Această legătură vă permite să ascultați versiunea audio a interviului.
Cu toate acestea, atunci când cumpărăm locuințe într-o clădire nouă (devenind un interesat), mai ales în stadiul inițial al construcției, oamenii își asumă un anumit risc, deoarece procesul de construcție nu merge întotdeauna bine. În această privință, adesea în știrile din presă se aud fraze: "înșelătorii de interese", "construcția pe termen lung", "construcția ilegală" etc.
Cum să vă acoperiți, să deveniți titular de dobândă? Ce trebuie să știm despre aspectele juridice ale cumpărării unei case în clădiri noi? Și, în cele din urmă, dacă totuși nu ați putea evita problemele și dezvoltatorul dvs. nu a fost complet conștient, atunci cum ar trebui să vă comportați în această situație?
Vom vorbi despre asta cu avocatul Inna Schaefer astăzi.
- Bună! Participarea la capitalul propriu este o modalitate legitimă de a cumpăra proprietăți imobiliare în case noi aflate în construcție. Acordul de participare este încheiat între un investitor imobiliar - o persoană care dorește să cumpere o casă într-o casă nou construită - și un dezvoltator - o organizație care are dreptul de a construi un bloc de apartamente.
- Ce acte normative reglementează relația deținătorilor de interese și a dezvoltatorului?
- Există o lege federală №214 "Cu privire la participarea la construcții comune", care reglementează toate relațiile dintre deținătorii de interese și dezvoltator.
De asemenea, în parte, dacă există probleme controversate, puteți aplica legea privind protecția consumatorilor. În special, atunci când este vorba despre recuperarea unei sancțiuni, despre sancțiuni. În cazul în care dezvoltatorul nu satisface în mod voluntar cerințele consumatorilor, în acest caz, în conformitate cu legea privind protecția consumatorilor, o amendă de 50% din suma cerințelor nesatisfăcute ale participantului la capital este colectată de la dezvoltator.
- Ce trebuie să acordați mai ales atenției unui coproprietar la semnarea unui acord cu dezvoltatorul?
- Un punct foarte important în încheierea unui astfel de acord este faptul că dezvoltatorul are un permis de construcție. Strict vorbind, fără această permisiune nu veți trece înregistrarea acordului de acțiuni.
Câteva cuvinte despre securitatea coinvestorilor la încheierea unui contract. În primul rând, este necesar să clarificăm - cât de conștiincios este dezvoltatorul. Aceste informații se află pe site-ul Autorității de Supraveghere a Construcțiilor de Stat, acestea fiind informații publice. Constructorii conștiincioși sunt acele organizații care s-au dovedit a fi diligente în timpul muncii lor: au finalizat construcția facilităților, nu și-au adus compania la faliment.
În plus, viitori deținători de dobânzi ar trebui să verifice dreptul la un teren de la dezvoltator. Nu întotdeauna acest site este deținut de constructorul companiei. Și aici sunt nuanțe. Dacă site-ul dezvoltatorului este închiriat, atunci în acest caz este necesar să se analizeze termenul de leasing exact.
Un alt punct de a acorda atenție înainte de încheierea contractului - pentru a cărui cont se construiește. Dacă numai în detrimentul acționarilor, atunci în acest caz există riscuri mari. Adică, fie organizația-dezvoltator ar trebui să fie suficient de securizată, având alte resurse, pe lângă investirea deținătorilor de acțiuni, fie ar trebui să fie un fel de fonduri de împrumut. Astfel, se bazează pe faptul că casa va fi construit numai în detrimentul deținătorilor de capital nu poate. Din păcate, în practica noastră, există o mulțime de astfel de dezvoltatori care nu-și îndeplinesc obligațiile la timp și de multe ori nici măcar nu finalizează construcția până la capăt.
- Există astfel de situații în care dezvoltatorul dobândește un loc pentru construcții mici sau individuale și începe să construiască o casă cu mai multe etaje fără permisiunea pentru construcții cu mai multe etaje. Cum să fii în acest caz?
- Ce drepturi are titularul de dobândă în situația în care dezvoltatorul nu a finalizat construcția de locuințe la timp? Și care este cel mai bun mod de a face un interesat?
- Titularul dobânzii are dreptul de a colecta o penalitate, începând din momentul în care apartamentul urma să fie transferat acționarului și în momentul transferului. Nu este necesar să așteptați până la sfârșitul perioadei în care vi se va acorda un apartament, puteți deja în această perioadă să depuneți o cerere, o declarație de plângere în instanță. Și dacă, la momentul deciziei instanței, casa nu va fi închiriată, acționarul își păstrează dreptul de a cere din nou o pedeapsă. Nu se recomandă întârzierea considerabilă a acestei probleme, deoarece, dacă este vorba de o întârziere mare, este posibil ca dezvoltatorul să dispară într-o direcție necunoscută imediat după ce "a renunțat la casa" cu toată puterea sa. Și în acest caz nu va mai fi nimeni care să colecteze.
De asemenea, dacă deținătorul de interese consideră că întârzierea este deja destul de mare, casa nu este finalizată, atunci are dreptul să rezilieze contractul de participare la construcția comună după 2 luni de la momentul transferării apartamentului către el. Pentru a face acest lucru, trebuie să trimiteți o notificare organizației constructorului cu un aviz și o listă de anexe cu privire la anularea contractului de participare la construcții comune. De asemenea, trebuie să atașați detaliile băncii la care dezvoltatorul va fi solicitat în termen de 20 de zile lucrătoare pentru a transfera banii acționarului pe care l-au investit în achiziționarea de locuințe, precum și dobânda pentru utilizarea banilor deținătorului de acțiuni. Dobânda se calculează în același mod ca și pierderea și este rata dublă de refinanțare pentru ziua de azi. Dacă după 20 de zile dezvoltatorul nu și-a transferat fondurile în contul investitorului în capitaluri proprii, atunci titularul de acțiuni are dreptul să se adreseze instanței.
- Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu a finalizat construcția de locuințe înainte de sfârșitul procesului a fost în procedurile de faliment?
- Aceasta este cea mai gravă situație pentru un investitor imobiliar. Falimentul este o procedură destul de lungă și, dacă dezvoltatorul are proprietăți - active, acestea vor fi împărțite proporțional între toți coinvestorii. În practică, este puțin probabil ca acest lucru să fie suficient pentru a acoperi toate pierderile deținătorilor de dobândă. Nu vorbesc despre pedeapsa, ci despre rambursarea sumei principale.
- Dacă "intrarea într-o acțiune" nu are loc prin încheierea unui contract cu dezvoltatorul, ci prin dobândirea dreptului de creanță față de dezvoltator de la un alt deținător de interese, la ce ar trebui să acordați atenție?
- Acesta este așa-numitul acord de cesiune - o concesie de lege. Astfel, toate drepturile pe care participantul la construcția comună au avut-o au fost transferate noului participant, în cadrul contractului de cesiune, în aceeași sumă cu acționarul anterior, inclusiv cu dreptul de a colecta o pedeapsă. Acest contract este supus înregistrării de stat. De asemenea, este necesar să se solicite acționarului inițial o copie a contractului de participare la construcția comună și un certificat de plată pentru costul apartamentului.
- Mulțumesc, Inna, pentru răspunsurile tale! Sper că cititorii și ascultătorii care doresc să devină investitori în domeniul imobiliar, profitând de sfatul dvs., vor aborda în mod legal achiziția de locuințe, iar procesul de achiziționare a locuințelor va aduce plăcere, nu probleme.
- Sper foarte mult ca titularii de dobândă să-și sporească competența juridică. De asemenea, aș dori să recomand recomandarea contactării deținătorilor de interese din organizațiile publice care se ocupă de protecția proprietarilor de case. De exemplu, în Volgograd există un centru pentru protecția drepturilor consumatorilor și proprietarii de locuințe, unde oferă asistență juridică gratuită pe probleme de participare la construcții comune. Iar acest ajutor este extrem de necesar pentru cetățeanul care a decis să participe la construcția comună.
Intervievat de Vitaliy Korovin
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: