Experții au spus despre aplicarea tarifelor suplimentare pentru contribuțiile de asigurări la Fondul de pensii în condiții de muncă dăunătoare
Dar un credit ipotecar nu este singura modalitate de a dobândi o proprietate fără suma totală a valorii proprietății. Lifesaver pentru cumparatori acasă devine uneori un credit ipotecar alternativă - plata în rate, care permite să devină proprietar al unui apartament într-o clădire nouă, atunci când nu există bani, dar există speranță pentru a obține fondurile care lipsesc într-un timp relativ scurt. Cu toate acestea, la fel ca în toate lucrurile, în rate, există nuanțe - site-ul „RIA Realty“ reprezintă șapte sfaturi de la experți care vă vor permite să învețe despre complexitatea legale de cumpararea unui apartament în rate și pentru a evita surprizele neplăcute.
Fără întârziere
Astăzi, pe piața imobiliară primară, există mai multe modalități de a cumpăra un apartament. Prima și cea mai simplă este o plată unică de 100% pentru un apartament, al doilea - pentru a lua o ipotecă, iar a treia - pentru a utiliza rate, spune Natalia Ivanova, directorul departamentului relații publice al Grupului PIK.
Cumpărarea unui apartament pe credit, cumpărătorul efectuează o plată în jos și soldul plătit în rate egale pe o bază lunară, sau în conformitate cu un program de plată fixă, spun experții intervievați de „RIA Realty“. În această tranșă poate fi acordată pentru o perioadă de 3 luni la 2 ani, dar de obicei nu mai mult de 8 luni, astfel încât plățile lunare sunt suficient de mari pentru ea. În plus, contribuția inițială de până la 50%, iar în unele cazuri mai mult decât prețul de cumpărare.
Desigur, astfel de condiții nu sunt potrivite pentru toți cumpărătorii - rata este convenabilă pentru cei care se bazează pe un venit ridicat stabil sau planifică să cumpere un apartament cu ajutorul vânzării proprietăților existente, spune Ivanova. Astfel de experți sunt sfătuiți să nu amâne achiziționarea unui apartament și să utilizeze rate, mai ales dacă locuința este achiziționată într-o casă nou construită, deoarece în timpul fazei de construcție costul maxim de un metru pătrat este în creștere.
După cum spun ei jucători de pe piață, în comparație cu o supraplată ipoteca de rate este minimă, deoarece este disponibil numai pentru câteva luni, și în funcție de rata de rate, în funcție de Ivanov, este de obicei doar 1% pe lună. Uneori, tranșele pot fi fără dobândă.
În plus, atunci când cumpără un apartament în rate, nu există plăți suplimentare, inclusiv asigurare de viață, comision la bancă, adaugă interlocutorul agenției.
În cele din urmă, pentru a primi rate, cumpărătorul nu trebuie să colecteze documente care să confirme solvabilitatea acestuia - este necesar doar un pașaport.
Cu toate acestea, în ciuda tuturor avantajelor evidente, și în rate, desigur, există unele nuanțe care ar trebui să fie luate în considerare de către cumpărător.
Opțiuni pentru a alege de la
Ca director general al companiei "Metrium Group" Maria Litinetskaya spune, în primul rând, cumpărătorului care dorește să achiziționeze un apartament în rate, este necesar să se determine ce fel de tranșă îi corespunde.
„Aproape toți dezvoltatorii oferă două versiuni ale prima -. Este un rate pe termen scurt timp de 3-6 luni, care este cel mai adesea interes fără a doua opțiune -. Această tranșă, care se face pe termen lung - de la 12 luni sau mai mult, adică pe termen lung în acest caz. tranșă va fi de interes, rata medie este de 12% pe an ", - ea clarifică.
În jos de plată, potrivit expertului, va fi în funcție de varianta de la 20% la 50% - cea mai mare parte redusă în jos de plată este stabilit la ratele pe termen lung, și mai mare la scurt, dar unii dezvoltatori sunt planul dispuși și rate pe termen scurt pentru a lua de la client o contribuție inițială de 20-30%.
În același timp, adaugă Litinetskaya, există cazuri în cazul în care dezvoltatorul nu are un plan de rate la facilitatea. Cu toate acestea, în caz de nevoie urgentă, vânzătorul se poate întâlni cu cumpărătorul, numai termenul de tranșe în acest caz va fi minim - două sau cel mult trei luni, iar contribuția inițială va fi mai mare de 50%.
În cazul ratelor dobânzilor, este foarte important să se acorde atenție modului în care se acumulează dobânda. „Să presupunem că există o astfel de limbă - .. 1% pe lună pentru restul, sau 12% la sută din suma totală anuală pe care cumpărătorul va trebui să plătească, în aceste două cazuri, vor fi diferite în cazul în care anuitate de plată, iar rata este de 12% pe an, suma va fi mai mare ", - explică Литинецкая.
Verificați și verificați din nou
După ce cumpărătorul a fost determinat cu alegerea opțiunii adecvate de rate, a purtat negocieri cu managerul de vânzări și a convenit asupra termenelor de plată cu dezvoltatorul, stadiul procesării documentelor. Aici, cumpărătorul ar trebui să fie foarte atent și meticulos, să verifice cu atenție totul și să reexamineze, ca în principiu și cu orice acord cu locuința.
Potrivit interlocutorilor agenției, există diferite opțiuni pentru cumpărarea unui apartament în rate - încheierea unui contract de vânzare, un contract de participare la construcții comune (DDU), precum și un contract preliminar de vânzare.
Cumpărătorul trebuie să furnizeze un pașaport. Vânzător, în cazul în care o persoană fizică, trebuie să prezinte, în plus față de un pașaport, certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate de a vinde apartamentele, pașaportul ITO, precum și un extras din Registrul unificat al drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea confirmarea că apartamentul nu este grevat de drepturile terțe persoane, nu este în gaj sau în arest. În cazul în care vânzătorul este căsătorit, iar apartamentul este proprietatea comună a soților, tranzacția pentru eliminarea apartamentului se efectuează numai în prezența consimțământului conjugal notar.
Dacă cumpărați un apartament finit, atunci trebuie să acordați atenție dacă reamenajarea încăperilor de locuit și dacă a fost legalizată în organele relevante, adaugă Borodkin.
Dacă un apartament este cumpărat de la o persoană juridică printr-un contract de vânzare, avocatul îi sfătuiește pe cumpărător să studieze cu atenție organizația cu care contractul este încheiat. "Este necesar să se cunoască istoria organizației pe întreaga perioadă a existenței ei pe piața imobiliară, experiența de muncă, să se acorde atenție imaginii organizației, proiectelor implementate, pe ce obiecte au fost deja comandate", a clarificat el.
Cota poate fi, de asemenea, atunci când cumpărați un apartament în baza unui contract de participare la capitalul propriu în construcții. În acest caz, dezvoltator, în conformitate cu normele legii numărul Federal 214, trebuie să furnizeze cumpărătorului să revizuiască documentele fondatoare, inclusiv un certificat de înregistrare de stat, certificatul de înregistrare fiscală, raportarea activităților economice și financiare, raportul anual și contabilitate balanțe și conturi pentru ultimii trei ani de activitate, precum și un raport de audit pentru ultimul an de funcționare.
Potrivit Litinetskoy, atunci când cumpără un apartament în rate de OP-uri este, în general o aplicație care este o parte integrantă a contractului de capital, care specifică dimensiunea de plată în jos, perioada pentru care se prevede închirierea de cumpărare, frecvența și metodele de efectuare a plăților.
Expertul adaugă că într-o anumită etapă a clădirilor „viață“ - după obținerea permisiunii pentru instalația în funcțiune - dezvoltatorul nu mai are dreptul de a vinde apartamente la DDU si se duce la un contract preliminar de vânzare. „Dar, în cazul în care dezvoltatorul oferă să emită TPM, în cazul în care de construcție nu a început încă sau o casa este gata, dar nu a pus în funcțiune, astfel de vânzări sunt ilegale, iar tranzacția în acest caz, este mai bine pentru a da“ - sfătuiește CEO „Metrium Group“.
După cum subliniază Borodkin, de fapt, MPC reprezintă doar o "promisiune" de a încheia cu cumpărătorul un contract de bază - un contract de vânzare de locuințe. Cu toate acestea, în practică, compania poate primi bani în baza contractului preliminar, acoperind această plată ca un depozit de garanție. Avocatul atrage atenția că contractul preliminar ar trebui să fie în aceeași formă ca și contractul principal.
„Riscul principal - așteptarea, atunci când dreptul de proprietate este înregistrat în apartament, fără acest document, în mod legal să nu devină un proprietar completă nu va fi în măsură să emită de înregistrare de ședere, pentru a efectua orice acțiune cu locuințe.“, - spune el. În acest sens, avocatul vă sfătuiește să specificați momentul încheierii contractului principal pentru a nu aștepta perioada de un an stabilită în lege. În plus, trebuie, de asemenea, să vă reamintesc în mod constant obligația vânzătorului de a încheia contractul principal de vânzare, cât și prin instanțele să-l forțeze să semneze contractul principal, dacă este necesar.
Experții de asemenea, subliniază faptul că, în timp ce cumpărătorii de apartamente în rate nu sunt plătite vânzătorului în întregime, este oarecum limitat în acțiunile sale - de exemplu, în conformitate cu Borodkin, la elaborarea contractului în rate de cumpărare și vânzare a vânzătorilor de apartamente, de obicei, face un punct potrivit căruia consumatorii nu vor avea posibilitatea de a vinde un apartament, de a închiria și de a-l planifica până când prețul integral al apartamentului este plătit în baza contractului.
În cazul în care dreptul de proprietate este înregistrat înainte ca prețul integral al apartamentului să fie plătit, atunci apartamentul este înregistrat în proprietate cu sarcină, spune Litinetskaya la rândul său.
În cumpărarea unui apartament în rate în cadrul contractului de participare la construcții comune are propriile sale subtilități.
În cazul în care proprietatea este achiziționat în conformitate cu contractul de o construcție comună, cumpărătorul a semnat cu DDU dezvoltator și înregistrează-l în Rosreestra, spune avocatul imobiliare companie de dezvoltare „City-secolul XXI“ Vasili Sharapov. Dreptul de proprietate asupra apartamentului achiziționat există un cumpărător după punerea în clădire construită, transferul apartamentului către cumpărător în conformitate cu actul de transfer semnat de către dezvoltator, plata taxelor de stat și depunerea tuturor documentelor necesare în Rosreestr.
Cumpărător este important să se examineze cu atenție contractul de a cumpăra un apartament, de asemenea, posibile sancțiuni în caz de întârziere a plății în rate. „Ca și în cazul oricărui împrumut, în caz de întârziere de plată dezvoltator are dreptul de a percepe penalități și chiar rezilia contractul unilateral și să returneze banii cheltuiți pe contul curent al cumpărătorului poate avea în a reține orice comision (la latitudinea dezvoltatorului). Deci, trebuie cu atenție citește contractul, inclusiv punctele în care sancțiunile prevăzute în caz de neplată privind plățile, „- spune Ivanov a PIK.
Aceasta adaugă Sharapov, în cazul în care cumpărătorul cu plata în rate DDU mai mult de trei ori într-un an, a încălcat termenii plăților efectuate sau întârziere efectuarea plății pentru o perioadă de mai mult de două luni, dezvoltatorul potrivit legii poate rezilia contractul unilateral.
„În acest caz, legea prevede în mod clar că dezvoltatorul este obligat să restituie banii plătiți cumpărătorului în acest caz. Astfel, trebuie să verificați cu atenție contractul la încheierea acestuia cu dezvoltatorul pentru prezența unei condiții de bani înapoi de către cumpărător, în totalitate sau în orice parte a acestuia, de exemplu, . minus pierderea în caz contrar reține cumpărătorul poate pierde atunci toți banii „- sugerează un avocat.
Când banii au ieșit
Desigur, în mod ideal, înainte de întârziere este mai bine să nu aducă, dar în cazul în care cumpărătorul nu mai poate plăti rate, el are mai multe opțiuni pentru rezolvarea problemei.
În special, Sharapov oferă două moduri - fie să semneze cu acordul dezvoltator pentru a rezilia PO și cel puțin o rambursare de numerar parțială sau să transfere drepturile și obligațiile care îi revin în temeiul PO pentru remunerarea unui alt cumpărător cu acordul dezvoltator de încheierea acordului.
La rândul său, Litinetskaya puncte la o opțiune destul de simplă - pentru a merge la un credit ipotecar. "Bancile o sustin si il primesc in orice fel, inteleg ca cumparatorul a platit deja cea mai mare parte a sumei, confirmand astfel solvabilitatea acestuia", a spus interlocutorul agentiei.
Potrivit ei, în cazul în care clientul intenționează să se mute la un credit ipotecar, va trebui să fie de acord cu dezvoltatorul cu privire la schimbarea termenilor de plată, obține aprobarea de la bancă, să efectueze o afacere pentru a emite un împrumut și să înregistreze un acord suplimentar la contractul principal de cumpărare.
Bate pentru constructor
Dar există un dezavantaj al monedei - problemele pot apărea nu numai de la cumpărător, ci și de la vânzător. "De exemplu, falimentul dezvoltatorului, dacă acest proces este inițiat, acționarii care au contribuit doar o parte din suma pot cere doar o rambursare a banilor, dar nu dreptul de proprietate asupra apartamentului", a spus Litinetskaya.
Pentru a evita posibilele abuzuri de către dezvoltatori este recomandabil să se lega termenele de plată în rate nu date specifice, precum și finalizarea anumitor faze de construcție, de exemplu, plata finală - în termen de câteva zile de la punerea în funcțiune, recomandă, la rândul său, o firma de avocatura avocat senior " Avelan „Anna Field.
El explică faptul că în caz contrar, în cazul în care construcția va fi înghețate sau în mod semnificativ în urma programului, cumpărătorul are dreptul doar să ceară anularea contractului și returnarea fondurilor lor, dar să suspende plata regulată a nu se poate, deoarece eșecul de plată va fi baza pentru recuperarea dezvoltator unei sancțiuni.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: