Sursă foto
Ipoteca comercială, în principiu, diferă foarte puțin de creditul ipotecar obișnuit. Cu toate acestea, în ceea ce privește bunurile imobiliare comerciale, există o serie de nuanțe. Debitorul pentru o ipotecă comercială poate deveni o persoană juridică sau o persoană fizică. Termenii de ipotecă comercială sunt de la 5 la 12 ani, contribuția inițială poate ajunge la 40%, iar ratele la împrumut variază între 15 și 20% în ruble. Perioada de examinare a cererii este de la o săptămână la o lună.
Într-o ipotecă comercială, termenul de împrumut depinde nu numai de împrumutat, ci și de facilitatea în sine. De exemplu, atunci când cumpără o lichiditate și rentabilitatea a clădirii de birouri, care și-a stabilit piscina mare de chiriași nu ar trebui să se bazeze pe rata de până la LIBOR + 3,3% (mai puțin de 9% din împrumut în dolari) și până la 12 ani.
Ca orice produs de împrumut, o ipotecă are avantajele și dezavantajele sale. Plus este faptul că schema ipotecară este obkatana și familiară - întoarcerea la bancă pentru un împrumut ipotecar, compania va trece prin aceleași etape ca și cumpărătorii de case private. Întreprinderea este sigură să verifice, proprietatea va fi evaluată, datoria va fi asigurată.
În plus, avantajul incontestabil este că, prin atragerea fondurilor băncii, compania nu își retrage propriul capital din cifra de afaceri. Dar acest plus cu puțină avertizare. Acest lucru este benefic pentru companie în cazul în care rentabilitatea afacerii depășește costul împrumutului.
Acum despre deficiențele. În primul rând, contribuția inițială pentru un credit ipotecar este rar mai mică de 30% și aproape niciodată sub 25%, deoarece băncile sunt mai exigente pentru entitățile juridice decât pentru "fizicieni".
În al doilea rând, împrumutatul ar trebui să formalizeze inițial proprietatea în proprietate, apoi să o transfere băncii ca garanție. Și numai după aceea banca poate transfera fonduri către vânzător pentru obiectul vândut. Procedura este destul de complicată și consumatoare de timp, în plus, este aproape imposibil să se utilizeze o ipotecă atunci când se cumpără un birou într-o clădire nouă, a cărei proprietate nu a fost încă formalizată.
În al treilea rând, datoria totală a debitorului nu poate avea mai mult de trei cifre de afaceri lunare pe cont. Astfel de cerințe fac imposibilă ipoteca imobiliară comercială pentru majoritatea întreprinderilor mici și mijlocii.
Și, în sfârșit, practic nu există oferte pentru persoanele juridice cu împrumut pe termen lung (de 5 ani sau mai mulți) (cu excepția ipotecilor pentru locuințe).
Tranzacțiile cu privire la leasingul de bunuri imobiliare se efectuează în același mod ca și tranzacțiile cu alte subiecte de leasing, inclusiv cele obișnuite pentru toate autovehiculele. Acest instrument de afaceri prevede înregistrarea unui contract de leasing cu Sistemul Federal de Rezervă (este înregistrat ca un contract de închiriere, deoarece leasingul, conform Codului Civil al Federației Ruse, este un fel de relații de închiriere) și înregistrarea dreptului de proprietate asupra obiectului. Împrumutatul în aplicarea de leasing poate fi doar o persoană juridică sau IP (cu o viață minimă a împrumutatului - 1 an). Contractul se încheie pe o perioadă de 1 până la 5 ani, contribuția inițială fiind de la 10%, fără a fi necesară garanția suplimentară. Reprezentantul este o companie de leasing, iar perioada de revizuire a cererii este de la 3 zile la o săptămână.
Avantajele leasingului includ cerințe mai puțin stricte pentru locatar decât pentru ipotecă și absența garanțiilor suplimentare. În plus, leasingul vă permite să achiziționați proprietăți imobiliare în rate sau în condiții de plată flexibile.
Avantajul leasingului este economisirea impozitului pe venit și a impozitului pe proprietate. De exemplu, compania are dreptul de a se referi la costul tuturor plăților în cadrul operațiunii de leasing, indiferent dacă este sau nu funcționează proprietatea sau firma este în măsură să reducă venitul impozabil cu suma de amortizare - lege pentru operațiunile de leasing în active fixe utilizarea factorului de amortizare accelerată.
Un alt plus este faptul că prețul de cost al bunurilor și serviciilor pot fi incluse dobânda la împrumut bancar utilizate (în sumă ce nu depășește creștere de 10% a ratei de refinanțare a Băncii Centrale). Dacă luăm în considerare faptul că cea mai mare parte a ratei dobânzii la creditele băncilor este în intervalul de la 15 până la 20% pe an în ruble, se dovedește că diferența dintre rata comerciale și a permis să scrie-off pe cheltuieli este de 3-8%. Suma corespunzătoare se deduce din profitul net al întreprinderii la calcularea impozitului pe profit.
Lista pluseselor continuă posibilitatea de a obține împrumuturi bancare (arieratele în leasing, spre deosebire de datoria împrumutului, afectează ușor soldul întreprinderii). În plus, din partea locatorului, ca garanție, poate fi efectuată înregistrarea unei ipoteci în favoarea unei bănci sau cesionarea dreptului de a primi plăți în temeiul unui contract de leasing; din partea locatarului - asigurarea clădirii în favoarea locatorului sau a băncii, garanții sau garanții bancare.
Leasing, de asemenea, vă permite să creați o structură optimă și transparentă de proprietate (datorită contabilitate sale pentru valoarea de piață justă), pentru a conserva capitalul de lucru, precum și a salva în mod semnificativ la achiziționarea de bunuri imobiliare este în continuă creștere în preț din cauza deprecierii accelerate.
Sunt de acord, lista avantajelor este mai mult decât impresionantă, dar lista aspectelor negative ale leasingului nu este, de asemenea, scurtă. De exemplu, legislația nu specifică o dispoziție separată pentru disponibilitatea contractelor de leasing, astfel încât autoritatea însărcinată cu înregistrarea consideră contractul de leasing ca fiind un contract de leasing.
De asemenea, dezavantajul este că, atunci când se aplică o rată a dobânzii mai mare decât cea a ipotecii (rata dobânzii societății de leasing este inclusă în rata dobânzii). Cu toate acestea, în acest caz, sarcina procentuală crescută este compensată de cesiunea accelerată a obiectului la costul primar.
În plus, închirierea de bunuri imobile este supusă înregistrării obligatorii de stat și intră în vigoare numai de la data înregistrării de stat, iar formalizarea documentelor și formalismul de procedură complică procesul.
Și un alt factor important - atunci când leasingul proprietății este deținut de compania de locator (și, uneori, acest fapt îngrijorează clienții).
Mai puțin este mai bine, dar mai bine?
Pentru a compara corect două instrumente importante de afaceri, cum ar fi ipoteca și leasingul, și pentru a înțelege ce este mai profitabil decât o anumită companie, ar trebui luați în considerare trei factori. Acestea sunt cheltuieli, impozite și transfer de proprietate.
Pentru claritate, luați în considerare fiecare factor în trei situații: cumpărare directă, ipotecă și leasing.
Deci, hai să vorbim despre cheltuieli. În cazul achiziției directe, costurile întreprinderii nu se limitează la valoarea acestui activ fix. Acestea reprezintă plata integrală a valorii achiziției de impozit pe proprietate și de proprietate (impozitul pe venit plătit anterior mărește și tranzacția).
La obținerea unui credit ipotecar, cheltuielile reprezintă rambursarea valorii principalului dobânzii la împrumut, impozitul pe proprietate, asigurarea colateralului, evaluarea garanției, comisionul de deschidere a conturilor, deservirea, revizuirea cererii.
În cazul leasingului, cheltuielile constau într-un număr de plăți de leasing (inclusiv plata în avans) plătite pe parcursul mai multor ani, plata valorii de răscumpărare la sfârșitul contractului de leasing. Aici este folosit termenul "apreciere". Creșterea prețului pe an reprezintă o creștere a prețului pentru întregul cost al obiectului. Mărimea creșterii prețului depinde de rata dobânzii la împrumut, deoarece societatea de leasing încă primește împrumuturi de la bancă pentru tranzacție. De asemenea, în calcul ar trebui să ia în considerare taxa de transport, asigurare de proprietate, impozitul pe proprietate (dacă leasingul este mai mică de aproximativ 3 ori din cauza deprecierii accelerate), taxele vamale, costurile de transport, și așa mai departe. D. In leasing aceste cheltuieli sunt incluse în ratele de leasing sau Ei plătesc pentru ei înșiși, atunci când aleg un locatar.
Al doilea factor care face posibilă compararea leasingului și a ipotecilor este optimizarea fiscală. În ceea ce privește impozitarea, leasingul are anumite avantaje. Deci, interesul pentru o întreprindere ipotecară poate fi atribuit prețului de cost numai la un anumit nivel, iar tot ce este peste el, trebuie să plătiți din profit. În conformitate cu schema de leasing, toate plățile sunt legate de costul inițial. În plus, mecanismul de amortizare accelerată utilizat în leasing reduce de multe ori plata impozitului pe proprietate.
Iar al treilea factor care permite o comparație corectă între leasing și ipotecă este procedura de transferare a proprietății. Cu o achiziție simplă și un credit ipotecar, proprietatea trece la cumpărător imediat după înregistrarea tranzacției de cumpărare și vânzare, deși imobilul este în sarcină. În cazul unei tranzacții de închiriere, spațiile achiziționate devin proprietatea societății locator pentru întreaga durată a leasingului și numai după plata tuturor plăților de arendă proprietatea asupra obiectului trece la compania-locatar.
Realități și perspective
La vânzarea de spații, ipoteca și leasingul sunt în cerere. Cu toate acestea, în prezent, tranzacțiile cu ipoteci sunt în mod unic mai mari. Faptul este că acest produs este destinat unui număr mai mare de consumatori (persoanele fizice pot aplica) și este pur și simplu mai faimos. Dacă luăm în considerare portofoliul de tranzacții pentru leasingul imobiliar, în Rusia ponderea acestora nu este mai mare de 3-5% din total, în timp ce în Europa această cifră este de la 15% sau mai mult. În ceea ce privește ipoteca, în Rusia ponderea tranzacțiilor ipotecare este de 5-10% din volumul total al tranzacțiilor, în timp ce în Europa, această cifră este aproape jumătate. Dar pentru a spune că unul dintre instrumente este mai bun decât altul, nu ar fi complet corect. În fiecare situație individuală, poate fi de preferat ca una sau altă opțiune.
Astfel, leasingul este preluat de sediul companiei care are nevoie de o suprafață de până la 250-300 de metri pătrați, cu un cost total de aproximativ 35 de milioane de ruble. și firmele mici care ar dori să cumpere spații de până la 100 mp. Leasingul ca serviciu pentru ambele este în primul rând o oportunitate de a achiziționa o zonă extinsă, cu mai puțină diversiune a fondurilor proprii și optimizarea impozitelor. În general, acestea sunt companii care au capital inițial și care nu doresc să închirieze, ci să cumpere spațiu ca o investiție sau pentru propria lor creștere, în vederea valorificării fondurilor. Pentru acești clienți, avem certificate de proprietate asupra tuturor spațiilor, trei leasing bancar partener, abilitatea de a formaliza rapid tranzacția. În general, au fost create toate condițiile pentru dezvoltarea leasingului. Și dacă băncile și companiile de leasing sunt mai conforme și dau drumul clienților (atât din punct de vedere al interesului, cât și al termenilor), atunci acest instrument va câștiga impulsuri.
În ceea ce privește experiența noastră practică cu o ipotecă comercială, funcționează conform următoarei scheme: un client potențial vine la noi, îi arătăm ceea ce este disponibil în acest moment, alege un birou, își declară dorința de a lua un birou într-o ipotecă și alege o bancă care " „ipotecare. Apoi sunt semnate 2 contracte - cumpărare și vânzare, conform cărora drepturile de proprietate asupra zonei trec de la noi la client, iar acordul ipotecar cu banca, în cazul în care gajul este doar achiziționat de birou. Avem o bancă partenere cu ipoteci, care oferă o rată de 11% pe an în dolari și 15% în ruble.
După cum puteți vedea, specificul lucrărilor pe această sau pe această schemă este mai mult decât suficient. Și dezvoltarea de instrumente de afaceri, cum ar fi ipoteca si leasing, va contribui, fără îndoială, la dezvoltarea pieței.
Serghei Kanaev, director comercial Nagatino i-Land
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: