Cifra de afaceri a bunurilor imobiliare rezidențiale în țări străine este direct legată de cifra de afaceri a terenurilor. În unele țări, clădirile rezidențiale fac parte legal din teren, în altele sunt tratate ca obiecte de proprietate imobiliară separate, dar întotdeauna urmează soarta terenului. În consecință, studiul reglementării juridice a achiziționării și vânzării de bunuri imobiliare rezidențiale este imposibil în mod izolat de cifra de afaceri a bunurilor imobile în general și a terenurilor în particular.
Regimul juridic al bunurilor imobile din dreptul roman
Legea romană a folosit clasificarea lucrurilor în mijloace mobile și imobile, aplicând criteriul imposibilității fizice de a deplasa lucruri imobile (mai întâi de toate, pământul și ceea ce este inseparabil legat de acesta). În consecință, lucrurile mobile ar putea fi mutate liber în spațiu fără a se deteriora. Criteriul fizic al unei legături puternice cu pământul și imposibilitatea deplasării au determinat clasificarea lucrurilor imobile în dreptul roman.
În legea romană, imobilele au fost considerate parcele de teren, inimile pământului și tot ce a fost creat de munca străină în țara proprietarului.
Terenul a fost principalul (principal) lucru imobiliar. Tot ceea ce era pe pământ a fost recunoscut ca o parte naturală sau artificială a suprafeței pământului - res soli.
Tot ceea ce a fost conectat la sol sau fundamental atașat la suprafața sa a fost considerat o parte integrantă a terenului. Prin urmare, casele și alte structuri au fost considerate, de asemenea, doar ca părți constitutive ale terenului. Înstrăinarea caselor și a altor structuri, precum și a oricăror alte părți componente, a fost supusă regulii "superficies solo cedit" - realizată deasupra suprafeței, urmează suprafața. Imposibilă era o proprietate separată pentru casă și pământ. În consecință, regimul juridic al casei, clădirii, structurii a fost evaluat nu din poziția de proprietate, ci din poziția de proprietate.
Structurile ramificate au fost create în legea romană cu privire la drepturile altora asupra imobilelor - așa-numitele servituții.
Pe lângă alte clasificări, legea romană cunoștea împărțirea lucrurilor în divizibile și indivizibile. Delimas au fost considerate terenuri, clădirile construite pe ele erau împărțite, dar numai pe verticală. Limitele separării erau pereți, granițe.
Legea romană nu cunoștea diviziunea orizontală a clădirilor, în ciuda faptului că Imperiul Roman era dominat de clădiri cu mai multe etaje (insula). În primul secol. BC Numărul de etaje a crescut drastic, insulinele au fost în 4-5 și chiar 6 etaje, au devenit principalele tipuri de locuințe în orașe mari. Numai în Roma erau 46602 de insulte. Necesitatea creșterii numărului de etaje a casei a fost cauzată de necesitatea construirii accelerată a locuințelor ieftine pentru populația cu venituri mici, precum și de costul ridicat al terenurilor urbane. În orașele marginite de un zid de oraș, era necesar să se salveze spațiu de locuit.
Problema proprietății unui astfel Insula ar putea provoca dificultăți semnificative pentru romani, ca principiul „superficie cedit solo“ aplicat în mod egal atunci când construirea terenurile lor un alt material și, precum și în construcția unei clădiri altcuiva.LINEBREAK teren. Proprietatea asupra clădirii a fost achiziționată de către proprietarul terenului prin creștere. Dacă mai multe persoane care locuiesc în apartamente diferite de aceeași casă, proprietarul casei a recunoscut proprietarul terenului, care a făcut parte din casă. Drepturile reale ale constructorilor clădirii, case pe terenuri străine au fost protejate de dreptul de superficie.
Sistemul drepturilor de proprietate imobiliară creat de romani a fost mai târziu realizat în legislația statelor moderne.
Concepte moderne ale imobilelor în țări străine
Conceptele imobiliare din țările străine se bazează pe un concept cheie pentru imobilul unui teren. Cu toate acestea, în diferite sisteme juridice, principiul roman "superficies solo cedit" a fost realizat cu trăsături care au precondiții istorice.
1) Legislația privind bunurile imobile din Regatul Unit.
Particularitatea legislației imobiliare din Marea Britanie se datorează parțial faptului că în Marea Britanie legea este un obicei ridicat la rangul de lege. Legile de bază privind proprietățile imobiliare nu s-au schimbat încă din anul 1925. Valoarea care se leagă de practicile juridice ale legilor a fost schimbată.
Înregistrarea drepturilor asupra imobilelor se efectuează de către Registrul Regal de la sfârșitul secolului al XIX-lea. deja mai mult de 130 de ani, dar nu este obligatorie.
Legislația privind bunurile imobile din Regatul Unit, în special în ceea ce privește contabilitatea și înregistrarea, este vizată în scopuri fiscale.
Dacă terenul este prevăzut pentru construirea unei case rezidențiale sau a altui obiect necomercial, atunci obiectul unic al impozitării este structura, iar terenul este o parte componentă a proprietății casei. Utilizarea unui astfel de amplasament în scopuri comerciale (inclusiv pentru producția de produse agricole, chiar și pentru nevoile proprii) nu poate. În primul rând, trebuie să obțină o cotă pentru producția de produse agricole, după care site-ul devine obiectul impozitării comerciale, iar structura este inclusă în evaluarea unei astfel de întreprinderi comerciale ca o componentă.
Trebuie remarcat faptul că în Marea Britanie, terenurile (terenurile) sunt în mod legal proprietatea reginei, prin urmare cetățenii sunt acordați. De fapt, dreptul de a folosi terenul în Anglia include toate puterile proprietarului, deoarece acest drept poate fi vândut, donat etc.
În cazul în care clădirea de apartamente de pe site-ul pentru a începe să utilizați în scopuri comerciale (cum ar fi un hotel), unitatea proprietății este menținută, iar obiectul de impozitare devine o unitate standard de teren (o unitate de impozitare a veniturilor comerciale și industriale Anglia, mărimea care depinde de valoarea chiriilor naționale ca bază pentru evaluarea profitabilității determinate), sa axat pe valoarea chiriei naționale.
Britanicii nu acceptă proprietatea comună, considerând că un obiect poate avea doar un singur proprietar. În această privință, de multe ori există dezbateri despre cine dintre proprietarii celor două case, conectați printr-un zid comun, este obligat să mențină acest zid.
O caracteristică a legislației britanice care decurge din neacceptarea proprietății comune ca instituție de drept este și faptul că permite în apartament să aloce în natură nu numai o cameră, ci, de exemplu, o baie. Coridorul poate fi împovărat (impus de veghe) prin dreptul de a trece la cadă, etc.
2) Legislația privind bunurile imobile din Germania.
În modelul german al imobilelor, principiul roman "superficies solo cedit" a fost cel mai bine realizat. Singura proprietate fizică a proprietății este un teren. La dreptul imobiliar, dreptul german echivalează și cu dreptul la proprietăți imobiliare. care se numește "teren legal" și este subordonată construcției legale a lucrurilor.
Drepturile legate de dreptul de proprietate asupra unui teren sunt, de asemenea, o parte integrantă a acestui teren. Deținut de dreptul de proprietate asupra aceleiași persoane un teren, clădiri pe el, produse funciare, anumite drepturi de proprietate limitate asupra terenului etc. poate fi înstrăinat ca un lucru imobiliar.
Statutul juridic al unei componente esențiale a unui teren este astfel încât, ca un lucru imobiliar, nu poate exista independent, dar poate fi la fel de mobil. Este posibil să închirieze un etaj al casei, vinde casa pentru resturi - în toate aceste cazuri, obiectul obligației va fi bunuri mobile - clădiri.
Atunci când GGU a fost adoptată, problema posibilității divizării orizontale a clădirilor a fost accentuată. Nevoia de reglementare juridică a divizării orizontale a clădirilor a apărut în Germania la mijlocul secolului al XIX-lea. atunci când proprietarii de case de apartamente au început să vândă casele de apartamentul lor oaspeților lor. În astfel de case, un apartament de obicei ocupa un etaj, rezultând un precedent de divizare a podelei dintre co-proprietari.
În conformitate cu această lege, poate apărea proprietatea asupra unei locuințe. Conform articolului 1 din lege, dreptul de proprietate asupra unei locuințe este un drept de proprietate individual, legat de dreptul la o proprietate comună comună, din care aceasta este o parte. Dreptul de proprietate asupra unei locuințe nu poate apărea astfel încât dreptul individual de proprietate să fie asociat cu proprietatea comună asupra diferitelor parcele de teren. Proprietatea comună în temeiul prezentei legi este un teren, precum și piese, accesorii și echipamente ale unei clădiri care nu sunt în proprietate individuală sau în proprietatea unor terți. Dreptul individual de proprietate fără dreptul la proprietatea comună comună de care aparține nu poate fi înstrăinat sau împovărat.
Dreptul la proprietate de locuințe rezultă din contractul de furnizare a drepturilor de proprietate individuale sau în temeiul secțiunii a proprietății de către proprietar. Conform § 3 din proprietatea totală a terenului poate fi limitat printr-un acord de co-proprietari, astfel încât fiecare co-proprietar este dat dreptul de proprietate individuală a unui anumit cazare sau pentru o specificate spații non-rezidențiale într-o clădire în construcție sau pe aceeași parcelă de teren. În acest caz, proprietatea individuală poate fi acordată numai dacă încăperile de locuit sunt separate. Parcarea este considerată un spațiu separat, dacă teritoriul său este marcat de marcare pe termen lung.
proprietatea individuală a unei locuințe poate să apară ca rezultat al proprietarului secțiunii de teren. În conformitate cu § 8 din Legea pe baza unei cereri către autoritatea de înregistrare a proprietarului legal de teren a terenului poate fi împărțit dreptul de proprietate asupra terenului pe proprietatea comună într-un mod care fiecare acțiune de proprietate individuale asociate anumitor spații rezidențiale sau nerezidențiale în clădirea care a fost ridicat sau ar trebui să fie ridicat pe acest teren.
3) Legislația privind proprietățile imobiliare din Franța.
În legislația franceză, un teren este un lucru imobiliar major, dar nu singurul. Clădirile ridicate pe o parcelă străină sunt recunoscute drept proprietăți imobiliare independente. Există o prezumție că clădirile ridicate pe parcelă se presupune a fi ridicate de proprietarul terenului.
La dreptul imobiliar, legea civilă franceză include:
1) lucruri care sunt imobile prin natura lor. Acestea sunt terenuri și clădiri. Potrivit art. 518, 519 din Codul civil francez (în continuare -) case, FSI, baraje, canale, linii de transmisie a puterii structuri sunt considerate, etc. precum și morile de vânt sau morile de apă, omologate pe stâlpi și care fac parte din structură;
2) lucruri care sunt imobile în virtutea numirii. Acestea sunt lucruri care sunt mobile de natură, pe care proprietarul le-a plasat pe intregul său plan pentru întreținerea și exploatarea sitului;
3) lucruri imateriale imateriale. Aceasta conform art. 526 FGU usufructează asupra bunurilor imobile, a servituților și a obligațiilor funciare, pretenții care au ca obiect returnarea bunurilor imobile.
Sistemul imobiliar este legat de obiectivele impozitării.
Pe terenurile agricole, clădirea este o parte a terenului. Situate pe astfel de site-uri imobiliare (plantații verde perene, hambare, ferme de porci, etc.) sunt proprietatea site-ului. Costul clădirilor ca atare nu este determinat, însă se determină rentabilitatea sitului în ansamblu cu clădirile. În așezări principala și obiectul impozitării este structura, iar terenul urmărește soarta structurii.
Atunci când cumpără o casă în Franța, este necesar să se stabilească în detaliu obiectul contractului, inclusiv limitele terenului, compoziția bunurilor imobile. Vânzătorul are dreptul să nu transfere către cumpărător tot ceea ce nu este imobil, până la ferestre și uși, deoarece acestea nu sunt accesorii ale casei.
Achiziționarea și vânzarea unei locuințe situate pe terenurile agricole este reglementată de un număr de acte normative speciale care asigură o rulare a terenurilor agricole. Dacă terenul la casă este mai mic de 1 hectar, atunci, de regulă, nu apar proceduri speciale. În cazul în care suprafața de teren de peste 1 ha, înstrăinarea va necesita avize si aprobari suplimentare, respectarea dreptului de preempțiune al unui organism special de stat.
Sistemul de înregistrare a drepturilor asupra imobilelor este construit pe așa-numitul model congess. Dreptul de proprietate trece de la vânzător la cumpărător în momentul încheierii contractului. Faptul de transfer de bunuri imobile și de înregistrare a drepturilor de transfer al proprietății nu contează. Funcțiile de înregistrare a drepturilor de stat sunt efectuate de organisme de stat special create, a căror competență se limitează la înregistrarea drepturilor de proprietate imobiliară.
Citiți și:
Stiri imobiliare din Marea Britanie
Trimiteți-le prietenilor: