Cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă este cea mai periculoasă și cea mai comună schemă de pe piața noilor clădiri din Moscova și regiunea Moscovei. În plus, numărul contractelor încheiate în diferite etape ale construcției este fundamental diferit:
În stadiul de excavare în cadrul contractului de cesiune, 15% din clădirile noi din regiunea Moscovei sunt cumpărate
În etapa finală a construcției, mai mult de 90%
Trebuie spus că legea permite în mod expres o astfel sdelki- de OP-uri de înregistrare și până în momentul în care acesta va fi semnat de transfer fapta, investitorii imobiliari au dreptul să transfere drepturile de la apartament intr-un imobil nou oricărei persoane pe regulate. Art. 382 Codul civil al Rusiei și arta. 11 din Legea federală nr. 214-FZ "Cu privire la participarea la construcția comună".
Pericolele încheierii unui acord de cesiune la cumpărarea unei clădiri noi:
1. Falimentul dezvoltatorului
Deseori motivul vânzărilor masive de apartamente în noua casă este doar:
- Viitorul faliment al constructorului de probleme
- Din cauza întârzierii semnificative a construcției
- Blatantly de construcție de calitate slabă.
Esența problemei este că, în conformitate cu articolul 390 din Codul civil, cedentului, care a cedat drepturile de apartament într-o clădire nouă, nu răspunde la noul cumpărător pentru acțiunile de dezvoltator cu probleme. Odată ce contractul de cesiune se încheie, iar noul cumpărător apartament (cesionar) învață despre starea de rău cu pregătire sau clădiri noi de calitate, el nu poate face o plângere împotriva cedentului, atribuiți-i un apartament.
Și dacă dezvoltatorul se află într-o stare de pre-faliment, atunci nu este nimic de luat de la el, ca și cu cedentul. Rămâne doar un singur lucru să se numească el însuși un acționar înșelat și să înceapă un proces cu dezvoltatorul însuși. Dar practica arată că dacă rezolvi problema coinvestorilor. cel mai adesea toate problemele pot fi rezolvate.
Esența cerințelor pentru dezvoltator este adesea aceasta:
- Penalizare pentru întârzierea transferului unui apartament într-o clădire nouă
- Eliminarea gratuită a deficiențelor admise
- Includerea în registrul creanțelor creditorilor dezvoltatorului (articolul 7 din Capitolul 9 al Legii falimentului).
Cu toate acestea, legea prevede, de asemenea, răspunderea unei persoane care și-a pierdut dreptul la un apartament, pentru nedreptatea dezvoltatorului, cu condiția ca el să-și asume garanția. O astfel de garanție în practică este mai mică de cinci procente din cazuri.
De exemplu, contractul poate conține obligația ca cedent își asumă garanția, în cazul în care dezvoltatorul nu trece un apartament complet terminat cesionar până la o anumită limită. În cazul în care cesionarul (noi deținători de interese) să rezilieze contractul cu capitalul propriu dezvoltator, o astfel de garanție este considerată nulă.
2. Valabilitatea acordului de cesiune:
Acordul de cesiune este considerat valabil:
- După plata integrală de către acționar a întregii sume în cadrul contractului de capitaluri proprii (care trebuie confirmată prin acordul privind compensarea creanțelor reciproce)
- Cu acordul scris al dezvoltatorului, dacă este prevăzut în contractul inițial
- Cu permisiunea băncii ipotecare, în cazul în care apartamentul a fost cumpărat pentru un credit ipotecar
În cazul în care contractul de cesiune a fost încheiat cu încălcarea cerințelor, pe baza articolului 390 din Codul civil, răspunderea în fața noului participant social trebuie să suporte primul uchastnik- el este obligat să se întoarcă toți banii, interesul pentru utilizarea lor și, în plus față de plata de daune.
3. Cesiune dublă a drepturilor în temeiul acordurilor de participare la construcții comune:
Nu este neobișnuit ca participanții la construcții să se certe între ei și să înceapă să vândă apartamente într-o clădire nouă în sine. În același timp, fiecare apartament este vândut cel puțin de două ori. Practica judiciară arată că în acest caz apartamentul ajunge într-adevăr la cel care a încheiat primul contract și la înregistrat. Restul primesc doar o pretenție practic lipsită de valoare din partea dezvoltatorului în stare de faliment.
Trebuie să înțelegem în mod clar că, pe baza art. 1.11 din Legea privind participarea la construcții comune, cesiunea drepturilor la un apartament într-o clădire nouă este prevăzută numai în baza unui acord de participare la capital și este supusă înregistrării obligatorii de stat.
Dacă constructorul de probleme începe să vândă apartamente pe diverse alte sisteme:
- Acorduri de investiții
- Tichete
- Contracte preliminare de vânzare-cumpărare
Înregistrarea în Rosreestr nu este necesară. Prin urmare, unii dezvoltatori încearcă să vândă apartamente într-o clădire nouă cu ajutorul schemelor frauduloase.
Prin urmare, cesiunea drepturilor poate fi convenită numai atunci când:
- Apartamentul a fost vândut participantului inițial în baza unui acord în baza unui contract de capital
- Plata în baza contractului se face numai după înregistrarea de stat
4. Notificare scrisă a constructorului cu privire la transferul drepturilor asupra apartamentului achiziționat
Dezvoltatorul trebuie să fie informat în scris despre transferul drepturilor asupra apartamentului într-o clădire nouă. În cazul în care anunțul a fost pe, atunci noul proprietar apartament va suporta toate riscurile care ar putea apărea. De exemplu, în cazul în care dezvoltatorul are probleme grave, noul proprietar al apartamentului nu va fi în măsură să recupereze daune sau pierde.
În unele cazuri, un astfel de contract poate fi recunoscut ca nevalabil.
5. Contract de atribuire a drepturilor ca o tranzacție suspectă
În mai multe cazuri, legea consideră contractul de cesiune a dreptului de revendicare drept o operațiune suspectă și, printr-o hotărâre judecătorească, o astfel de tranzacție poate fi recunoscută ca nulă și neavenită pe baza clauzei 1, art. 61.2 din Legea falimentului.
Când un transfer de drepturi este suspicios:
Dacă cumpărați un apartament într-o clădire nouă, în baza unui contract de cedare a drepturilor, este extrem de important să vă asigurați de lipsa de problemă a dezvoltatorului și de respectarea tuturor normelor legale. Acordați o atenție deosebită plății banilor conform contractului.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: