Leasingul imobiliar (diferența dintre leasing și ipoteci)
Din cauza înrăutățirii atractivității investiționale a pieței imobiliare, din cauza riscurilor politice și economice evidente în ultimul timp a adăugat un alt și așteptările pesimiste ale cetățenilor pe fondul prețurilor locuințelor ating cerul și perspectivele pentru ratele de creștere pe produse ipotecare bănci rusești. Specialiștii în domeniul imobiliar caută scheme noi de modă pentru vânzarea de bunuri imobiliare, care ar suna frumos și ademenit cu noutate.
În esență, leasingul imobiliar este o formă de împrumut, în care creditul nu se acordă prin bani, ci prin bunuri imobile dobândite.
Posibilitatea încheierii unui contract de leasing cu privire la un obiect imobiliar este prevăzută la articolul 3 164-FZ.
Înțelesul practic al leasingului este simplu - abilitatea de a nu plăti locatarului prețul integral al cumpărării, dar treptat, deținând și folosindu-l în același timp.
Vedem în contractul de leasing trei părți - locatorul, locatarul, vânzătorul. Persoana interesată caută vânzătorul bunului imobiliar, după care locatorul (creditorul) dobândește proprietatea imobiliară și încheie cu locatarul un contract de închiriere - un contract de închiriere cu dreptul de răscumpărare.
Unul dintre motivele pentru care cetățenii sunt de acord cu privire la ipoteca - aceasta este o oportunitate de a se proteja de mișcare fără sfârșit de cazare închiriate și pentru a ajunge să trăiască mai deplin în legătură cu această întrebare interesantă de avantajele leasingului, comparativ cu angajarea de locuințe.
Avantajele leasingului înainte de angajare
- Leasingul în esență presupune relații lungi ale părților legate de scopul tranzacției - rambursarea proprietății de leasing. Legea permite, prin acordul părților, stabilirea coeficienților de modificare a prețului de utilizare prin limitarea creșterii acestora pentru întreaga perioadă a contractului. În același timp, practica de angajare arată că proprietarii de apartamente sunt rareori gata să încheie un contract de mai mult de un an, deoarece în acest caz problema evacuării unui angajator fără scrupule este foarte complicată. Din care rezultă că, în practică, angajatorul este, de fapt, de acord cu indexarea anuală a prețului tranzacției.
- Potrivit art. 671 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul poate fi proprietarul sau orice persoană împuternicită. În practică, există cazuri de abuz de persoane "eligibile" pentru închiriere în locuințe, ceea ce a dus la soluționarea litigiilor cu proprietarii care încearcă să conteste tranzacția sau să primească un depozit făcut de un broker negru. Locatorul nu poate fi decât proprietarul sediului.
- De fapt, contractul de angajare nu implică scopul transferului ulterior al locuințelor în patrimoniul angajatorului, în timp ce închirierea sarcinii pune atingerea exact unui asemenea scop legal.
Avantaje față de creditarea ipotecară
- Istoricul creditelor. Cu relațiile de leasing, cerințele financiare pentru împrumutat sunt mult mai puțin stricte decât în cazul unui acord ipotecar. Acest lucru se datorează în primul rând faptului că proprietatea nu devine proprietatea beneficiarului.
- Eficiența furnizării de finanțare. Companiile de leasing sunt mai puțin birocratizate decât băncile, astfel încât părțile pot ieși mai repede pentru o tranzacție de vânzare, ceea ce este important în cazul unei piețe imobiliare în creștere.
Dezavantaje ale schemei de leasing pentru cumpărarea unei locuințe
- O condiție esențială fără respectarea căreia tranzacția de leasing va fi considerată neîncheiată este condiția ca vânzătorul de bunuri imobiliare să fie informat că bunul este achiziționat de locator pentru transferul ulterior la leasing. Art. 667 din Codul civil al Federației Ruse Această cerință se bazează pe o procedură complexă de relații juridice reglementate care decurg din contract și statutul de locatar - un cumpărător cu drepturi, dar care nu participă la tranzacția de cumpărare și de vânzare. Sistemul încurcat al drepturilor și obligațiilor părților nu poate descuraja rareori vânzătorul de imobile lichide din eventualele complicații ale tranzacției.
- Cerința legii privind achiziționarea de bunuri imobile în proprietatea deținătorului. Art. 665 Codul civil al Federației Ruse În conformitate cu art. 223 alin. Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate asupra dobânditorului de bunuri imobile apar din momentul înregistrării. Această cerință se reduce în mod semnificativ posibilitatea de a DDU tranzacție de închiriere, concesii DDU, construirea unei case de țară.
- Cu excepția terenurilor. Art. Codul Civil 666 interzice în mod explicit posibilitatea de a închiria terenuri. În practică, această interdicție creează dificultăți în finanțarea achiziționării unei case și a unui teren, a unei clădiri separate în picioare și a unui teren care aparține vânzătorului pe baza dreptului de proprietate.
- Imobiliarul este deținut de locator pe întreaga durată a contractului de leasing. până când acesta este cumpărat de către locatar. Locatarul are un drept real nelimitat ca și în cazul unui contract de ipotecă, iar legea de răspundere, care rezultă din contractul de închiriere, obține proprietatea în proprietate după ce este plătită. Această caracteristică a contractului de leasing este periculoasă, în primul rând, pentru locatar, deoarece bunurile deținute de locator pot fi confiscate sau însuși locatorul va transfera proprietatea imobiliară ca gaj la bancă. În orice caz, astfel de caracteristici fac din drepturile destinatarului mai grele și creează complicații inutile pentru el.
- O construcție juridică complexă a tranzacției este un loc de abuz. Arendasi schimba selecția de proprietăți pentru a cumpăra în arendașilor că, în general, s-ar părea logic, având în vedere faptul că locatarul este, de fapt, și trebuie să decidă care obiect el va dispune în cele din urmă a și de multe ori stau tot timpul executării contractului de leasing. Conform contractului de vânzare, proprietatea este achiziționat în vederea transmiterii acesteia beneficiarului de către locator, cu rezistență deosebită în structura juridică a tranzacției, cumpărătorul dreptului acord (sub rezerva anumitor excepții revendicării 1 st.670 Codul civil) sunt transferate locatarului. Cu toate acestea, dreptul de a alege un vânzător este plin de pericol - vânzătorul este răspunzător pentru neîndeplinirea tranzacției prin alegerea locatorului sau a locatarului. În cazul în care proprietatea selectează locatarul, în caz de eșec al vânzătorului de a transfera proprietatea, servituți titlu, acordul nu este consilii îmbibată-furnizor, ceea ce duce la litigii și în imposibilitatea de a utiliza locuință. Aceste circumstanțe nu numai că nu alină beneficiarul plății acestor plăți de leasing în cadrul contractului, dar, de asemenea, obligă pentru a compensa pierderile cauzate eșecul contractului către locator. (Art. Art. 665, 670 din Codul civil, alin. 2, art. 22 din Legea cu privire la leasing. Ca urmare, locatarul se confruntă cu vânzătorul imobiliar necinstit riscă nu numai a persoanelor fără adăpost, ci și datoria de a compensa pierderile locatarului în timp ce continuă plătitor de leasing plățile pentru bunurile în litigiu, dreptul de utilizare care poate fi limitat.
- Baza pentru achiziționarea de drepturi de proprietate de la vânzătorul de bunuri imobiliare este posibilă numai în baza unui contract de vânzare. Art. 15 FZ Astfel, pentru parantezele metodei de achiziție a bunurilor imobile, există contracte de barter, contract, DDU și orice contract mixt unnamed. Acest lucru complică în mod evident tranzacția privind achiziția de bunuri imobiliare.
- Dificultăți practice de răscumpărare a proprietății. Ca regulă generală, contractul de închiriere nu implică transferul automat al proprietății către locatar la sfârșitul plăților de leasing de proprietate, cu excepția cazului în care părțile au stabilit o procedură de rambursare de bunuri imobiliare prin plata prețului de răscumpărare stabilit în contract. Și dacă un astfel de preț nu a fost determinat și suma plăților de leasing nu a determinat în mod direct valoarea chiriei și valoarea răscumpărării. Răspunsurile la aceste întrebări jurisprudența oferă lucruri diferite de la care poate fi percepută posibilitatea abuzului de către designer al tranzacției asupra avantajului său material.
Concluzie: Închirierea de bunuri imobiliare poate fi utilă pentru cifra de afaceri civilă a Rusiei. În portofoliul companiilor de leasing din țări străine, procentul de leasing al imobilelor ocupă 20-30%, în timp ce în Rusia piața doar privește acest design legal. Scepticismul pieței este legat atât de prudență față de noile instrumente, cât și de reglementarea juridică depășită a leasingului, ceea ce este clar evidențiat în deficiențele sale.
Trimiteți această înregistrare
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: