"MIEL-Commercial Real Estate": segmentul retail-retail este cel mai puțin afectat de criză
Privire de ansamblu asupra situației cu camerele de tip street-retail
Compania "MIEL-Commercial Real Estate" continuă o serie de studii asupra efectelor crizei în diferite segmente ale imobilelor comerciale. De data aceasta, au fost camere de tip street-retail.
Ce este retailul pe stradă?
Sub cuvântul străin introdus relativ recent "street retail" (din strada engleză-retail), unul dintre cele mai vechi formate de comerț - strada 1 este ascuns. Acest format include spații construite (piste) în primele etaje și, uneori, în subsolul clădirilor rezidențiale și clădirilor administrative. De regulă, acestea sunt spații pentru folosință gratuită (FOS) și spații fără tehnologie specifică (TST). Avantajul camerelor încorporate este confortul de acces pentru potențialii clienți ("prin ușă"). Aceste zone sunt preferate de întreprinderile de comerț și de servicii care funcționează pe stradă (magazine, restaurante, companii de călătorie, saloane de înfrumusețare, notari etc.).
Astfel de magazine ar trebui să fie situate pe prima linie de case, să aibă o vizibilitate bună și o vitrină atractivă. Zona cea mai comună de spații comerciale în format stradal-retail este de 100-150 mp.
In interior format stradal de vânzare cu amănuntul este operatorul pe un flux (masina, pieton), în imediata apropiere a clientului, ori de câte ori el călătorește zilnic în fiecare zi - mersul pe jos, mergi la locul de muncă sau acasă, magazin, etc. Aceasta este diferența față de, de exemplu, centrele comerciale în care operatorul se află în masa altor operatori, iar oamenii merg în mod special la centrul comercial pentru cumpărături.
Întreprinderile de format street-retail nu au nevoie de prezența chiriașilor și există în mod autonom față de vecinii lor. În principiu, locațiile primelor etaje sunt vândute (sau închiriate) în funcție de loturi individuale, fără cerințe speciale pentru utilizarea acestora. Criteriile principale pentru selectarea chiriașilor sunt sumele chiriei. Plata pentru închirierea acestor spații este fixă, se face lunar. Este extrem de rar să plătească chiria ca procent din cifra de afaceri, ceea ce este comun în centrele comerciale.
Din punctul de vedere al exploatării locatarului unei astfel de premise, se stabilesc toate responsabilitățile pentru asigurarea protecției, curățarea în interiorul și exteriorul, supravegherea stării tehnice a sistemelor inginerești ale spațiilor. În centrele comerciale toate aceste funcții sunt efectuate de către compania de administrare, chiriașul plătește numai pentru serviciile sale.
Ca urmare a crizei, segmentul de bunuri imobile industriale și de depozitare, apoi cel de birou, și apoi mai târziu - segmentul de tranzacționare a suferit cel mai mult. Și în ultimul loc a suferit un sub-segment de retail imobiliar - strada-retail. A explicat toate acestea este destul de simplu - chiar și într-o scădere bruscă a cererii din partea clienților mari (bănci, farmacie de retea, etc), astfel de facilități sunt limitate și, prin urmare, susțin mărfurile, acestea sunt prea puțini în piață, iar propunerea este în creștere foarte lent.
În prezent, suprafața totală a clădirilor în format retail-vânzare la Moscova este estimată la 4.0-4.2 milioane de metri pătrați. Creșterea anuală a ofertei se datorează în primul rând construcțiilor de locuințe, iar dacă mai devreme a fost de aproximativ 100-120 mii de metri pătrați. metri de premisele formatul în cauză, acum volumele de astfel de construcții au scăzut nu mai puțin de două ori. În plus, o parte semnificativă a obiectelor cele mai interesante pentru chiriasi este în acele locuri în care creșterea lor este pur și simplu imposibilă. De exemplu, spațiile sunt în linie directă de la stația de metrou.
Ca urmare a crizei, sa modificat și structura cererii pentru aceste spații - cererile companiilor mari de rețea au scăzut, însă cererea oferită de operatorii mici de marcă (farmacii, clinici medicale, lanțuri alimentare etc.) a crescut.
În condițiile unei scăderi a cererii, criteriul principal pentru alegerea acestor spații este prezența unui flux suficient de consumatori. "Marca" acestei sau acelei strazi, care a condus la rate de inchiriere pe un numar de strazi populare de la Moscova, are acum un interes foarte redus. Ca urmare, în prezent, se constată o egalizare a prețurilor și a ratelor de închiriere pentru spațiile situate în diferite părți ale orașului. De exemplu, o cameră pe Leninsky Prospect astăzi poate fi închiriată pentru 1.000 de dolari pe 1 mp / an, precum și o cameră în apropierea stației de metrou Annino. Anterior, această diferență a fost de două sau de mai multe ori. Prin urmare, cu o scădere medie a ratelor de închiriere pentru ultimul an pentru camerele de format street-retail cu 25-30%, tarifele pentru cele mai populare la sediul pieței nu au scăzut.
Ceea ce vedem acum este diferențierea crescută a formatului. Locațiile solicitate scad în mod nesemnificativ, prețurile pentru spațiile cu deficiențe în locație și planificare au suferit o scădere mai semnificativă - până la 40%.
În prezent, ratele medii de închiriere pentru camerele de tip street-retail, situate în locuri cu trafic bun și pietonal, se situează în intervalul 20-30 mii ruble pe 1 mp / an. Prețul mediu de vânzare este de 250-300 mii de ruble pe 1 mp
Trimiteți-le prietenilor: