Această întrebare este răspunsul lui Mikhail Antsiferov, șeful grupului de companii GFT.
În această secțiune cititorii pot vorbi cu un expert și de a obține consiliere cu privire la aspectele legate de investiții de fonduri de pe piața de valori, de gestionare a activelor, fonduri mutuale, fonduri de credit, piața valorilor mobiliare, precum și tot ceea ce are de a face cu investiții și sectorul financiar.
Întrebare: Cum să investiți în teren?
Revenind la subiectul investiției, aș dori să ia în considerare un astfel de aspect al acestuia ca și investirea în activele funciare. După cum a spus Mark Twain: "Cumpărați terenul, nu mai este făcut." Și, în general, avea dreptate. Pământul meu este, după părerea mea, capabil să ofere o insulă personală de stabilitate locuitorilor din orașul mare, precum și o șansă reală de a-și investi în mod profitabil banii.
După cum știți, terenul din capitală este foarte scump și pentru media Moscova este aproape inaccesibil. Mulți dintre cei care nu au mijloace să cumpere terenuri în oraș, își întorc ochii dincolo de ea. Teren în suburbiile din apropiere în calcul, de regulă, nu a luat, prețurile pentru ele sunt aproape la fel ca în Moscova. Pământul, îndepărtat de Moscova la o distanță de 200 până la 300 de kilometri, este deja o opțiune mai realistă.
Perioada de privatizare a terenurilor agricole în țara noastră sa încheiat deja. Un număr mare de terenuri sunt emise cu certificate de proprietate privată. Aceste terenuri au devenit o marfă de piață, iar criza financiară a scăzut prețurile acestui produs la un nivel nerealist scăzut.
Câteva recomandări pentru alegerea unui loc. Ar trebui să fie:
- înconjurat de păduri și are un iaz în apropiere;
- Se oferă posibilitatea de a ajunge nu numai cu mașina, ci și cu mijloacele de transport în comun;
- să fie lângă un sat în care oamenii trăiesc permanent și care este cel puțin electrificat (și, în mod maxim, este alimentat cu gaz);
- este prevăzută cu comunicațiile necesare: drumul de acces (cel puțin în cazul pietrișului) și electricitatea. Restul comunicațiilor (alimentare cu apă și canalizare) pot fi aranjate independent.
În ceea ce privește accesibilitatea în transporturi, astfel de teritorii sunt acum din ce în ce mai ușor de atins datorită organizării mișcării trenurilor de mare viteză și a unui număr mare de trenuri care trec. Principalul lucru este că schema de organizare a transportului de călători al căilor ferate ruse prevede oprirea acestora la o mică distanță de obiectivul investițional selectat (10-20 km).
Urgența achiziționării unui parcel personal este, de asemenea, determinată de schimbările climatice pe care le asistăm. Potrivit previziunilor cercetătorilor străini și experților ruși, pentru următoarele trei decenii (până în 2040) vor exista sezoane fără precedent și fierbinți. "Valurile de căldură" vor avea loc în mod regulat în întreaga lume și în Rusia, deoarece țara noastră este relativ apropiată și de la stepele fierbinți din Kazahstan și din aerul mediteranean-saharian. O schimbare serioasă a solului care nu primește suficientă umiditate va afecta negativ creșterea cerealelor, a bumbacului, a soiei și a strugurilor. Ca rezultat, randamentele pot scădea brusc, ceea ce va determina creșterea prețurilor la produsele agricole.
În această situație, achiziționarea de terenuri nu este doar o investiție promițătoare de fonduri personale pentru locuitorii din regiunea de capital, dar, de asemenea, posibilitatea de a achiziționa un refugiu de diferite anomalii climatice și pentru a asigura nevoile familiei în producția de legume și fructe curate.
Cei care se gândesc la utilizarea comercială a teritoriului, trebuie să cunoașteți anumite trăsături ale acestei probleme.
Prin utilizarea comercială se înțelege, în primul rând, schimbarea statutului juridic al teritoriului, împărțirea acestuia în parcele individuale și vânzarea cu amănuntul a acestora. O altă opțiune este instalațiile din zona de construcție și exploatarea acestora pe o bază permanentă, inclusiv stabilirea: agricultorilor care lucrează la sistemul de turism ecologic, centre de recreere, specializat în organizarea de pescuit și vânătoare, precum și satele de venituri.
Costul terenurilor agricole și al producției agricole la o distanță de 350 km. de la Moscova începe de la 750 de ruble la o sută de metri pătrați. De regulă, pentru a obține un preț cu ridicata, este necesar să cumpărați un teren cu o suprafață de cel puțin 10 hectare. Astfel, valoarea totală a activului achiziționat va fi de aproximativ 750.000 de ruble. Costurile tranzacției nu vor depăși 1% (7500 de ruble). Termenul de înregistrare de stat a tranzacției este de aproximativ 30 de zile calendaristice.
Următorul pas este topografia terenurilor, adică secțiunea site-ului general pentru individ (cu o suprafață de aproximativ 20 de acri fiecare). Rezultatul este de aproximativ 45 de site-uri. Costul de topografie va ajunge la aproximativ 5% din valoarea terenului - 33,750 ruble. Termenii de lucru - de la o lună. Pentru fiecare parcelă de teren formată ca rezultat al împărțirii, este necesar să se emită un certificat de proprietate.
După cum puteți vedea din acest exemplu simplu, investiția totală într-o astfel de situație va fi 897.000 de ruble, iar costul fiecăreia dintre cele 900 de acri (45 de parcele de 20 de acri fiecare), destinate vânzării cu amănuntul, vor fi 996 de ruble. Valoarea de piață reală a sute de parcele individuale de teren cu suprafata de 20 de acri, la o astfel de distanță de la Moscova, destinate pentru construirea cabana sau grădinărit (de exemplu, dreptul de construcție de capital a casei) nu este mai mică de 2000 de ruble pe o sută de metri pătrați. Apropo, opțiunea suplimentară pentru astfel de site-uri este dreptul de înregistrare permanentă (propiska). Astfel, valoarea de piață a întregului activ, ca rezultat al măsurilor organizatorice și legale menționate mai sus, este cel puțin dublată. Și chiar dacă perioada de vânzare cu amănuntul a parcelelor durează patru până la cinci ani, rentabilitatea capitalului investit va fi de cel puțin 20-25% pe an.
Valoarea unui astfel de bun nu va fi invidia fluctuațiilor valutare, costul unui baril de petrol sau o uncie de aur. Nu poate fi furat, nu strica serviciile sale (impozitare) este în valoare de un ban în sensul literal al cuvântului, deoarece valoarea impozitului funciar pe destinația terenurilor agricole - sărăcăcioasă. În plus, după cel de-al treilea an de constatare a unei pământuri în proprietate, în cazul vânzării sale, venitul primit este scutit de impozitare în conformitate cu legislația în vigoare.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: