1.2 Clasificarea generală a obiectelor imobile
2. Caracteristicile imobilului ca marfă
3. Locul imobiliar în sistemul de piață
3.1 Imobiliar ca obiect al intereselor economice și de stat
imobiliare de vânzare
Imobiliar este baza bogăției naționale a țării. Starea pieței imobiliare afectează economia țării în ansamblu, deoarece piețele de capital, de muncă, bunuri și servicii au nevoie de premise adecvate pentru activitățile desfășurate.
Cumpărarea și vânzarea de litigii de proprietate imobiliare, de asigurare și, impozitare, leasing de proprietate, companiile de participare și redistribuirea acțiunilor de proprietate, punerea în aplicare a proiectelor de investiții și împrumuturi garantate - iată o scurtă listă a operațiunilor, a căror aplicare necesită o cunoaștere a economiei imobiliare. Astfel de operații sunt distribuite pe scară largă, piața imobiliară afectează economia în ansamblul său, astfel încât cunoașterea economiei imobiliare este necesară pentru activitatea de afaceri de succes de diferite tipuri, și în viață, în viața oricărei familii, și cetățeni individuali.
În control se iau în considerare caracteristicile imobiliare și clasificarea obiectelor imobile.
- dă conceptul de imobil;
- să ia în considerare proprietățile imobiliare și clasificarea acestora;
- determină caracteristicile bunurilor imobile.
Pentru a scrie lucrările de testare folosite literatură specială, periodice, recomandări metodice.
Structura lucrării de control constă într-o introducere, trei capitole, o concluzie și o listă de literatură
1. Imobile și tipurile acestora
Astfel, Art. 384 prevede: „imobiliare este recunoscută de legea țării și toate țările, case, fabrici, magazine, tot felul de clădiri și spații goale curte, precum și căile ferate.“ Articolele individuale clarifică esența diferitelor obiecte imobile, de exemplu, în conformitate cu art. 387 accesorii pentru terenuri includ: „fiind la biserica lor și alte clădiri, curți, mori, poduri, transport, baraj, Causeway, lacuri, iazuri, mlaștini, drumuri, energie și în alte locuri, sim cum ar fi; toate lucrările care se află pe suprafața pământului și toate metalele, mineralele și alte minerale ascunse în adâncurile ei ".
1.1 Conceptul și caracteristicile imobilului
În viața de zi cu zi, termenul "imobiliar" pare destul de ușor de înțeles și, de altfel, evident. De fapt, aspectul exterior nu este același lucru ca și persoana juridică de bunuri imobiliare, care este determinată în mare măsură de particularitățile de dezvoltare economică a țării, tradițiile istorice stabilite și alte condiții. În conformitate cu Codul Civil al Federației Ruse la bunul imobil (imobiliare, imobiliare) includ obiecte tangibile și intangibile: terenuri, subsol, corpurile de apă izolate și tot ceea ce este ferm conectat cu pământul, adică, obiecte a căror deplasare fără daune disproporționate destinației lor este imposibilă, inclusiv pădurile, plantațiile perene, clădirile, structurile și, de asemenea, întreprinderile în ansamblul lor ca un complex de proprietăți. În plus, Codul civil se referă la bunurile imobiliare supuse înregistrării de stat a navelor aeriene și maritime, navelor de navigație interioară, obiectelor spațiale.3
Conceptul geografic reflectă caracteristicile fizice (tehnice) ale imobilului: construcția și materialul clădirilor, mărimea, locația, clima, fertilitatea solului, îmbunătățirile, mediul și alți parametri. Toate obiectele imobile sunt expuse proceselor fizice, chimice, biologice, tehnologice și altor procese. Ca urmare, calitățile consumatorilor și capacitatea lor funcțională se schimbă treptat, a cărui stare este luată în considerare la efectuarea tranzacțiilor, deținerea și utilizarea proprietății.
Conceptul economic consideră imobilul ca un obiect eficient de investiții și un instrument fiabil de generare a veniturilor.
La nivel legal, bunurile imobile reprezintă un set de drepturi publice și private stabilite de stat, ținând cont de particularitățile interne și de normele internaționale. Drepturile private pot fi indivizibile sau parțial (proprietate comună) și separate pe baza de diferențiere pe orizontală și pe verticală fizică a proprietății asupra resurselor de apă subterană, terenuri de suprafață, clădiri pe ele și spațiul aerian. În Rusia, ca și în alte țări industrializate ale lumii, este garantat în mod legal persoanelor fizice să cumpere, să vândă, să închirieze sau să transfere proprietăți sau dreptul de a le deține și de a le folosi altor cetățeni și întreprinderi, adică să dispună liber de proprietatea lor. Cu toate acestea, atunci când proprietatea privată a imobilelor intră în conflict cu interesele publice, ea încetează să mai aparțină jurisdicției dreptului privat. Legea (st.239 Codul civil) scutește de la persoane fizice pentru uz public a terenurilor, împreună cu clădirile și structurile amplasate pe acesta, prin cumpărarea sau vânzarea la licitație publică. Există și alte forme de reglementare statală a proprietății și utilizării imobilelor: restricții de construcție, sistem de zonare, cerințe pentru protecția mediului etc.
Subiecții nestatali de proprietate asupra pământului în Rusia nu au drepturi asupra întregului subsol, care corespunde pământului lor, ci numai resurselor minerale comune (lut, nisip etc.). Depozite de cărbune, petrol, minereuri etc. nu sunt incluse în componența proprietății imobiliare a proprietarului privat al terenului, deoarece subsolul aparține integral statului. Nu intră în compoziția fizică și, prin urmare, în componența economică și juridică a proprietății imobiliare și a spațiului aerian deasupra suprafeței terenului unui anumit proprietar privat. Are un caracter social și aparține guvernului. Numai pe terenurile fondului de stat conceptul de imobiliar include toate componentele sale într-o proiecție verticală.1
Fiecare obiect imobiliar și toate acestea împreună au semne semnificative (generice), care fac posibilă distingerea lor de lucrurile mobile și specii care caracterizează caracteristicile obiectelor de către grupuri omogene.
Principalele caracteristici ale imobilului
2. Caracteristicile imobilului ca marfă
Imobiliarul ca marfă este un obiect al tranzacțiilor (cumpărare și vânzare, donații, garanții etc.), care satisface diferite nevoi reale sau potențiale și are anumite caracteristici calitative și cantitative.
Bunurile imobiliare ca produse de bază includ atât avantajele necesare consumatorilor, cât și costurile sau investițiile fără de care proprietatea și utilizarea sunt practic imposibile. Aceste calități ale proprietății imobiliare se manifestă sub forma utilității, rarității, limitării și intensității capitalului. Dacă pământul, apa și subsolul nu ar fi fost limitate și epuizate, ele ar fi libere ca aerul. Valoarea generală a consumatorului pentru bunuri imobiliare este utilitatea acestuia, adică posibilitatea utilizării imobilelor pentru o anumită funcție economică (cultivarea unei culturi, producerea de bunuri industriale, furnizarea de servicii) sau consumul personal.
Utilitatea este capacitatea unui imobil de a satisface nevoile proprietarului în acel loc și pentru o perioadă adecvată de timp.
Ca orice produs, bunurile imobiliare au o valoare de consum și de piață. Valoarea de utilizare reflectă costul lucrurilor pentru un anumit utilizator. Valoarea de piață este cel mai probabil preț de vânzare într-o piață deschisă și competitivă. Terenurile și alte bunuri imobile sunt incluse în cifra de afaceri economică ca resurse care nu au alternative de schimb în multe domenii de activitate. Efectul legii rarității și limitării afectează oferta de bunuri imobiliare: cu cât este mai mare raritatea mărfii, cu atât este mai mare prețul. Nu există nici măcar două clădiri identice, ele vor avea întotdeauna diferențe în ceea ce privește localizarea, linia de orizont, accesul la lumina soarelui, microclimatul și alți indicatori.
Particularitatea terenului ca marfă este că cantitatea de teren oferită pe piață este limitată de natura însăși.
Imobiliarul este produsul cel mai durabil și mai solid al tuturor celor existente. Nu poate fi, cum se întâmplă uneori cu lucrurile personale, uitată sau pierdută. Pământul este natural din punct de vedere etern, iar clădirile și structurile au o durată de viață standard de până la 15-200 ani. Întreprinderile, cum ar fi complexe de proprietăți, sunt cel mai adesea create pentru o perioadă nedeterminată. Bunurile imobile asigură fiabilitatea investițiilor, deoarece valoarea acestora poate crește în timp datorită creșterii cererii, îmbunătățirilor și a altor factori.
Tranzacțiile cu bunuri imobiliare - nu este mișcarea obișnuită și consumul final al produsului, cum ar fi pâinea sau laptele, ci mișcarea capitalului care generează venituri. bunurile imobile sunt consumate (utilizate) în funcție de locația lor, ceea ce creează o caracteristică specială a lor economice - preferințele teritoriale, și anume modificări ale opiniei publice, tradiții și aspirații care fac unele zone populare (de preferat, dar altele - există, de exemplu, la Moscova, pe piața imobiliară atractivă din motive de mediu zone sunt la vest și sud-vest este doar de un singur factor, „preferințele“ preț .. 1 metru pătrat de spații rezidențiale sunt 30-40% mai mare decât în alte zone ale capitalei.
Caracteristicile economice ale bunurilor imobiliare ca marfă includ: fluxuri de numerar inegale, diferențierea impozitelor, o varietate de combinații de drepturi reale, o reglementare strictă a executării tranzacțiilor, lichiditatea și nevoia de conducere.
3. Locul imobiliar în sistemul de piață
Imobiliar ocupă un loc central în sistemul de cunoaștere în orice structură socială, realizând simultan două funcții importante: mijloacele de producție și obiectul consumului personal pentru viață, recreere, agrement cultural etc. Reglementarea economică și juridică a stării diferitelor sfere ale societății și a producției materiale este strâns legată de obiectele imobile.
Obiectul de bază, de bază al imobiliar - teren - are un înțeles unic și esențial în întregul sistem al activității antreprenoriale a oamenilor și a vieții lor. Este o valoare deosebită pentru întreaga societate umană, deoarece este singurul loc de reședință pentru toate popoarele și generațiile de oameni, principalul și factorul natural al oricărei afaceri care participă direct sau indirect la producerea tuturor celorlalte bunuri și bunuri.
În Federația Rusă, ca și în multe țări industrializate ale lumii (SUA, Anglia etc.), se stabilește că atunci când proprietatea privată împiedică realizarea intereselor publice, ea este supusă unor restricții permanente sau temporare. Restricțiile constante privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, datorită naturii lor limitate și indispensabilității în activitățile antreprenoriale, includ: un sistem de zonare; utilizarea rațională și protecția pământului; monitorizarea mediului; protejarea drepturilor și intereselor legale ale altor proprietari, chiriași și utilizatori de terenuri; respectarea condițiilor de utilizare a zonelor protejate și a zonelor protejate; contul de construire a normelor și regulilor, planificarea proiectelor și dezvoltarea așezărilor; răscumpărarea forțată a terenului de la proprietar pentru nevoile de stat și municipale etc.
De asemenea, întreprinderile de stat și municipale nu pot închiria în mod independent orice proprietate imobiliară care le-a fost atribuită prin dreptul de conducere economică sau de gestionare operațională. Limited și eliminarea de bunuri imobiliare în societățile pe acțiuni - cu oferte mari (25-50% din valoarea contabilă a activelor) a decis în unanimitate, Consiliul de administrație sau de adunarea generală a acționarilor, iar în cazul în care obiectul tranzacției depășește 50% din active - doar adunarea generală a acționarilor (articolul 79 din Legea. pe societăți pe acțiuni).
Proprietatea se află în centrul unei interdependente complexe a diferitelor procese economice, a intereselor private și publice, a normelor și regulilor administrative.
3.1 Imobiliar ca obiect al intereselor economice și de stat
- răscumpărarea obligatorie - impozitarea
- restituirea proprietarului - licențiere
obiecte - credite ipotecare
- scop - privatizare
- zonarea imobilelor - naționalizarea
Efectuarea tranzacțiilor cu terenuri și alte imobile necesită o cunoaștere profundă și sistematică a caracteristicilor pieței, datorită specificului bunurilor - imobile.
Ca obiect al activității antreprenoriale, imobilul servește drept o anumită garanție a stabilității afacerii și a reproducerii capitalului în trepte. Un investitor tipic, care investește în proprietăți imobiliare, nu numai că restituie capitalul, ci și profiturile și compensează toate celelalte costuri. Este posibil să se extragă alte plăceri din posesia unei proprietăți de prestigiu
Din toate cele de mai sus, se poate concluziona că în procesul de clasificare sunt separate grupuri de proprietăți imobiliare cu caracteristici similare de funcționare, ceea ce determină posibilitatea unei abordări uniforme a evaluării lor.
Imobilele pot fi considerate ca:
- valoarea consumatorului, satisfacerea nevoilor personale pentru locuințe, recreere, divertisment etc .;
- factor de producție, care acționează sub formă de active de producție de bază (clădiri, structuri), precum și o sursă de venituri destinată introducerii unei afaceri.
De asemenea, putem spune că clasificarea obiectelor imobile prin criterii diferite contribuie la un studiu mai reușit al studiului obiectelor și al pieței imobiliare, facilitează dezvoltarea și aplicarea metodelor de evaluare a diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare.
LISTA LITERATURII UTILIZATE
Imobiliar este ceva care este imposibil prin lege. Imobilele sunt de obicei considerate obiecte fizice, rigid legate de pământ, a căror mișcare în spațiu este aproape imposibilă fără distrugerea sau pierderea funcțiilor lor.
Piața imobiliară este un set de tranzacții efectuate cu bunurile imobiliare, furnizarea de informații, operațiunile de gestionare și finanțare a activităților imobiliare. Piața imobiliară este un subsistem al pieței comune, legat de cifra de afaceri a drepturilor asupra obiectelor imobile.
Proprietate - obiecte ale lumii înconjurătoare care au utilitate și drepturile asupra lor.
Evaluarea proprietății - determinarea valorii proprietății în conformitate cu scopul.
Obiectul evaluării este proprietatea prezentată pentru evaluare.
Valoarea de piață a proprietății este valoarea monetară estimată, prin care vânzătorul care deține informații complete cu privire la valoarea proprietății și nu este obligat să-l vândă ar fi de acord să vândă și cumpărătorul. având informații complete cu privire la valoarea proprietății și care nu au obligația să o cumpere, ar fi de acord să o achiziționeze.
Valoarea inițială a proprietății este costul real al achiziționării sau al creării proprietății în momentul utilizării acesteia.
Valoarea reziduală a proprietății este valoarea bunului, ținând cont de deprecierea acestuia.
Valoarea proprietății pentru impozitare este valoarea bunului. utilizate pentru determinarea bazei impozabile.
Găzduit pe Allbest.ru
Articole similare
-
Esența și clasificarea generală a conceptelor imobiliare, semnelor și clasificării bunurilor imobile
Trimiteți-le prietenilor: