Impozitarea și contabilizarea construcției comune a unui investitor,
îndeplinind funcțiile clientului-constructor
AV Titaev,
consultant fiscal al ACG "Interexpertiza"
1. Definiția activității de investiții
Activitatea de investiții în construcții este finanțată din contul fondurilor proprii, surselor egale cu acestea sau în detrimentul fondurilor împrumutate (articolul 9 din Legea nr. 39-FZ).
Subiecții activității de investiții sub formă de investiții de capital (în continuare - entități de investiții) sunt investitori, clienți, contractori, utilizatorii de obiecte de investiții de capital și a altor persoane (articolul 4 din Legea N 39-FZ.).
Investitorii fac investiții de capital pe teritoriul Federației Ruse utilizând propriile și / sau fondurile atrase în conformitate cu legislația Federației Ruse. Investitorii pot fi atât persoane juridice, cât și persoane fizice.
Investitorii pot fi atrași de obiectele de construcție fie în contracte de investiții, fie în contracte de cesiune a acțiunilor deja investite.
De la înregistrarea juridică a relațiilor dintre participanții la construcția de locuințe depinde consecințele fiscale ale participanților la construcții.
La elaborarea relațiilor contractuale, este necesar să se înțeleagă în mod clar diferența dintre coinvestiția și cesiunea unei acțiuni.
În cazul în care investitorul și-a îndeplinit obligația de a participa la construcția de locuințe (în conformitate cu contractul de investiții), ceea ce face contribuția sa de investiții, el are dreptul (cerere) la client-dezvoltator pe apartament finanțat. Acest drept poate fi transferat către subinvestorul în baza contractului de cesiune a dreptului de investiție (cerință).
Astfel, fondurile atrase trebuie să fie formalizate, după părerea noastră, prin contractul de atribuire a dreptului (cerinței) pentru investiții în construcții numai dacă principalul investitor și-a îndeplinit obligațiile de a face o contribuție de investiții.
Luați în considerare apariția unui obiect de TVA separat pentru fiecare dintre aceste tipuri.
2.1. Primirea de fonduri pentru finanțarea construcțiilor
În conformitate cu Legea nr. 39-FZ, investițiile înseamnă mijloace bănești, valori mobiliare, alte bunuri, inclusiv drepturi de proprietate, alte drepturi cu valoare monetară, investite în obiecte de întreprinzător și (sau) ) ating un efect util diferit.
Conform paragrafului 1, paragraful 1, art. 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse (Codul Fiscal al Federației Ruse), vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) pe teritoriul Federației Ruse este recunoscută ca obiect al impunerii TVA.
În schimbul fondurilor investite, investitorii recent atrași dobândesc dreptul de revendicare pentru partea din site-ul finanțat de aceștia.
În conformitate cu art. 24 din Codul locativ al Federației Ruse, spațiul rezidențial în casele construite cu participarea fondurilor întreprinderilor, instituțiilor și organizațiilor în ordinea participării la acțiuni este distribuit între participanții la construcții proporțional cu fondurile transferate acestora.
La un moment în care organizația care este client constructor, va transfera investitorilor obiectului (apartamente), comandat o serie de proiecte complete de capital nu va fi o schimbare de proprietate a porțiunii de facilitate (apartamente), deoarece prin investirea unei părți a investitorilor obiect își rezervă dreptul de a dobândi proprietatea finanțată și, prin urmare, clientul-constructor nu există nici o obligație să calculeze și să plătească TVA.
Transferul obiectului (apartamente) de la dezvoltator clientului investitorului (co-investitor) este efectuată la un cost de o zonă de living, inclusiv TVA, în calitate de client-dezvoltator nu are dreptul de a deduce TVA-ul plătit pentru contractanți și furnizorii de bunuri materiale.
Pentru suma care depășește contribuția finală a investitorului față de costul real al apartamentelor, dezvoltatorul cumpără factura într-un exemplar, pe care îl înregistrează în cartea de vânzare.
În cazul în care transferul de apartamente către investitor (co-investitor) factură de client-dezvoltator, în dublu exemplar, cu indicarea valorii reale transmise apartamente reflectă valoarea TVA inclusă în prețul apartamentelor transmise. O copie a facturii este trimisă la contribuabil-investitor, a doua depusă în registrul de facturi facturi fără înregistrarea lor în vânzări de carte la client-constructor.
Emitentul client-dezvoltator facturează investitorului (co-investitorului) după executarea actului de implementare a contractului de investiție, adică în termen de 5 zile de la transfer în conformitate cu procedura stabilită a apartamentelor în conformitate cu art. 168 din Codul Fiscal. Baza pentru prescriere facturile de client-dezvoltator investitori (co-investitori) o declarație sumară a costurilor de construcție a unei case și help-calcul al cotei atribuite fiecărui investitor (co-investitor).
Valoarea TVA este reflectată în factura transmisă de către investitor, acesta este determinat prin calcul pe baza sumei impozitului plătit de către furnizorii de client-constructor de active corporale utilizate în construcția de case de locuit, precum și contractori pentru lucrări de construcții și instalații incluse în costurile reale ale construcția unei case.
În conformitate cu art. 146 și 153 din Codul fiscal al Federației Ruse sunt supuse TVA-ului cu privire la punerea în aplicare a operațiunilor pe teritoriul Federației Ruse a mărfurilor (lucrări, servicii), indiferent de sursa de finanțare, precum și, de asemenea, a primit fondurile contribuabililor legate de plata de bunuri (de muncă, servicii).
Potrivit art. 39 din Codul Fiscal vânzarea de bunuri, lucrări sau servicii de către organizația sau antreprenorului individual recunoscute pentru transferul de valoare (inclusiv schimbul de bunuri, lucrări sau servicii), dreptul de proprietate asupra bunurilor, rezultatele muncii efectuate de către o persoană la alta, servicii plătite de către o persoană la o altă persoană .
În acest caz, conform art. 38 din Codul Fiscal al Federației Ruse, în scopul impozitării, o activitate este recunoscută ca un serviciu pentru care rezultatele nu sunt semnificative, sunt realizate și consumate în cursul desfășurării acestei activități.
Cheltuielile pentru întreținerea dezvoltatorilor (adică costurile de îndeplinire a funcțiilor de mai sus) sunt realizate din fonduri destinate finanțării construcției de capital și sunt incluse în valoarea inventarului obiectelor comandate.
În scopuri fiscale, activitățile dezvoltator pentru a îndeplini funcțiile de mai sus, inclusiv supravegherea tehnică, ar trebui să fie considerate ca furnizarea de servicii, indiferent dacă contribuabilul de ordinul operațiunilor de reflecție în conturi și sursa de finanțare, care sunt supuse TVA-ului pe motive generale.
3. Rambursarea TVA
În timpul construcției, clientul-dezvoltator plătește TVA:
- contractori, furnizori de imobilizări corporale și alți contractanți direct în scopuri de construcții;
Conform paragrafului 6 al art. 171 și clauza 5 din art. 172 din TVA Codul fiscal în sarcina contribuabilului de contractanți în punerea în aplicare a construcțiilor de capital, precum și valoarea taxei calculate de contribuabili în realizarea de construcții și instalații pentru consumul propriu este deductibilă după adoptarea înregistrării finalizarea construcției de capital (active imobilizate) din momentul, menționate la alin. (2) al art. 259 din Codul Fiscal.
Prin investirea unei părți a obiectului, investitorul asigură dreptul de a achiziționa proprietatea finantată și, prin urmare, după încheierea construcției, clientul-dezvoltator nu-l poate lua în considerare.
Rezultă că clientul-dezvoltator nu poate solicita TVA-ul plătit contractorilor și furnizorilor de bunuri materiale.
Rețineți că, în cazul în care organizația va finanța construcția lor fonduri proprii, s-ar putea deduce TVA-ul achitat furnizorilor și antreprenorilor din suma corespunzătoare părții finanțate de construcție, numai după înregistrarea de apartamente care îi aparțin de drept de proprietate, de la începutul amortizării în cazul în care acestea sunt supuse amortizării în scopul calculării impozitului pe venit.
Pe de o parte, această taxă nu poate fi acceptată pentru deducerea de la client-constructor, deoarece a fost plătită în detrimentul fondurilor finanțate de investitori, fonduri cu destinație specială. Pe de altă parte, dacă luați pentru baza de impozitare întregul cost de servicii stabilit în estimare, atunci clientul-dezvoltator trebuie să aibă dreptul de a compensa TVA-ul aferent intrărilor din conținutul său. Situația se dezvoltă astfel încât sumele TVA plătite din costul serviciilor fie să fie transferate investitorului, fie vor fi pierdute complet pentru clientul-dezvoltator.
În legătură cu ambiguitatea situației, este posibil să se recomande organizațiilor care îndeplinesc funcțiile clientului-dezvoltator să solicite explicații oficiale inspectoratelor lor fiscale teritoriale.
În opinia noastră, pentru a evita consecințele negative asupra clienților, dezvoltatorii nu ar trebui să pună în calcul estimarea plății pentru serviciile lor. În acest caz, calculul cu investitorii pentru serviciile clientului va fi efectuat dincolo de buget, iar TVA va fi percepută printr-o procedură general stabilită pentru servicii cu compensarea sumelor TVA achitate în amonte.
4. Contabilitatea operațiunilor de construcții de capital
4.1. Dispoziții generale
Contabilitatea investițiilor de capital este menținută de dezvoltator, care organizează construcția de facilități, monitorizează progresul și păstrează înregistrări contabile ale costurilor suportate.
Costul construcției este determinat de estimarea, care este calculul costurilor necesare social pentru construcția obiectului, adică prețul produselor de construcție. Costurile de muncă necesare din punct de vedere social sunt luate în considerare la stabilirea prețurilor produselor pentru construcții, cu ajutorul unor norme și standarde utilizate în elaborarea estimărilor. Acestea includ normele estimate pentru consumul de materiale de constructii, structuri si piese, costul fortei de munca, preturile de piata pentru materiale, normele pentru cheltuielile generale si altele. Costul estimat al construcției determină valoarea contabilă a obiectelor puse în funcțiune.
4.2. Contabilizarea fondurilor strânse pentru construirea facilității
Investiția este un tip de finanțare orientată, prin urmare, fondurile primite de la investitori și coinvestoare sunt reflectate în contul dezvoltatorului în contul 86 "Finanțare țintită" în corespondență cu conturile de case de numerar (51, 50 etc.).
Iar rezultatul financiar poate fi ajustat la finalizarea construcției.
4.4. Contabilitate pentru construcția finalizată
La finalizarea obiecte de construcții de capital ale clientului-constructor face la punerea în funcțiune, care este întocmită formulare standard N KC-11 „certificat de acceptare a proiectului finalizat“ sau N KC-14 „certificat de acceptare a comisiei completat de acceptare a proiectului.“
În același timp, se face postarea pentru suma cheltuită pentru construirea fondurilor proprii:
D-т 84, subaccount "Fond de acumulare", K-84 "Venituri încasate", subaccount "Fond de acumulare utilizat".
Acest lucru se datorează faptului că finanțarea investițiilor de capital se realizează de către investitori în detrimentul fondurilor proprii și / sau atrase (articolul 9 din Legea nr. 39-FZ).
Odată cu punerea în funcțiune a instalației, costurile sunt eliminate de către client-dezvoltator:
- în cota deținută de acesta pe dreptul de proprietate, în debitul contului 01 "Active fixe" din creditul contului 08 - în valoarea valorii inventarului acestei părți a obiectului;
- din cota deținută de investitori în baza contractului de investiții, în debitul contului 86 în corespondența cu creditul contului 08 - în suma atribuită investitorului în conformitate cu contractul;
- din cota deținută de investitori în baza contractului de investiții, în debitul contului 86 în corespondență cu creditul contului 19 - valoarea TVA cumulată deținută de investitori.
5. Impozitarea veniturilor
Impozitul pe profit al clientului-dezvoltator poate fi calculat numai în următoarele cazuri:
- la sfârșitul construcției - pentru valoarea economiei de finanțare, dacă această economie, în conformitate cu termenii contractului cu investitorul, rămâne la dispoziția clientului-constructor.
Conform paragrafului 14, paragraful 1, art. 251 din Codul Fiscal al RF la mijloacele de finanțare cu scop special includ mijloacele co-investitorilor-dezvoltatori, acumulate în conturile organizației-dezvoltator. Aceste fonduri sunt utilizate de acesta numai pentru a investi în construcții în conformitate cu scopul specificat în contract de către investitor (persoană juridică sau fizică) - sursa de finanțare specifică.
Clienții-dezvoltatori ar trebui să țină o evidență separată a veniturilor și cheltuielilor primite (realizate) în cadrul finanțării specifice. În absența unei astfel de contabilități, fondurile menționate mai sus sunt impozabile începând cu data primirii acestora.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: