Cum să încheie în mod corespunzător un contract de vânzare și nu pierde imobiliare

Cum să încheie în mod corespunzător un contract de vânzare și nu pierde imobiliare?

Pentru ca contractul încheiat să fie valabil, acesta trebuie să fie întocmit în forma prevăzută de lege. Legea stabilește o serie de cerințe privind contractul - locația, prețul și așa mai departe. Contractul de vânzare este supus înregistrării de stat. „Dar, uneori, cetățenii cred că, odată ce au primit certificatul de înregistrare de stat de proprietate asupra drepturilor lor de proprietate la proprietate sunt inviolabile“, - spune directorul de guvernare corporativă și afaceri juridice a investiției și construcții holding Rodex Group Serghei Klimenko. Totuși, acest lucru nu este cazul. Chiar și o tranzacție care a trecut prin înregistrarea de stat poate fi recunoscută ca nesemnificativă.

Așa cum sa explicat printr-o lege avocat firmă senior „Megapolis juridic“ Elena TURETSKOVA, nulă tranzacție este considerată nulă, indiferent de decizia instanței (de exemplu, instanța decide doar cu privire la consecințele unei astfel de tranzacții), în timp ce tranzacția anulabil poate fi declarat nul numai când vor fi recunoscute ca atare de către instanța de judecată .

Motivele pentru recunoașterea tranzacției sunt nesemnificative. De exemplu, o tranzacție imaginară (adică o tranzacție făcută numai pentru un tip) sau o tranzacție fictivă (adică o tranzacție care a fost efectuată pentru a acoperi o alta) este nevalidă.

„Un exemplu de tranzacție fals poate servi ca un contract de vânzare pentru a acoperi fapta de cadou,“ - spune Elena TURETSKOVA. Tranzacția făcută de cetățeanul incompetent este nevalidă. „Este destul de vechi și metoda de fraudă bine-cunoscut, - spune senior-avocat Konsult Compania“ Dezvoltare Alltech „Svetlana Voronina -. Ulterior, pentru a contesta acordul este destul de simplu, dar pentru a returna banii - este aproape imposibil.“

Printre tranzacțiile disputate este o tranzacție comisă de un cetățean care nu este capabil să înțeleagă sensul acțiunilor sale sau să le gestioneze. În astfel de cazuri, este adus un certificat de la dispensarul psihoneurologic și tranzacția este anulată.

Cu toate acestea, după cum sa menționat de către Svetlana Voronina, având în vedere că majoritatea tranzacțiilor sunt efectuate „în negru“, adică schemele care evită impozit restituie suma plătită complet devine imposibilă. „Nevalidă pentru tranzacție se încheie sub influența iluziei, înșelăciune, violență, amenințări, reprezentant acord rău intenționat al uneia dintre părți“, - adaugă Elena TURETSKOVA companiei „MEGAPOLI legală“.

În cazul în care tranzacția este declarată nevalabilă, legea obligă o parte să returneze cealaltă parte tuturor celor primite în cadrul tranzacției. În acest caz, practica judiciară este de a proteja drepturile unui cumpărător de bună credință. Cu toate acestea, pentru a dovedi sinceritatea în instanță nu este atât de simplă. Principalul lucru este să dovedească faptul că cumpărătorul nu știa că vânzătorul nu are dreptul de a dispune de proprietate.

Ca șef al Departamentului Juridic al Steklov agenției imobiliare Huy Pleschitskaya, cele mai frecvente cazuri de invaliditate a tranzacțiilor în practică - este o tranzacție națională, nu este în măsură să înțeleagă semnificația acțiunilor lor (articolul 177 din Codul civil), sub influența iluzii (st.178 Codul civil) sau înșelăciune, violență, amenințare (articolul 179 din Codul civil al Federației Ruse).

„O altă metodă destul de diletannsky: oamenii cumpara terenuri, el, împreună cu banii luat toate documentele, inclusiv cele trei acorduri cu privire la înregistrarea de cumpărare - spune Svetlana Voronina - Dovedește de cumpărare fără aceste documente, el, desigur, nu a putut. “.

Consilierul-șef-avocat al companiei "Alltech Development" reamintește cazul în care o persoană a fost prezentată într-o vânzare, dar a vândut într-adevăr un altfel complet. Deoarece puțini oameni pot stabili prin coordonate dacă site-ul este prezentat lui, escrocii pur și simplu au profitat de ignoranța cumpărătorului.

De asemenea, există cazuri de contestare a privatizării de către minori care nu sunt incluși în numărul de proprietari care servesc timp în locuri de detenție de libertate care sunt recunoscute ca fiind dispărute. Uneori există cazuri de falsificare a unei voințe sau a unei împuterniciri pentru vânzarea unui apartament.

"Au fost cazuri destul de importante atunci când apartamentele au fost vândute prin împuterniciri de la persoane care au murit mai devreme în tranzacție", adaugă Haya Pleshchitskaya. Sau locuința cu moștenire poate fi transferată persoanei care își declară mai întâi drepturile. O altă opțiune - atunci când proprietarul apartamentului merge pe o călătorie de afaceri, un certificat de moartea sa este repede făcut, iar apartamentul este vândut.

Una dintre principalele pericole pentru un cumpărător al unui proiect de lege este că aceste titluri de valoare emise de dezvoltatori nu sunt, de fapt, furnizate în stadiul inițial.

În proiectul de lege proprietar (spre deosebire de un stoc sau fond mutual) nu este un drept la informație, ceea ce înseamnă că nu are dreptul de a solicita situațiile financiare ale emitentului sau de a primi alte informații necesare pentru evaluarea rapidă a valorii de piață a notei. „Mai mult decât atât, proiectul de lege - este, mai presus de toate, o obligație monetară cu alte cuvinte, la sfârșitul construcției titularului proiect de lege nu poate solicita dezvoltator pentru a oferi plat și are dreptul de a cere restituirea sumei specificate în obligația bilet la ordin, care permite dezvoltatorului să crească de fapt, în mod unilateral. valoarea apartamentului, „- spune partener senior al firmei de avocatură“ Veles „Denis Bratkovsky. Prin urmare, de fapt, legea privind construcția comună a stimulat utilizarea unor forme mai precare de participare în construcții.

O altă modalitate de a înșela cumpărătorul este contractele de investiții pentru achiziționarea unui apartament care a fost deja vândut de zece ori. "Înainte de aceasta au existat acorduri de investiții care au fost înregistrate în cadrul Departamentului de Locuințe și au existat mai puține oportunități de fraudă", a spus Voronina. "Acum poți vinde apartamente sau case la mai multe persoane la etapa de construcție".

De fapt, riscul principal atunci când se cumpără o proprietate este riscul de pierdere a proprietății. Pentru a împiedica acest lucru, trebuie să vă executați perfect drepturile asupra proprietății achiziționate.

Pentru a face acest lucru, cum a explicat Serghei Klimenko, cumpărătorul trebuie să ceară să-i furnizeze nu numai un certificat de proprietate, ci și să ceară un extras din Registrul unic de drepturi al statului în Serviciul federal de înregistrare. Dar asta nu e tot. Este necesar să se studieze întreaga istorie a originii și transferului de proprietate asupra unui obiect de proprietate imobiliară, pentru a analiza motivele pentru apariția drepturilor de proprietate ale foștilor proprietari.

„Având în vedere analfabetismul juridic al majorității potențialilor cumpărători, poate fi recomandat să se consulte specialiști - sfătuiește Serghei Klimenko -. Neglijarea această oportunitate nu va duce la economii, ci, dimpotrivă, va duce la pierderi financiare mari.“

Articole similare

• Exemplu de încheiere a contractului preliminar de vânzare de bunuri imobiliare

• Toate caracteristicile contractului de vânzare de bunuri imobiliare

• Contractul de vânzare și înregistrare prin intermediul serviciilor de stat

Trimiteți-le prietenilor: