Răspunsul la această întrebare dă șeful departamentului de monitorizare a pieței locuințelor din cadrul Departamentului de Locuințe pentru Locuințe și Locuințe din Moscova, Serghei Morozkov. Decideți-vă care dintre modalitățile prin care vă spune este mai potrivit pentru dvs. și orașul vă va ajuta.
Primul mod: orașul construiește locuințe și vinde la un preț redus - de 2-2,5 ori mai ieftin decât același, dar locuințe comerciale. De asemenea, valoarea creditului ipotecar este redusă la jumătate. Cerințele băncilor la nivelul necesar de venit al debitorului sunt de asemenea în descreștere.
A doua modalitate: puteți obține o subvenție gratuită, adăugați la ea un credit ipotecar bancar, 10% din fondurile personale și cumpăra locuințe pe piața imobiliară. În cazul în care o persoană consideră că o parte relativ mică subvenție - 50-60%, dar el vrea să aștepte și să ia un împrumut bancar, acesta va primi o subvenție în mod prioritar.
Orașul susține debitorii
Astăzi, rata minimă a rublelor pe credite - 13% pe an. Cu toate acestea, în detrimentul sprijinului financiar al orașului, plățile de împrumut vor fi furnizate de către familia oamenilor de așteptare, ca și cum banca a emis un împrumut la 4-6% pe an în ruble.
Există un punct de vedere: va fi eficientă subvenționarea directă a ratei dobânzii de la buget. Este așa? Acum, o persoană care dorește să cumpere un apartament, trebuie să plătească imediat un minim de 30% din valoarea sa. Prin donarea directă a ratei băncii, contribuția inițială nu scade, iar o persoană care nu poate să colecteze suma corectă este lipsită de posibilitatea de a rezolva problema locuințelor. A doua problemă este impozitarea suplimentară. În codul fiscal este scris: dacă ați primit un beneficiu material din economii la dobândă, trebuie să plătiți impozit. Prin urmare, rata reală a dobânzii va fi mai mare decât cea specificată în contractul de împrumut.
Dar banca, care va primi bani "liberi" din buget, va trebui să plătească impozitul pe venit. Pentru a compensa aceste pierderi, va trebui să crească rata dobânzii de bază. Această creștere va fi din nou plătită de împrumutat.
Deoarece creditele sunt emise pentru 20-30 de ani, băncile să ia în considerare posibilele schimbări în politica și economia țării și sunt reasigurate: crește din nou, ratele dobânzilor de bază și să furnizeze în contract că, în cazul unei subvenții de la buget, debitorul trebuie să ramburseze împrumutul la rata de piață. Dacă o persoană nu are o astfel de oportunitate, băncile vor trebui să excludă proprietatea ipotecă. Banca, împrumutatul și orașul sunt expuse riscului. În plus, în fiecare an, povara asupra bugetului pentru subvenționarea directă a ratei va crește în mod dramatic.
O altă întrebare: ce costuri administrative vor avea orașul să sprijine subvenționarea ratei fiecărui împrumutat de câteva decenii? Cu același rezultat, subvenționarea ratei dobânzii va costa orașul, iar persoana este mult mai scumpă decât alte sisteme. Concluzie: sistemul de subvenționare directă a ratei dobânzii nu este eficient și este riscant pentru toți participanții.
O altă opinie comună: atunci când ratele dobânzilor vor fi aceleași ca în Occident, ipoteca va deveni masivă. Ratele de dobândă de astăzi în țara noastră sunt optime și nu diferă mult de rata reală a dobânzii din Vest. Este diferența dintre rata nominală și rata inflației. În Occident, ratele dobânzilor bancare sunt de 4-5-6% pe an, dar există o rată a inflației de 2-3%. Avem o inflație oficială de aproape 12% pe an, iar creditele ipotecare se pot ridica la 13-15% pe an. Prin urmare, în opinia mea, principala frână pe calea creditelor ipotecare nu este mărimea ratelor, ci costul de 1 pătrat. m de locuințe, incomensurabil cu nivelul veniturilor de "medie" moscoviți, care astăzi, potrivit statisticilor oficiale este de 700-750 de dolari pe lună.
Acum locuințele devin accesibile pentru persoanele cu venituri medii și chiar sub media. Familiile listelor de așteptare cu venituri de 500-700 de dolari pe lună pot utiliza schemele pe care le-am dezvoltat și ameliorarea condițiilor de trai. Astăzi, ipoteca este mai accesibilă, iar locuințele sunt mai ieftine pentru cei care stau în linie, de două până la două ori și jumătate.
Aproximativ 800 de apartamente vor fi construite în acest an în faza pilot a primei scheme. Și de la 1 miliard. 120 de milioane. Ruble alocate de la buget în fiecare an, pe subvențiile de așteptare, până la 50-60% vor fi alocate pentru a subvenționa plata în jos pentru un apartament, cumpărat pe un al doilea sistem de credit ipotecar.
Unde pot merge?
Ce ar trebui să știe persoana care așteaptă
Este necesar să existe un anumit nivel de venit, de preferință oficial, confirmat printr-un certificat de impozit pe venitul personal (impozitul pe venitul personal) -2. Dar băncile sunt gata să ia în considerare și să emită un împrumut pentru venituri neoficiale: luând în considerare locul în care o persoană lucrează, ce poziție deține, dacă are active - un garaj, o mașină, o dachă etc.
Ce vă puteți aștepta
Contribuțiile inițiale din fondurile proprii ar trebui să fie de cel puțin 30% atunci când cumpără o locuință din oraș. În cazul în care lista de așteptare cumpără locuințe de pe piață cu o subvenție, plata în avans se reduce la 10%. Banca comercială "Moscova Agency Mortgage", deținută de oraș, este astăzi principalul operator, care va evalua solvabilitatea împrumutatului și va acorda împrumuturi. Rata dobânzii la împrumut este de 13,5% pe an în ruble.
Una dintre cerințe: plățile lunare pentru rambursarea împrumutului și a dobânzii nu trebuie să depășească 30-50% din venitul "net" al familiei debitorului. În plus, pentru moscoviții Banca Comercială „Agenția Ipoteca Moscova“, a crescut termenul de împrumut la 30 de ani (puteți lua credit pentru 10, 15, 20, 30 de ani). O condiție prealabilă - vârsta împrumutatului în momentul primirii împrumutului ar trebui să fie astfel încât, înainte de pensionare, el a achitat integral la bancă. Rambursarea anticipată a împrumutului este permisă în termen de șase luni de la data primirii acestuia și fără penalități și plata dobânzii rămase.
Cine este proprietarul apartamentului?
Când orașul vinde locuințe cu plată în rate, apartamentul este deținut de oraș, până când persoana îl plătește integral.
Atunci când cumpără un apartament cu un credit ipotecar, situația este diferită: apartamentul este imediat atras în proprietatea împrumutatului, dar cu sarcina - înregistrarea de stat a ipotecare (ipotecare) a apartamentului. Creditorul, adică banca, devine gajist al acestei proprietăți. Persoana este proprietarul apartamentului, dar nu poate să o vândă, să o doneze, să o schimbe fără consimțământul băncii. El poate să-l folosească, să-și înregistreze membrii familiei sale și, de asemenea, să moară. Când împrumutatul rambursează împrumutul, greva cu ipoteca este ridicată.
Ce se întâmplă dacă împrumutatul nu poate plăti
În cazul în care împrumutatul nu poate plăti pentru motivele prevăzute pentru evenimente asigurate: în incapacitate de muncă, omorând unul dintre principalii co-debitori, și astfel societatea de asigurări va rambursa valoarea datoriei asigurate în temeiul contractului, precum și grevarea apartamentului vor fi eliminate ... Apartamentul va rămâne în proprietatea familiei împrumutatului.
În cazul în care caz nu este acoperit de asigurare, - și-au pierdut locurile de muncă sau de familie dezintegrate, banca poate alege să cuprindă și să restructureze datoria, da amânare. Dacă situația este critică, banca va exclude obiectul colateral - un apartament în ordine extrajudiciară sau judiciară. Și în acest caz, și într-un alt caz, apartamentul este vândut în condiții de piață. Diferența este că, în primul caz, banca și împrumutatul vinde apartamentul prin intermediul firmelor imobiliare. O parte din veniturile returnate băncii: restul principalului, interesul pe care debitorul tot timpul nu a plătit, amenzile punitive, pierderea de venituri, iar suma rămasă este acordată debitorului. Cu acești bani, el poate cumpăra un apartament cu o suprafață mai mică. Dacă vine vorba de instanță și de a vinde un apartament dintr-o licitație, atunci este greu de așteptat să primești un preț ridicat pentru un apartament. Prin urmare, înainte de proces, este mai bine să nu o aducem.
Plăți fără subvenționarea ratei dobânzii
- puteți cumpăra o locuință numai într-o casă construită de guvernul de la Moscova pentru fonduri bugetare și este destinată vânzării pe liste de așteptare cu ajutorul unei ipoteci;
- achiziționați locuințe în baza unui contract de vânzare încheiat cu guvernul de la Moscova, reprezentat de Departamentul de Politică Locală;
- cumpărați locuințe la un preț preferențial, care este determinat de costul de a construi o casă particulară (aproximativ 20-26 mii ruble pe 1 mp de suprafață totală);
- solicitați acordarea unui împrumut ipotecar rezidențial unei bănci care operează în baza unui acord încheiat cu guvernul de la Moscova;
- perioada de creditare poate fi de la 10 la 30 de ani; returnarea fondurilor de credit către bancă trebuie făcută înainte de vârsta de pensionare a împrumutatului; experiența în ultimul loc de muncă al împrumutatului trebuie să fie de cel puțin 6 luni;
- rata dobânzii stabilită de bancă în sine (aproximativ - 13-15% pe an în ruble), dar datorită costului redus al locuințelor dimensiunea de plată în jos plătite de plățile lunare pentru a rambursa împrumutul, iar costurile de asigurare sunt reduse cu aproape jumătate față de plățile pe achiziție locuințe în condiții de piață;
- după transferul la bugetul orașului 100% din prețul, în conformitate cu contractul de vânzare dumneavoastră și membrii familiei devin proprietarii apartamentului și este eliminat din contul în care au nevoie de condiții mai bune de locuit;
- apartamentul pe care l-ați cumpărat va fi grevat cu o garanție până când veți rambursa integral împrumutul acordat de bancă.
2. efectuează calificarea preliminară a listelor de așteptare (evaluarea solvabilității) conform standardelor bancare.
3. Formează împreună cu listele de așteptare documentele necesare pentru:
- pentru depunerea și revizuirea unei cereri de credit cu o bancă;
- pentru încheierea contractului de vânzare;
- să obțină un împrumut de la o bancă;
- pentru înregistrarea în proprietatea listei de așteptare a apartamentului achiziționat.
4. Dacă este necesar, ajută lista de așteptare în obținerea permisiunii agențiilor de tutelă și tutelă de a cumpăra locuințe din oraș în cadrul schemei ipotecare.
5. efectuează interacțiunea cu băncile, diviziuni structurale ale Departamentului privind realizarea schemei de creditare ipotecară a listelor de așteptare.
1. Lista de consultare așteaptă familiarizați cu termenii băncilor de creditare ipotecare, a avut loc calcule preliminare, în conformitate cu dorințele, posibilitățile materiale de așteptare, costul și dimensiunea zonei rezidențiale propuse, condițiile de creditare bancare.
Pentru a primi sfaturi, trebuie să aveți următoarele documente (originale sau copii) cu dvs.:- pașapoartele tuturor membrilor familiei,
- certificatele de căsătorie, nașterea copiilor,
- aviz de înregistrare pentru îmbunătățirea condițiilor de trai.
2. Consultarea va completa chestionarul preliminar de calificare pentru evaluarea solvabilității conform standardelor băncii, pachetul pregătit de documente va fi transmis băncii.
Pentru completarea chestionarului, următoarele informații și documente (originale sau copii) ale tuturor membrilor adulți ai familiei trebuie să fie transmise întreprinderii unitare de stat "ARZHZ":
- pașapoarte, TIN, locul de muncă, forma organizatorică și juridică a întreprinderii și numele; birou; domeniul de activitate al întreprinderii; experiența de lucru (locul general și ultimul); educație; veniturile confirmate după plata impozitelor; venituri neconfirmate; certificatele de căsătorie, nașterea copiilor; aviz de înregistrare pentru îmbunătățirea condițiilor de trai.
În scopul de a vinde rapid un apartament, nu reduce neapărat prețul. Este suficient să evidențiați obiectul pe fundalul competitorilor, subliniind în mod corect avantajele sale cu ajutorul unor tehnici simple. Experții companiei "Metrium Group" au vorbit despre metodele de pregătire prealabilă și au oferit sfaturi despre cum să scurteze în mod semnificativ timpul pentru a găsi un cumpărător.
Potrivit Departamentului de inchirieri apartamente INCOM-Real Estate, spațiul de locuit, renunțarea fără mobilier, reprezintă 35% din totalul ofertei de pe piața de angajare a capitalului; reducerea maximă a acestora este de 15%; un sfert din chiriasii unor astfel de obiecte - cumpărători de apartamente în clădiri noi, iar numărul acestora a crescut de 1,5 ori într-un an; o proporție semnificativă a cererii de cercetare este pentru non-apartamente de clasa business - 40%.
Experții portalului federal "WORLD APARTMENTS" au calculat ratele medii de închiriere a încăperilor din apropierea stațiilor de metrou din Moscova, în limitele drumului de centură din Moscova, și au constatat că cele mai ieftine locuințe trebuie căutate în sudul și sud-estul capitalei. În același timp, numai două stații au venit din Districtul de Sud-Est la "zece ieftine", iar restul opt se află la periferia districtului de sud.
Specialiștii portalului federal "WORLD OF APARTMENTS" au alcătuit ratingul stațiilor de metrou din Moscova, care au condus la tarifele de închiriere pentru camere. Toți participanții la Top 10 aparțin Districtului Central și se află în Inelul de grădină. De la începutul anului, ratele de închiriere în districtul administrativ central au crescut cu o medie de 1,2%.
Experții portalului federal "WORLD APARTMENTS" au analizat prețurile pentru cele mai bugetate locuințe închiriate și au întocmit o listă a districtelor din Moscova din cadrul Orasului Ring din Moscova cu chirie scăzută a camerelor. Practic, ele se aflau în sud, est și sud-est de oraș. Costul mediu de închiriere a unei încăperi a fost de 14.352 ruble pe lună.
Trimiteți-le prietenilor: