarul este obligat să plătească pentru comunal numai după semnarea Certificatului de Acceptare a apartamentului.
• Elementul din contract, forțând coproprietarul să accepte un apartament pentru predarea precoce a casei. Dar în viață există situații diferite atunci când nu este profitabil ca un dobânditor să primească un apartament înainte de timp (și să facă balanța de plăți, respectiv).
• Punctul din contract, potrivit căruia eventualul litigiu cu dezvoltatorul ar trebui să fie luat în considerare într-un alt oraș / regiune.
  Dacă acționarul este de acord cu acest lucru, atunci în caz de conflict, va trebui să călătorească într-un alt oraș pentru a conduce litigii (ceea ce este foarte incomod și costisitor).

Un alt punct semnificativ în relația cu dezvoltatorul.

La semnarea contractului de participare la acțiuni (DDU), trebuie să înțelegem cu cine încheiem contractul. Poate fi o companie mare de dezvoltare. și poate "fiica" ei. cu un nume similar, nu mai puțin sonor, și cu un capital minim autorizat.

În caz de probleme financiare sau de forță majoră, dezvoltatorul poate, fără pierderi speciale, să-și falimenteze "fiica", în timp ce acționarii vor face plângere.

Articole similare

• Riscurile recalificării contractului civil la locul de muncă, la ce să se acorde atenție

Trimiteți-le prietenilor: