Vladimir, prin semnarea capitalul social trebuie să țină cont de riscul implicat. Probleme de construcție în comun datorită faptului că, după declarația de intenție Federației Guvernului rus pentru a rezolva problema locuințelor a cetățenilor săi, construirea de facilități rezidențiale, cu sprijinul de investiții al statului a fost realizat ritm masiv - iar acest lucru a dus la apariția unor dezvoltatori fără scrupule, precum și oficiali necinstit în toate etapele de finanțare. De asemenea, provoacă o problemă apare în construirea în comun sunt lipsa de transparență în primirea tuturor tipurilor de aprobările necesare pentru a începe construcția (ceea ce conduce la încheierea de acorduri de parteneriat fără permisiunile necesare pentru obiecte), precum și lipsa unui control adecvat de către autoritățile publice asupra activității dezvoltatorilor imobiliari și starea financiară .
Cadrul de reglementare pentru protecția participanților la construcția comună
Participarea la construcția comună
Participarea la construcția comună
Legislația privind protecția consumatorilor poate fi aplicată în instanță numai în cazurile în care lipsa intereselor egoiste ale cumpărătorului este dovedită atunci când se iau în considerare următoarele aspecte:
dacă cetățeanul are alte proprietăți rezidențiale;
care este componența familiei sale;
care este zona de locuit a participantului în construcția comună, pe care el și familia sa o ocupaseră mai devreme;
dacă are nevoie de îmbunătățirea condițiilor de trai și dacă este înregistrat.
Dar chiar și în cazul deciziilor judecătorești în favoarea purtătorului de dobândă, nimeni nu poate garanta că își poate obține banii sau apartamentul, deoarece dezvoltatorul poate intra în faliment sau se poate proceda corespunzător. Pentru a minimiza riscul de a fi printre co-investitorii înșelați, cetățenii ar trebui să fie conștienți de problemele existente la încheierea acordurilor de capitaluri proprii.
Deci, cu ce probleme se pot găsi interesele în timp ce așteaptă locuințe, pentru care le-a dat deja banii?
Problema nr. 1. Întârzierea finalizării construcției (punerea în funcțiune a casei)
Cauzele problemei:
Delapidarea fondurilor de către dezvoltator - ridicarea altor facilități care nu sunt prevăzute în contractul de participare la capital în detrimentul deținătorilor de acțiuni. Adică dezvoltatorul, care primește mijloacele co-investitorilor, le investește în construirea unei construcții mai perspective (în opinia sa), sperând să returneze banii cu profit după vânzarea de apartamente în noua unitate.
Participanții la construcții nu își îndeplinesc obligațiile contractuale - problemele legate de furnizarea de materiale sau de executarea lucrărilor de către subcontractanți sau contractanți conduc la încheierea contractelor cu aceștia și la căutarea de noi participanți în construcții, ceea ce necesită timp suplimentar.
Finanțarea insuficientă a obiectului - dezvoltatorul intenționează să vândă toate apartamentele înainte de sfârșitul construcției, fără fonduri proprii sau care nu dorește să le investească în această clădire.
Calculul dintre contractant și dezvoltatori nu reprezintă mijloace financiare directe, ci sub formă de locuințe aflate în construcție. Astfel, pentru a efectua munca de către un antreprenor, el trebuie adesea să vândă aceste apartamente.
Elaborarea greșită a unui acord de participare la capital - este indicat termenul limită prevăzut pentru livrarea unui obiect sau conexiunea acestuia cu orașele sau cu alte rețele inginerice, care nu leagă dezvoltatorul de date specifice. Respectarea termenelor planificate nu este una dintre responsabilitățile dezvoltatorilor, în cazul în care răspunderea pentru livrarea cu întârziere a obiectului și sancțiunile care decurg în acest caz (și suma acestora) nu sunt specificate în acordurile de capitaluri proprii.
Numărul problemei 2. Plăți suplimentare care depășesc sumele specificate în contract
Titularii de interese din fiecare zece obiecte aflate în construcție în Federația Rusă se confruntă cu propunerea dezvoltatorului de a face sume suplimentare de bani în plus față de cele stabilite prin acordul încheiat.
Cauzele problemei:
Contractul nu este scris domeniul de activitate sau costurile incluse în costul unui metru pătrat de locuință. De exemplu, dezvoltatorii au efectuat o realizare a teritoriului - aceste costuri, fără o notificare prealabilă (pe bază de contract) acționarilor care nu fac parte din clădirea principală, iar clientul are dreptul de a le include în plus față de costul primar pe metru pătrat. Pentru a evita o astfel de problemă apare în contractul de construcție în comun ar trebui să se precizeze că suma a contribuit de participantul social este suficientă pentru transferul apartamentului și înregistrarea dreptului său la apartament.
Construcție prelungită sau situația generală în țară, care a dus la o creștere accentuată a costurilor materialelor de construcție sau a altor elemente necesare pentru construirea lucrărilor și serviciilor obiectului. Dacă acest tip de riscuri și răspundere pentru ele nu sunt prevăzute în contract, atunci dezvoltatorul poate încerca să oblige coinvestorii să plătească o suprataxă. În cazul în care obiectul este deja finalizat, atunci viitorii proprietari de locuințe cu o mare probabilitate de a putea obține imobiliare fără a plăti plăți suplimentare, în caz contrar, construcția poate merge în stadiul neterminat.
Construcția incompletă - dacă dezvoltatorul nu și-a îndeplinit sarcinile, atunci autoritățile formațiunii municipale au dreptul deplină de a transfera construcția unei alte companii. Schimbarea dezvoltatorului fără obligațiile rămase față de deținătorii de capitaluri proprii este garantată pentru a implica apariția diferitelor tipuri de suprataxe.
Creșterea în zona de apartamente, care nu sunt prevăzute în documentația de proiect. O astfel de situație poate apărea cu o scădere, de exemplu, în grosimea pereților despărțitori interiori. În acest caz, deținătorii de dobândă sunt obligați să plătească o suprataxă pentru metri pătrați "extra".
Ediția nr. 3. Neactualizarea acordului de acțiuni
Dacă unul dintre co-investitori nu-i place progresul construcției sau din alt motiv, dorește să rezilieze contractul.
Ce ar trebui să conțină acordul de construcție comun, astfel încât riscurile deținătorilor de dobândă în această problemă să fie reduse la minimum:
Clauza "Termeni de reziliere a contractului" ar trebui să fie cât mai detaliată posibil - ar trebui să conțină posibile motive și inițiatori ai rezilierii.
Condițiile de semnare a contractului de reziliere trebuie să includă: obligațiile părților de a semna, perioada de returnare și suma care trebuie restituită titularului acțiunii. În caz contrar, poate exista o situație în care dezvoltatorul refuză să semneze un acord sau să expună spre vânzare apartamentul unui investitor imobiliar, ceea ce duce la o întârziere în returnarea fondurilor.
Numărul problemei 4. Înregistrarea drepturilor de proprietate ale dobânzilor
Cauzele problemei:
Dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile față de investitorii de stat.
Dezvoltatorul, din orice motive, nu poate pregăti un pachet de documente necesare transferului către autoritățile de înregistrare de stat.
Soluționarea problemei se realizează numai prin procedură judiciară, cu ajutorul avocaților competenți care, pe baza documentelor existente ale deținătorilor de capitaluri proprii privind dreptul la un apartament, solicită recunoașterea drepturilor de proprietate.
Numărul problemelor 5. Vânzarea dublă a locuințelor
Rar, dar există cazuri în care mai multe (mai des două) contracte de construcție comună sunt încheiate pentru același apartament, iar deținătorii de acțiuni pot afla numai despre existența unuia altora la înregistrarea drepturilor de proprietate.
Cauzele problemei:
Ignorarea de către cetățeni a bazelor legale ale contractelor de construcție comune. Toate contractele de acest tip trebuie să fie în mod obligatoriu înregistrate la autoritățile competente - atunci riscul unei astfel de probleme va fi redus la minimum.
Necreditarea dezvoltatorului, care încheie un contract cu mai mulți deținători de acțiuni (fără înregistrare) sau se plătește prin apartamente deja obligate, cu furnizori de materiale de construcție sau subcontractanți. Acest motiv este frauda.
Problemă numărul 6. Achiziționarea de locuințe nu de la dezvoltator
Riscul care apare adesea este achiziționarea de drepturi imobiliare nu de la constructorul direct, ci prin intermediul unei organizații contractante. În cazul în care dezvoltatorul plătește pentru apartamentele aflate în construcție împreună cu contractantul condițiile de îndeplinire a tuturor obligațiilor contractuale, atunci în acest caz există un risc de reziliere a contractului dintre aceștia din motive care nu țin de interesele deținătorilor de acțiuni. Prin urmare, în etapa semnării contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul trebuie să se asigure că drepturile la apartament aparțin deja contractantului și că au îndeplinit toate obligațiile față de dezvoltator. În caz contrar, dezvoltatorul, ruperea relațiilor contractuale cu antreprenorul, se poate retrage de la el dreptul la apartamente transferate anterior.
Problema numărul 7. Scheme "gri"
De multe ori, dorința unei persoane de a avea un apartament în acest domeniu și este în această casă este atât de mare, încât, contrar bunului simț, sau din cauza neînțelegerii gravității riscului, el este implicat în construcția nu sunt supuse în condițiile prevăzute de legislația țării noastre, și este de acord cu condițiile dezvoltatorului și a face lor bani pe așa-numitele scheme "gri":
Achiziționarea de cambii sau încheierea unui acord de împrumut fără dobândă pentru dezvoltator - în acest caz, prevederea legală de transfer al apartamentului către cumpărător este posibil numai pe bază de voluntariat a dezvoltatorului. Cel mai adesea, deținătorii de dobândă returnează fondurile fără să plătească dobânzi. Și, dacă este nevoie de mai mult de un an de la un împrumut până la rambursare, câți vor pierde un creditor în acest caz - nu este greu de prezis.
Transferul banilor într-un cont bancar care nu are legătură cu construcția unei unități speciale - în acest caz, nu există nicio legătură între înscrierea fondurilor și achiziționarea de drepturi de proprietate. În plus, dezvoltatorii pot obliga deținătorii de interese să utilizeze serviciile unei bănci anume, care încalcă legea antitrust.
Încheierea acordurilor preliminare pentru participarea la capital - în acest caz, este posibilă încheierea contractului principal.
Contractul compensatoriu pentru vânzarea de bunuri imobiliare - semnarea unui astfel de document implică consecințe fiscale asupra acționarului, care poate fi, de asemenea, adus la răspundere administrativă pentru încălcarea Legii nr. 241-FZ privind construcția comună.
Cum să nu deveniți un deținător de dobândă înșelat
Cum să nu deveniți un deținător de dobândă înșelat
Analiștii și avocații de pe piața imobiliară acordă atenție faptului că proiectarea contractelor de construcție comune nu se face în cea mai mare parte în favoarea participantului în construcția de acțiuni - investitorul în acțiuni. Companiile de construcții în toate căile disponibile încearcă să se protejeze de eventuale riscuri financiare și de altă natură și nu prescriu în contracte astfel de aspecte importante precum:
data exactă de punere în funcțiune a casei;
stabilirea costului unui metru pătrat pentru întreaga perioadă de construcție;
rezilierea contractului și returnarea fondurilor autorizate;
responsabilitate clară pentru nerespectarea condițiilor contractului.
Întrucât, de obicei, textul unor astfel de contracte este întocmit de un avocat interesat (de exemplu, un avocat de personal), este greu de presupus că dezvoltatorul se va conduce într-un cadru restrâns. Cel mai adesea, investitorii imobiliari nu se îngropa în esența documentelor semnate, ele însele o afacere la condamnarea riscantă, și dacă este în strânsă legătură cu citirea documentului, nu se poate interpreta întotdeauna unele dintre punctele sale în direcția cea bună. Semnarea acordului în prezența participantului cota de capital dezinteresat avocat vizita specializat în acest domeniu va contribui la evitarea posibilelor probleme și concluzii discutabile sau nefavorabile cetățeanului tranzacției.
De multe ori, există, de asemenea, de bună credință dezvoltatorii imobiliari care reflectă cel mai bine contractele lor toate aspectele legate de cooperare în comun cu investitorii imobiliari, până la detalii aparent nesemnificative, dar acest tip de securitate este estimat mult mai mare - costul pe metru pătrat în obiectul construit va diferi de la o piață la un mult partea mai mare.
Și totuși, trebuie remarcat faptul că statul încearcă să rezolve situația problemă. Pentru aceasta, Legea nr. 214-FZ este în mod constant îmbunătățită. Deci, de exemplu, ultimele schimbări făcute au întărit responsabilitatea pentru nerespectarea legii. Dar eficiența este încă minimă, deoarece nu există un mecanism clar pentru construirea unui obiect al construcției de capital "FROM AND TO". Eficacitatea legii și reducerea la minimum a riscurilor deținătorilor de capitaluri proprii poate fi realizată numai după o revizuire a întregului cadru legislativ care însoțește construcția, inclusiv legislația privind terenurile.
Articole similare
-
Ooh repararea apartamentelor repararea finisarii constructiilor de apartamente si birouri
-
Caracteristicile impozitării tranzacțiilor în cadrul construcției comune de către dezvoltator
Trimiteți-le prietenilor: