Întregul adevăr despre agenții imobiliari

Așteptat și valabil

Deci, tu ești cumpărătorul apartamentului. Cel mai probabil, ați apelat la o agenție imobiliară sau la un agent imobiliar privat și ați încheiat un contract de căutare și verificare a purității juridice a apartamentului achiziționat.

Practica arată că acesta este motivul principal care face ca cumpărătorii să devină agenți imobiliari. Lăsând la o parte fir de discuție despre posibilitatea sau imposibilitatea de opțiune de auto-selecție, insista asupra faptului că de dragul majorității clienților și să devină clienți ai agențiilor - verificarea obiectului achiziționat la notorii „claritatea juridică“.

Din păcate, numeroase exemple din practică arată că, în multe cazuri, agenții imobiliari nu au nici măcar acest minim. Ce putem spune despre inspecțiile mai complexe și, în consecință, mai scumpe, atât din punct de vedere temporar, cât și din punct de vedere financiar ...

Din nou, setul de acțiuni poate fi complet diferit și depinde de numărul de cazuri în care apartamentul a trecut din mână în mână, vârsta și locația proprietarilor, prezența printre ei a copiilor și a vârstnicilor, mulți alți factori. Prin urmare, nu există o singură schemă. Dar întreaga complexitate și varietate a procesului numită "expertiză juridică" poate fi arătată într-un exemplu banal: apartamentul este vândut prin procură. Apropo, vânzarea prin proxy este unul dintre cele mai frecvente cazuri în care agenții imobiliari nu efectuează întregul complex pentru verificare. Deci ...

Vânzare prin procură

Desigur, nu putem spune că vânzarea prin proxy este foarte des, dar astfel de cazuri au o anumită distribuție. Proprietarul poate fi o persoană în vârstă care este dificil din punct de vedere fizic de a ajunge la o afacere sau locuiește într-un alt oraș sau este foarte ocupată cu afaceri. În acest caz, o procură este emisă în numele unei rude sau al unui alt reprezentant care are dreptul să vândă această proprietate în numele proprietarului.

La prima vedere, totul este bine: procuratura este certificată de un notar care a asistat la voința directorului, iar timpul la momentul tranzacției nu a expirat. Numai asta nu este o garanție a validității procurii. La urma urmei, cel care a emis procura, are oricând un drept complet și necondiționat de ao anula.

Un agent imobiliar calificat în această situație cu bună-credință se aplică notarului care a certificat împuternicirea pentru a afla dacă a existat o anulare. Și acum - atenție: pentru a anula procura, persoana care a emis-o nu trebuie neapărat să se întoarcă la același notar # 33; Este posibil să faceți acest lucru absolut pentru orice notar, și nici măcar în orașul în care a fost întocmită procuratura. Și notarul, a anulat procura nu este obligat să furnizeze o notificare imediată a acestui fapt colegului său, puterea de avocat care atestă ... Și despre subtilitățile, în experiența mea, nu știe aproape nimeni agent imobiliar.

Ce ar trebui să fac? Mai ales dacă clientul este cu adevărat într-un alt oraș? La minim, încercați să-l convingeți să vină la o înțelegere. Cu toate acestea, acest lucru nu este întotdeauna posibil. Apoi, o cale de ieșire: pentru a merge la un alt oraș, iar în ziua tranzacției (până la # 33;) pentru a primi de la declarația clientului că el este conștient de tranzacțiile în curs de desfășurare și condițiile sale de bază, aprobă tranzacția și confirmă validitatea mandatului emis anterior. În plus, această declarație (pentru fiabilitate) trebuie redactată din nou într-o formă notarială.

Știu foarte bine că majoritatea agenții imobiliari vor găsi această propunere ciudată. "Ce fel de bani nebuni ar trebui să cheltuiți pe un astfel de cec?" Pe ea, ceea ce jumătate bună a compensației noastre va trebui să-bang-ului # 33; „Da, este foarte probabil că este necesar ... Dar clienții comanda servicii imobiliare, dreptul să se aștepte ca rezultatul acesteia nu va fi litigii. Și, în consecință, agentul imobiliar, care, promițând să „check-l în plin“, de fapt, limitat la două sau trei referințe nu furnizează informații complete despre obiect, câștigă cel puțin nu prea onest pâine și unt lui ...

Convingerea mea profundă: pe lângă verificarea tuturor documentelor, expertiza juridică ar trebui să conțină nu doar o listă simplă de informații clarificate, ci și o evaluare a riscurilor. Această estimare se poate baza pe experiența imobiliară.

Iată un exemplu nou din practică. Clientul ne-a cerut să verificăm documentația pentru apartamentul pe care l-am ales în noua casă și să răspundem la întrebarea care sunt riscurile achiziționării acesteia. În timpul examinării, nu am descoperit nici o circumstanță care a declanșat automat "lumina roșie". Nu a fost nici o piramidă financiară, care a produs "co-investitori înșelați", nici o companie de o zi.

Cu toate acestea, în cursul examinării, au apărut aici și acolo, "mici nuanțe alarmante" ...

A existat, de asemenea, a doua oară într-un dispozitiv portabil (și de data aceasta cu până la trei ani) case ale Comisiei de stat termen, și nu hassle destul cu punctul juridic și fiscal de vedere, deși, și are o distribuție echitabilă, schema de achiziție a apartamentului, precum și un număr de mic, dar având în aspecte de valoare ... și prin compararea toate aceste aspecte împreună, am ajuns la concluzia că achiziția este riscantă, și raportate de clienții noștri.

Bineînțeles, ne-am lipsit de posibilitatea de a face bani prin însoțirea acestei tranzacții. Și majoritatea reprezentanților comunității imobiliare, după ce au citit despre această poveste, vor ridica din umeri uimit: "La urma urmei, în mod oficial, totul este în regulă # 33; Ce vrei? Bani, este inutil? "

Trebuie să recunosc că nu avem bani "în plus". Cu toate acestea, în opinia mea, banii nu sunt măsurați de toți. Și mulți ani de experiență practică mărturisesc în mod convingător că în afacerea cu agentul imobiliar principalul principiu medical "nu face rău" este în nici un caz mai puțin important decât direct în medicină.

La urma urmei, clientul are încredere în agentul imobiliar nu numai pentru a rezolva o problemă care are o valoare materială ridicată. De multe ori, el are încredere în viitorul său, fericirea familiei și cele mai importante aspecte asemănătoare. Deci, una dintre abordările fundamentale ale unui agent imobiliar pentru munca sa ar trebui să fie respectarea strictă a regulii "este mai bine să nu faceți nicio tranzacție decât să faceți o tranzacție riscantă". Chiar dacă această afacere riscantă poate oferi unui agent imobiliar o răsplată foarte mare. La urma urmei, încă o dată, nu totul este măsurat în bani.

De fapt, îmi pot continua povestea despre nuanțe, subtilități și "capcane" ale expertizei obiectelor și a muncii unui agent imobiliar în conducerea pe termen nelimitat. Și, din păcate, nu cred că aș putea atinge multe aspecte importante în cadrul acestui articol. De exemplu, nu sa spus despre ceea ce include actuala noțiune de "dobânditor conștiincios", despre problemele de garantare a drepturilor minorilor sau despre multe alte lucruri ...

Desigur, este imposibil să se recomande verificarea tuturor cazurilor de viață. Și cumpărătorul nu este un avocat. El este un client care comandă un serviciu unui profesionist. Așadar, să abordăm aspectul pur practic al interacțiunii dintre agentul imobiliar și clientul său.

Deci, scena mise en este deja cunoscută de noi. "Voi verifica totul în totalitate", spune agentul imobiliar. Și clientul se oprește în așteptare. O zi trece, o alta, o saptamana ... "Ei bine, totul este verificat, poti sa-l iei", spune agentul imobiliar. Apoi incepe un acord cu privire la timpul, locul si conditiile tranzactiei. Și în acest salt, "întrebarea firească" este "înecarea": ​​"de ce agentul imobiliar nu-și oferea clientului nici o dovadă documentară a auditului?" De exemplu, o concluzie scrisă despre rezultatele sale?

Câți clienți ai companiilor imobiliare se pot lăuda că au primit o astfel de concluzie înainte de tranzacție? Gata de a contesta - aproape nimeni # 33; De ce? Răspunsul este evident: emiterea unui astfel de document către client creează riscuri pentru agentul imobiliar. Și dacă în viitor clientul va avea probleme? Și el, ce bine, cu o dependență va întreba compania care la slujit, ce anume a "verificat"?

Prin urmare, în cele din urmă, în conformitate cu tradiția, câteva sfaturi practice:

1. la încheierea unui contract de prestare de servicii imobiliare, să se acorde atenție dacă există o obligație a societății de a efectua o inspecție obiect în textul contractului;

2. De asemenea, este necesar să se obțină asigurări că, pe baza rezultatelor auditului apartamentului, compania vă va oferi o opinie scrisă cu privire la rezultatele sale. Și nu va face acest lucru după, dar înainte de tranzacție;

3. O altă nuanță excesivă ar trebui să fie clarificarea disponibilității companiei de a oferi asistență clientului în cazul în care pentru el, în calitate de cumpărător al unui apartament, după tranzacție, vor fi făcute orice pretenții.

Și, fără să uit de sărbătorile tocmai încheiate, în finalul spectacolului, aș dori să felicit cu sinceritate pe toți consumatorii și colegii pentru Anul Nou și Crăciunul # 33; Fie ca anul următor să fie mai cinstit, mai curat și mai profesionist decât cel precedent # 33; Fericirea pentru voi, dragi cititori, și rezolvarea cu succes a problemelor dvs. de locuințe # 33;

Articole similare

• Întregul adevăr despre Jirinovsky politică știri - comentarii, discuții și discuții știri

• Pentru prima dată întregul adevăr despre Forex de la broker!

• Întregul adevăr despre agenții imobiliari

Trimiteți-le prietenilor: