La vânzarea de apartamente în noua clădire, dezvoltatorul spune că funcționează în cadrul legii FZ-214, și oferă să plătească apartamentul imediat după semnarea acordului capitalul propriu (DDU). Contractul în sine este dincolo de orice îndoială, construcția este prea activă, la fel ca toate bune. Dar există o captură!
Ce greșeală este permisă de cumpărători aici?
Deseori, dezvoltatorii oferă cumpărătorilor să plătească suma din Contractul Acționarilor imediat după semnarea acestuia, ÎNAINTE de înregistrarea DDU în Rosreestr. motivând-o prin faptul că atunci va fi mai convenabil să înregistrați toate contractele cu un osprey. De fapt, este mai convenabil să vă înregistrați decât să colectați un pachet de documente pentru a înregistra fiecare contract separat. Și în practică acest lucru este cu adevărat posibil, dar totuși aceasta este o încălcare a legii FZ-214.
Conform acestei legi, Programatorul are dreptul de a strânge bani numai pe baza Acordurilor de participare pe acțiuni încheiate de acesta (DDU). iar DDU se consideră încheiată numai din momentul înregistrării sale de stat.
Cu alte cuvinte, plata pentru un apartament în DDU trebuie să aibă loc numai după înregistrarea acestui contract cu Rosreestr. În caz contrar, cumpărătorul are riscul de a nu fi protejat de legea FZ-214.
Acest risc este ca Rosreestr să poată refuza să se înregistreze la dezvoltator la înregistrarea contractelor sale cu DDU. De exemplu, din cauza nerespectării cerințelor individuale ale legii sau din cauza lipsei de documente separate ale documentației inițiale permisive a proiectului. Astfel, aceste contracte DDU nu sunt considerate prizonieri. și nu sunt supuse executării.
Cumpărătorul apartamentului, în cazul plății unui contract neînregistrat al DDU. nu este deloc supusă legii FZ-214. și, în mod formal, nu este, în general, un agent imobiliar în sensul legislativ. Cum poate să-și revendice apartamentul sau să solicite o rambursare a banilor plătiți, este o întrebare importantă.
Contractul de împărțire (DDU) și vânzarea dublă
În plus față de ceea ce sa spus mai sus, plata unui apartament într-un DDU înainte de înregistrare este plină de un alt risc. Riscul de așa-numitele "vânzări duble". Aceasta este situația pe piața imobiliară primară. atunci când dezvoltatorul sau co-investitorii săi care participă la proiect vinde același apartament simultan către doi sau mai mulți cumpărători. Acest lucru se întâmplă cel mai adesea din cauza neînțelegerii, a supravegherii, a confuziei în documente și, uneori, a intenției malefice a unor participanți la proiect.
În consecință, numai unul dintre cumpărători obține drepturile reale asupra apartamentului care se construiește, iar restul beneficiază de posibilitatea de a soluționa litigii în cazul tranzacțiilor nevalabile și de a returna sumele plătite.
Vânzările duble în clădiri noi pot să apară numai în cazurile în care contractele nu primesc înregistrarea de stat a drepturilor în Rosreestr. Acest lucru se întâmplă ca și în cazurile de plată a DDU înainte de înregistrarea sa. și în cazul altor modalități (grele) de a cumpăra apartamente în clădiri noi.
Dar în unele cazuri este permisă o excepție.
De exemplu, înainte de a plăti un apartament în baza unui acord DDU. Cumpărătorul unei clădiri noi ar trebui să ceară dezvoltatorului să prezinte cel puțin un contract de participare cu participare pentru acest obiect. Dacă există unul, riscul de "neînregistrare" al altor contracte este mult redus.
Faptul este că Rosreestr verifică toată documentația dezvoltatorului chiar înainte de prima înregistrare a contractului său cu DDU, conform căreia acesta din urmă intenționează să atragă banii deținătorilor de acțiuni. În cazul în care registratorul a dat un pas înainte pentru înregistrarea primului DDU pentru o anumită casă în construcție, atunci toate celelalte DDU din această casă vor fi înregistrate "pe mașină". Și în acest caz poți să transferi bani dezvoltatorului imediat după semnarea DDU, așteptându-se că este posibil să le înregistrezi cu un singur pachet (un osprey).
Cum să aflăm (după cum pare) acordul înregistrat al DDU. Pe partea din spate ar trebui să fie ștampila Rosreestr. Sigiliul și semnătura registratorului, precum și numărul de înregistrare.
În cazul în care dezvoltatorul nu poate furniza oricare din contractul înregistrat, există riscul ca înregistrarea OP-urilor poate fi refuzat, iar atunci cumpărătorul nu ar trebui să dea bani pentru astfel de condiții. În acest caz, este necesar să se insiste asupra faptului că plata apartamentului DDU a avut loc strict conform legii, și anume, După înregistrarea acestui contract.
Respectarea acestei condiții va scuti cumpărătorul și riscul vânzărilor duble în cadrul acordurilor acționarilor (DDU).
Mult mai rău este situația în care dezvoltatorul atrage bani pentru construcții, imită concluzia DDU. Acest lucru este discutat separat în secțiunea "Exemple de erori" - în articolul "Acord preliminar privind participarea la capital".
Despre ceea ce trebuie să știți și cum să acționați cumpărător clădiri noi pe piața primară, descrise în detaliu în INSTRUCȚIUNILE PASULUI nostru. în secțiunea "Cumpărător" >> "Primar".
Articole similare
-
Problema plății de către moștenitori a serviciilor comunale în apartamentul moștenit, gratuit legal
-
Cum să colectați plata pentru o bucată atunci când moșteniți un apartament
Trimiteți-le prietenilor: