În prezent, tranzacțiile imobiliare, în special cele legate de emiterea de credite, sunt încă foarte populare. Atunci când ipoteca de proprietate imobiliară, obligațiile de gaj trebuie îndeplinite cu grijă de către împrumutător, în caz contrar, creditorul are dreptul să primească despăgubiri din valoarea bunului gajat. Dacă obligațiile au fost îndeplinite în totalitate, exact și la timp - contractul de garanție este reziliat.
Când își dau apartamentul, oamenii trebuie să-și amintească faptul că ipoteca imobiliară creează anumite limitări pentru proprietar, spune Saken Eshmuratov, avocat al companiei Karaganda "Moving". La înregistrarea unui contract de gaj, cedarea de bunuri (înstrăinarea, transferul în chirie, folosirea gratuită) are loc numai cu consimțământul creditorului gajist. Și e bine dacă ai un împrumut pliabil. În cazul în care consimțământul a fost obținut în urma transferului dreptului de proprietate asupra unei alte persoane, dreptul la gaj rămâne în vigoare. Noul proprietar devine locul debitorului (mortgagor) și își îndeplinește toate obligațiile dacă acordul cu creditorul nu stabilește alte nuanțe. Împrumutatul are dreptul chiar să moștenească proprietatea ipotecă (în conformitate cu partea a doua a articolului 315 din Codul civil al RK, acordul care limitează voința de proprietate în gaj nu mai este valabil).
Două laturi ale angajamentului
Principalele tipuri de garanții - ipotecare și ipotecă. Atunci când ipoteca ipotecat proprietate rămâne în posesia (persoană juridică are un credit ipotecar de bunuri imobiliare) și utilizarea produselor (din punct de vedere poate fi scos din proprietatea proprietățile sale benefice, precum și să beneficieze de) mortgagor sau o terță parte. În cel de-al doilea caz, proprietatea gajată este transferată de către debitor în posesia creditorului gajist. În acest caz, cu acordul creditorului de proprietate poate fi lăsată la debitor (mortgagor), în conformitate cu blocare și ștampila gajist. În prezent, ipoteca este mai frecventă.
Cum arata contractul de gaj?
Un astfel de document (oricum, ca oricare altul) trebuie încheiat în scris, altfel poate fi recunoscut ca nevalabil. În același timp, notarea obligatorie a contractului de gaj nu este necesară, însă este mai bine să fii reasigurat pentru a evita litigiile inutile în viitor. Un contract de garanție pentru bunurile care fac obiectul înregistrării de stat trebuie să fie înregistrat la autoritățile judiciare (deoarece dreptul de a garanta bunuri imobiliare apare din momentul înregistrării de stat a contractului).
Ordinea de blocare pe tema garanției
În caz de neplată de către debitor (mortgagor), satisfacerea creanței creditorului (creditorului ipotecar) se face din valoarea imobilului ipotecat de către o instanță sau forțată în afara instanței, printr-o licitație (licitație). În același timp, vânzarea de bunuri în regim extrajudiciar se efectuează în cazurile prevăzute de un contract de gaj sau de legislație.
Procedura de realizare a bunurilor imobile în baza unui contract de ipotecă este reglementată de Codul civil al Republicii Kazahstan și de Legea Republicii Kazahstan "Cu privire la ipoteca imobiliară". Procedura de realizare a unei ipoteze în afara instanței este prevăzută la articolul 24 din Legea Republicii Kazahstan "Despre ipoteca imobiliară".
Implementarea unei ipoteci în afara instanței se face prin licitație pentru proprietatea gajată, organizată de o persoană de încredere (este determinată de părțile contractului ipotecar). În cazul în care mandatarul nu este definit în contract, acesta poate fi numit de gajist.
De asemenea, legea prevede cazurile în care nu este permisă satisfacerea pretențiilor creditorului gajist extrajudiciar, și anume:
- pentru ipoteca imobiliară a fost necesară consimțământul unei alte persoane sau organe (de exemplu, autoritatea de tutelă și tutelă, dacă coproprietarul este minor) și nu a fost obținut un astfel de consimțământ;
- subiectul ipotecii este o proprietate imobiliară care are o semnificație istorică, artistică sau altă valoare culturală pentru societate;
- obiectul ipotecii este proprietate imobiliară în proprietate comună, iar oricare dintre proprietarii săi nu își dă consimțământul în scris pentru a satisface creanțele gajistului în procedură extrajudiciară.
În aceste cazuri, recuperarea proprietății gajate se face numai printr-o hotărâre judecătorească.
De obicei, recuperarea recursurilor de proprietate ipotecat în curțile de pretenții ale băncilor, în timp ce aș dori să atrag atenția cititorilor la următoarele: relațiile dintre debitor și creditor în conformitate cu contractul de împrumut bancar, executarea obligațiilor sub care oferă cheia de proprietate, sub rezerva dispozițiilor articolului 321 din Codul civil care prevede cazuri creditorului ipotecar dreptul de a cere performanță anticipată a obligației garantate și executarea silită a imobilului ipotecat.
- dacă obiectul gajului este retras din posesia mandatarului, de la care a fost lăsat, nu în conformitate cu termenii contractului de gaj;
- încălcarea de către promotor a regulilor de înlocuire a obiectului gajului;
- pierderea obiectului gajului din cauza unor împrejurări pentru care titularul nu răspunde, în cazul în care debitorul nu a utilizat dreptul prevăzut la paragraful 2 al articolului 314 din Codul civil al Republicii Kazahstan;
- executarea gajului asupra garanției pentru a îndeplini obligațiile creditorului ipotecar cu privire la documentele de executare către terți care nu au un avantaj asupra creanței creditorului gajist, în absența altei proprietăți a mandantului.
Punctul 2 al aceluiași articol preamp-Motril că creditorului ipotecar dreptul de a cere performanță anticipată a obligației garantate, iar în cazul în care cererea nu este îndeplinită, pentru a trece la executarea garanției în caz de:
- încălcarea de către promotor a regulilor privind garanția ulterioară;
- neexecutarea de către împuternicit a îndeplinirii atribuțiilor prevăzute la paragrafele 1 și 2 ale paragrafului 1 și la paragraful 2 al articolului 312 din Codul civil al Republicii Kazahstan;
- încălcarea de către promotor a regulilor privind eliminarea bunurilor ipotecate.
Astfel, în cazul unei bănci care solicită îndeplinirea anticipată a obligațiilor garantate printr-un gaj, este necesar să se respecte normele de legislație menționate mai sus.
Înainte de efectuarea extrajudiciară a licitației, trebuie efectuate următoarele proceduri:
La primirea unei notificări de neîndeplinire a obligației principale, debitorul (debitorul) are dreptul să solicite instanței o plângere că nu există motive pentru realizarea ipotecii. De asemenea, promisorul are dreptul să solicite instanței o prelungire a ipotecii.
Procedura de punere în aplicare a unei ipoteci în instanță este reglementată de articolul 21 din legea menționată mai sus.
Realizarea ipotecii în procedura judiciară se efectuează în conformitate cu hotărârea judecătorească cu privire la creanța creditorului gajist. În același timp, vânzarea de bunuri imobile care fac obiectul unei ipoteci se face prin vânzare de la licitație publică în modul stabilit de legislația procesuală. Recuperarea recuperării bunurilor poate fi refuzată dacă încălcarea obligației comise de debitor este extrem de nesemnificativă, iar valoarea creanțelor creditorului (creditorului) este în mod evident disproporționată față de valoarea bunului gajat.
La luarea deciziei privind excluderea bunurilor imobile angajate în baza unui contract de ipotecă, instanța de judecată determină următoarele:
- toate sumele plătibile creditorului gajist din valoarea proprietății gajate, cu excepția sumelor aferente cheltuielilor pentru protecția și vânzarea de bunuri imobile, care se determină la finalizarea implementării sale.
- bunuri imobile care fac obiectul unei ipoteci;
- prețul inițial de vânzare al bunului imobil gajat la vînzarea acestuia din vânzare.
La cererea debitorului gajist instanței pentru cauza buna are dreptul de a recupera imobilului ipotecat pentru a întârzia punerea sa în aplicare pentru o perioadă de până la un an, în cazul în care:
- debitorul este cetățean, cu condiția ca gajul să nu fie legat de activitatea antreprenorială a acestui cetățean;
- obiectul unui credit ipotecar este un teren de teren agricol.
Amanarea de vânzare a imobilului ipotecat nu afectează drepturile și obligațiile părților în temeiul obligației garantate prin gaj nu scutește debitorul de compensare pentru întârzierea crescută a pierderilor creditoare și sumele de penalități.
Amânarea ipotecii nu este permisă:
- dacă poate provoca o deteriorare semnificativă a poziției financiare a creditorului gajist;
- dacă a fost inițiat un caz de faliment împotriva împrumutatului sau a gajistului.
Diferența dintre valoarea datoriilor și suma pentru care a fost vândut bunul imobiliar se restituie mandantului.
Julia VOLKOVA, Serviciul de Informații kn.kz
Trimiteți-le prietenilor: