Achiziționarea unei proprietăți în majoritatea cazurilor este asociată cu achiziționarea unui apartament. În cazul acestui tip de contracte de vânzare, termenii sunt conectați în minte: gaj, credit, ipotecă. Deși nu toți cei care au auzit termenul ipotecă, își cunosc cu acuratețe și fiabil semnificația, fără a menționa nuanțele care însoțesc încheierea contractului de împrumut ipotecar și numărul participanților la relații contractuale în domeniul creditării ipotecare.
În articolul pe care îl trimiteți, vom evidenția cele mai importante puncte de încheiere a acestui tip de contracte, astfel încât cerințele uneia dintre părțile la tratat să nu devină o surpriză pentru cumpărător.
Conceptul de acord ipotecar
Termenul de ipotecă, ca și alți termeni legali, este de origine latină. Vechii romani, la rândul lui, l-au împrumutat de la greci. Ipoteca înseamnă - gaj.
În înțelegerea modernă, ipoteca este achiziționarea unui obiect imobiliar cu atragerea de bani împrumutați în schimbul unui gaj de bunuri achiziționate sau de altă natură, care servește drept garanție pentru rambursarea fondurilor împrumutate. În acest caz, garanția (proprietate) tot timpul contractului este în posesia debitorului, și după executarea obligațiilor care decurg din împrumut pentru a plăti toate servituți sunt eliminate din ea.
Atunci când cumpără o proprietate pe un credit ipotecar, în același timp, există cel puțin două contracte:
Între proprietarul imobilului (apartament) și cumpărător - de fapt, despre cumpărare;
Între banca creditor și împrumutatul - cumpărătorul de bunuri imobiliare - despre împrumuturile de fonduri pentru achiziționarea unui obiect imobiliar (apartament).
În același timp, în cadrul acordului încheiat, drepturile de proprietate imobiliară (cu excepția dreptului de utilizare) pentru întreaga perioadă de timp necesară pentru rambursarea împrumutului sunt transferate creditorului - băncii.
Se pare că este o schemă simplă și inteligibilă. Există trei laturi. Fiecare dintre ei intră într-o relație contractuală cu un singur participant și nu ar trebui să apară dificultăți. De fapt, dificultățile nu apar în procesul de încheiere a tratatelor bilaterale, ci sunt legate de ordinea specială de apariție și înregistrare a drepturilor de proprietate asupra imobilelor. În conformitate cu legislația actuală, acestea devin semnificative din punct de vedere juridic numai după înregistrarea lor de stat. Prin aceasta, conceptul este asociat ca un "contract preliminar" - un document intermediar, semnificativ din punct de vedere juridic, care acționează ca o legătură între contracte: vânzătorul-cumpărătorul împrumutatului-creditor.
Etapele încheierii unui acord de credit ipotecar
Prima etapă - căutarea unei proprietăți pe piața primară sau secundară. De pe piața în care intenționați să cumpărați un apartament, va depinde de rezultatul favorabil al aprobării împrumutului de către bancă. Multe bănci sunt reticente în a merge la creditarea ipotecară pentru bunurile imobile achiziționate pe piața imobiliară secundară din cauza lichidității scăzute și a complexității verificării purității tranzacției. Este dificil de determinat numărul de proprietari anteriori, eventualele greutăți în favoarea persoanelor care se bucură de dreptul de a locui în locuințe în virtutea legii și din alte motive. Prin urmare, este mai ușor să încercați să obțineți un împrumut ipotecar prin achiziționarea unui apartament de la constructor.
A doua etapă este căutarea unei bănci de creditori. gata să emită un împrumut garantat cu bunuri imobiliare. și acordul cu privire la condițiile acordului de împrumut. Aceasta este una dintre cele mai dificile și solicitante (sau atragerea avocatului specialist), deoarece băncile încearcă să obțină beneficiul maxim din orice contract de împrumut
Acestea includ în contracte termeni și concepte extrem de specializate care nu sunt familiare celor mai mulți oameni obișnuiți. Elaborați o schemă de calcul în care costul total al împrumutului este împărțit în mai multe blocuri, dificil de comparat cu cel neinformat în finanțarea împrumutatului. Prescrii astfel de condiții pentru eliminarea garanțiilor care au pus împrumutatul în termeni legați.
După ce ați stabilit cu banca, mergeți la încheierea contractului preliminar.
Contract preliminar de vânzare pe ipotecă
Preliminar contractului - nu este obligatorie, dar este adesea folosit în practica unității de creditare ipotecară, care servește drept asigurare pentru banca - care a emis împrumutul va fi cheltuită pentru un anumit scop - achiziționarea de bunuri imobiliare (apartamente) și că, în cazul tranzacției, acesta va primi compensație monetară (amendă).
Pentru vânzător, un contract preliminar garantează primirea de fonduri pentru proprietate, deoarece cumpărătorul afișează în mod direct vânzătorul pentru o bancă care a acceptat să plătească costul bunului achiziționat. Acest lucru elimină necesitatea de a căuta alți cumpărători.
Contract preliminar - proiectul prevăzut de art. 429 Codul civil al Federației Ruse. Ea repetă practic conținutul contractului principal, cu excepția anumitor trăsături: legea nu prevede posibilitatea de a refuza executarea contractului preliminar. În această privință, speranțele unor locuitori care se bazează pe posibilitatea de a nu respecta termenii contractului preliminar sunt neîntemeiate. Dacă refuzați să semnați un acord de bază, va trebui totuși să plătiți. Deoarece contrapartida poate în orice moment să solicite instanței o cerere de constrângere a încheierii contractului principal și instanța va fi de partea sa.
Acordul preliminar nu este un panaceu pentru apariția relațiilor juridice ipotecare. Acest lucru se datorează faptului că obligațiile din contractul preliminar nu pot fi obligații suplimentare față de contractul principal. Și primirea unui împrumut pentru contractul principal încheiat este doar o astfel de condiție suplimentară și este.
A doua nuanță, care face ca contractul preliminar să fie ineficient - puteți pune doar acea proprietate, dreptul la care a fost deja înregistrat. Aceasta este, în cazul în care cumpărătorul, înainte de a lua o decizie cu privire la cumpararea unui apartament, nu un participant de construcție și de proprietate asupra obiectelor construite în comun nu este înregistrat - nu poate revendica dreptul abstract al unui terț - proprietarul bunului.
Cumpărați o casă pe piața primară, nu o puteți specifica drept subiect al ipotecii până când drepturile asupra acesteia nu sunt înregistrate corespunzător. Ca garanție pentru rambursarea fondurilor, puteți furniza băncii creditorului un alt obiect imobiliar (apartament) pentru care dețineți drepturile de proprietate (Partea 5, articolul 10 din Legea privind ipotecile).
Cea de-a doua cale de ieșire din situație este de a oferi garanții pentru rambursarea fondurilor de împrumut ale unui obiect în ipotecă (dacă contractul prevede o astfel de garanție). Această posibilitate de ipotecă ulterioară este prevăzută în partea 1 a articolului 43 din legea ipotecară.
Contractul preliminar - poartă cu siguranță un boabe raționale, deoarece oferă tuturor părților interesate anumite garanții de a-și respecta obligațiile sub amenințarea aplicării de sancțiuni în cazul evitării încheierii contractului principal. Dar, în sine, fără înregistrarea corectă a drepturilor asupra obiectului imobiliar, care face obiectul gajului - este nul și neavenit.
Contractul preliminar trebuie să includă:
După ce acordul preliminar reflectă aceste poziții și va fi aprobat de banca creditorului, proprietatea vândută este supusă asigurării. Fără aceasta, nici o bancă nu va aproba un împrumut ipotecar.
Ultimul pas este proiectarea acordului de împrumut și pregătirea ipotecare - un document pe baza căruia banca până la rambursarea integrală a împrumutului are dreptul de a dispune de obiect, în scopul de a recupera pierderile de la implicit.
În procesul de înregistrare a unui obiect imobiliar în Rosreestr, se impune o piedică în apartament. Asta este, până când ipoteca este rambursat integral, nu puteți vinde, să-l dea în chirie sau schimbul de acest apartament fără consimțământul băncii creditor.
Transferul de proprietate asupra bunurilor gajate
Ca regulă generală, nu puteți vinde un apartament ipotecat. Dar există două opțiuni în care această acțiune este posibilă:
• Împrumutatul nu este în măsură să plătească sumele și dobânzile aferente împrumutului;
• Împrumutatul găsește o persoană gata să își asume obligațiile față de bancă pentru a rambursa împrumutul ipotecar
În primul caz, împrumutatul notifică banca cu privire la căutarea cumpărătorului, iar datoria către banca creditorului este rambursată din suma alocată de noul cumpărător. Costul apartamentului este redus semnificativ (pentru vânzător).
În al doilea caz, este posibilă o schimbare "tehnică" a debitorului. Apartamentul este transferat la folosirea altei persoane care își asumă obligații în baza unui contract de împrumut încheiat anterior și se obligă să restituie datoria de credit ipotecar în condițiile inițiale.
Contractul preliminar nu are forță juridică independentă. Nu dă naștere unor drepturi în ceea ce privește bunurile imobile (imobiliare) și servește exclusiv obligația părților de a se conforma acordurilor și termenelor convenite anterior cu privire la prețul și calendarul transferului proprietății.
Factor încurajarea părților să respecte condițiile prealabile ale contractului sunt irevocabilitatea sale - adică incapacitatea de a scăpa de încheierea contractului de bază și sancțiunile impuse infractorului, în plus față de forțarea încheierea contractului de bază în instanța de judecată.
Ideea site-ului a apărut pe baza numeroaselor plângeri în domeniul serviciilor publice și a lipsei informațiilor necesare într-o singură sursă! Acesta este un site unic de locuințe, care combină materiale importante și relevante.
Bună ziua Jaroslav!
Da, bunurile imobile fac obiectul asigurării obligatorii, este descrisă la articolul 935 din Codul civil. Potrivit lui, fiecare persoană trebuie să își asigure neapărat bunurile și bunurile imobile. Dacă vorbim despre proprietăți imobiliare rezidențiale, atunci trebuie mai întâi să fie asigurate de către proprietar. Dar există și excepții care nu fac obiectul asigurării:
- obiecte în stare de urgență;
- obiecte aflate în zona de risc (alunecări de teren, alunecări de teren și alte dezastre naturale);
- clădiri care nu sunt potrivite pentru a trăi;
- obiecte cu fizic. purta peste 70%.
Bună, vă rog să-mi spuneți că soțul meu și cu mine cumpărăm o cotă în apartament. el deține deja o acțiune pe dreptul de proprietate, al doilea pe care dorim să-l cumpărăm printr-un credit ipotecar. elaborarea unui contract preliminar, banca mi-a indicat ca o soție - "participant la tranzacție." Am cerut băncii să ne indice pe amândoi cumpărătorii. Cum are efectul juridic acest lucru?
Bună, vă rog să-mi spuneți că soțul meu și cu mine cumpărăm o cotă în apartament. el deține deja o acțiune pe dreptul de proprietate, al doilea pe care dorim să-l cumpărăm printr-un credit ipotecar. elaborarea unui contract preliminar, banca mi-a indicat ca o soție - "participant la tranzacție." Am cerut băncii să ne indice pe amândoi cumpărătorii. Ce consecințe juridice suportă?
Bună ziua Irina!
Banca v-a indicat pur și simplu ca un co-debitor al unui credit ipotecar, aceasta este o procedură standard. Aveți aceleași drepturi asupra proprietății pe care o achiziționați, ca și soțul dvs. Dar, în acest caz, încă mai trebuie să aranjați un apartament într-o proprietate comună, astfel încât drepturile să vă aparțină. Dar trebuie să plătiți cota ipotecară pe picior de egalitate cu soțul dvs., chiar dacă există un proces de divorț în viitor și nu veți avea un astfel de contract. Cu speranța dumneavoastră, ați răspuns la întrebarea dvs.
Am semnat un contract preliminar
Bună ziua, au fost o mulțime de greșeli în mesajul dvs., jumătate din cuvinte sunt de neînțeles în sensul. Vă rugăm să arătați respect și să scrieți o întrebare fără să vă grăbiți!
Soția mea și cu mine am semnat un acord preliminar cu privire la achiziționarea de vânzări pentru a lua un apartament într-un credit ipotecar. Dar acum plătim și suntem foarte mulțumiți de tot și nu regret să luăm o ipotecă. Deci nu este neprofitabil, iar apartamentul are propriile sale. Este cel mai convenabil de a cumpăra o casă într-un credit ipotecar.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: