Cum de a vinde un apartament într-un credit ipotecar

Din anumite motive, mitul este puternic că este imposibil să vinzi un apartament într-un credit ipotecar. Motivele pentru opinia eronată sunt clare - proprietatea este limitată și, prin urmare, dreptul la libera dispunere a apartamentului. Dar restricția poate fi eliminată.

Va permite banca

Apartamentul împrumutat aparține împrumutatului, însă este o garanție pentru împrumut. Proprietatea debitorului este limitată până când împrumutul este rambursat integral. Poți să trăiești într-un apartament, dar nu îl poți vinde, dă-i, schimbă-l fără permisiunea băncii.

Opinia potrivit căreia băncile nu acordă astfel de autorizații este un mit. Nu există probleme aici, cu excepția faptului că pentru acord este necesar să plătiți aproximativ 1% din suma creditului. Da, există bănci care nu interzic, dar nu aprobă astfel de operațiuni și sunt împiedicate în orice mod posibil. De exemplu, cu ajutorul amenzilor mari pentru rambursarea anticipată, întârzierile în emiterea permiselor sau interzicerea căutării independente de către client pentru cumpărător. Dar așa puțin.

Refuzul băncii poate fi legat de anumiți termeni ai contractului. De exemplu, dacă un client dorește să vândă un apartament în perioada în care se aplică moratoriul privind rambursarea anticipată. Dar aceasta este o interdicție temporară. În plus, există o modalitate de a face o înțelegere în această situație și vom vorbi despre aceasta.

În general, dacă banca aranjează prețul (ar trebui să depășească suma datoriei) și alte elemente ale tranzacției, atunci nu va fi împotriva.

Modalități de a vinde proprietatea fără permisiunea băncii

Fără permisiunea băncii de a vinde un apartament, înregistrat într-o ipotecă, este posibilă numai după eliminarea greutății. Prin urmare, dacă nu doriți ca banca să participe la tranzacție, va trebui să rambursați datoria. Există două moduri.

Luați un alt împrumut

Dacă resursele financiare permit acest lucru, puteți lua un împrumut de consum în numerar și utilizați fondurile primite pentru a achita soldul datoriei ipotecare. Apartamentul va deveni dvs. necondiționat și veți putea să îl vindeți "în modul obișnuit".

Găsiți un cumpărător care nu se teme de risc

Găsiți un cumpărător, și el onest (la primirea) vă oferă bani pentru a plăti datoria. Plăti borcanul, înlăturați greutatea și faceți ceea ce doriți cu apartamentul.

Cea mai convenabilă opțiune, care economisește din pierderi inutile de timp și bani pentru tot felul de re-înregistrare. Dar nu fiecare cumpărător va lua un astfel de risc. La urma urmei, după plata datoriei, vânzătorul poate refuza tranzacția, deoarece această obligație nu este prescrisă nicăieri.

Metode de vânzare a unui apartament cu permisiunea băncii

Începeți prin a vizita banca. Consultați managerul ipotecar. Fiți pregătiți pentru "a pune întrebări" pe tema "de ce ați decis să vindeți?". Dacă banca este de acord, atunci este posibil ca el însuși să vă ofere schema optimă pentru vânzările de locuințe.

Apoi, aveți nevoie pentru a scrie o declarație la banca a emis o permisiune scrisă. După ce ați primit răspunsul, informați banca cu privire la termenii tranzacției: ora și locul tranzacției, datele privind agenția imobiliară (în cazul în care tranzacția este efectuată cu participarea acesteia), modalitățile de plată a datoriilor etc.
După ce a studiat informațiile primite, banca poate face modificări sau completări pentru a se proteja. Trebuie să fiu de acord.

Fără participarea băncii la tranzacție

Tu faci totul singur. Găsiți un cumpărător, discutați termenii, acceptați și acționați după cum urmează:

Aplicați la sucursala băncii, aflați soldul datoriei de împrumut. Solicitați un certificat (sau o declarație) în care să menționați cât de mult datorezi. Este necesar ca cumpărătorul să se asigure că nu ați mințit, sunând la suma datoriei.
Încheiați cu cumpărătorul un contract preliminar de vânzare (în comanda notarului).
Obțineți niște bani de la cumpărător pentru a plăti datoria. Restul sumei pe care cumpărătorul o poate plasa în celula bancară.
Cu privire la fondurile primite de la cumpărător, anulați creditul. Sau cumpărătorul poate face el însuși. Cum să aranjezi. Este de preferat ca cumpărătorul să plătească independent. Documentul de plată va fi emis în numele lui și acest lucru va servi drept dovadă că acesta a fost cel care a rambursat împrumutul.
Banca emite documente pentru înlăturarea greutății - o ipotecă, un certificat de lipsă a datoriilor.
Mergeți la camera de înregistrare și eliminați greva. Procedura va dura aproximativ o lună.
După ce ați primit dreptul de proprietate "integral", mergeți împreună cu cumpărătorul la notar și încheiați un contract de vânzare. Transferul proprietății și contractul sunt înregistrate la serviciul de înregistrare. După aceea, obțineți restul sumei.

Cu participarea băncii în tranzacție

Puteți găsi un cumpărător și de acord cu el, dar banca este angajată în escortarea afacere, pentru care el ia o comisie. Algoritmul este după cum urmează:

Banca deschide două seifuri. Pentru chiria lor, va lua o comisie. De ce sunt celule, nu ordine de bani? Este mult mai ieftin. Alternativ, puteți deschide un depozit.
Cumpărătorul împarte banii în două părți și le pune în celule diferite. Suma de bani din prima celulă este egală cu soldul ipotecii. În al doilea - diferența dintre costul apartamentului și soldul de împrumut. Condiția de acces la celulă vânzătorului poate fi prezentarea unui contract de vânzare înregistrat și a unui certificat de cumpărare a apartamentului. În cazul în care tranzacția nu are loc, cumpărătorul își va putea retrage banii.
După plasarea banilor în celule, banca trimite un pachet de documente în camera de înregistrare pentru a elimina sarcina.
După înlăturarea greutății, se face o tranzacție de cumpărare și vânzare împreună cu notarul. Nuanțe importante: un notar alege, de obicei, o bancă.
Contractul și certificatul de proprietate sunt înregistrate la serviciul de înregistrare.

Vânzarea unei ipoteci (transferul datoriei)

Nu vindeți singur apartamentul, ci o ipotecă pentru el. Imobiliarul continuă să fie o garanție. Contractul de împrumut este reeditat pentru un nou debitor - un cumpărător care preia obligațiile de împrumut și devine noul proprietar al locuințelor.

Acest lucru este posibil dacă cumpărătorul aranjează banca ca împrumutat. Adică, cumpărătorul va trebui să furnizeze pachetul relevant de documente (inclusiv declarațiile de venit). În același timp, nu există nici o garanție că cumpărătorul va primi un credit ipotecar în aceleași condiții. Banca poate aplica tarifele actuale în acordul cu acesta, mai mare decât cele care au fost acum câțiva ani.

Vânzătorul primește diferența dintre costul apartamentului și soldul datoriei de împrumut, dar banca nu participă la această operațiune.

Ipoteca în ipotecă

De asemenea, cumpărătorul poate utiliza acest împrumut pentru a achiziționa un apartament împovărat de un alt credit ipotecar. În același timp, acesta poate fi creditat atât în bancă, cât și în altul. Dacă el întocmește un împrumut în altă bancă, acesta din urmă poate refinanța datoria în instituția dvs. financiară. Plan de îndoială și incomod.

Îmbunătățirea condițiilor de viață

În acest caz, apartamentul este vândut pentru a cumpăra locuințe mai scumpe și confortabile. Dacă nu există nicio problemă cu împrumutul actual, banca poate aproba un nou împrumut pentru a cumpăra alte locuințe. Apartamentul existent este de vânzare, iar banii se îndreaptă către o plată parțială a unei noi datorii.

Riscuri și dificultăți

Profitul pentru vânzător este îndoielnic, deoarece apartamentele în ipoteci trebuie vândute la un preț redus. Procesul de a face o afacere este lung și complicat, calculele sunt efectuate în mare parte în numerar, iar acest lucru descurajează cumpărătorii. Ele pot fi atrase numai prin oferirea de prețuri cu 5-10% sub prețurile pieței.

Costul tranzacției este întotdeauna mai mare decât atunci când vindeți un apartament care nu este împovărat cu un împrumut. De obicei, vânzătorul plătește pentru pregătirea documentelor, iar cumpărătorul - procesarea tranzacției. Agenții imobiliari - dacă utilizați serviciile lor - vor lua comisioane mai mari pentru complexitatea tranzacției.

Dacă obiectul împrumutului este locuința în construcție. va trebui să ceară dezvoltatorului permisiunea de a reînnoi contractul, iar acesta costă, de asemenea, bani. Permisiunea este transferată la bancă.

Puteți vinde un apartament într-un credit ipotecar. Cu toate acestea, fii pregătit pentru faptul că va fi lung și costisitor. Modelele de vânzare sunt simple, dar în practică fiecare element vă va face nervos. Ei bine, tranzacțiile cu bunuri imobiliare și fără ipotecă necesită timp și răbdare, și cu un împrumut înregistrat - chiar mai mult. Dacă sunteți sigur că merită, nu renunțați la această idee.

Acordați atenție:

Articole similare

Pagina anterioară