ZAO MKD, Sankt-Petersburg
Contabilii organizațiilor care lucrează cu contracte de investiții se confruntă cu anumite dificultăți în contabilizarea operațiunilor legate de activitățile de investiții. Unul dintre motive este inadecvarea cadrului de reglementare. Cum să organizați contabilitatea activității de investiții sub forma construcției de capital?
Activitatea de investiții a organizațiilor poate fi realizată în două direcții: pentru a obține profit și / sau a obține un efect util diferit; sub formă de investiții de capital.
Relațiile dintre subiecții activității de investiții se desfășoară pe baza contractului și (sau) contractului de stat încheiat între părțile contractului în conformitate cu legislația civilă.
În Codul civil al Federației Ruse nu există un contract (contract) pentru investiții între contracte de diverse forme. Cu toate acestea, părțile pot încheia un contract, atât prevăzut, cât și neprevăzute de lege sau alte acte juridice. Termenii contractului sunt stabiliți la discreția părților sau în funcție de cifra vamală a cifrei de afaceri, aplicabilă relațiilor părților. În plus, contractul trebuie să respecte normele obligatorii pentru părți, stabilite prin lege sau alte acte normative în vigoare la data încheierii contractului.
Bazele juridice și economice ale activității de investiții sub forma construcției de capital sunt reglementate de legea federală "Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă, implementate sub formă de investiții de capital".
Contractul de investiții (contract) constă în implementarea unui proiect de investiții pentru construirea unei anumite facilități între investitori; între investitor și client-dezvoltator; între clientul-dezvoltator și antreprenorul general etc. Organele administrative ale subiectului Federației Ruse (organismul administrației publice locale) și investitorul general (investitorii) pot acționa ca părți la contractul de investiții.
Sursele de finanțare (investiții) a investițiilor de capital pot fi fondurile proprii ale investitorilor; fonduri atrase; investiții de capital de stat; mijloacele bugetare ale subiecților din Federația Rusă; mijloacelor administrației locale.
Cerințe generale pentru contabilizarea participanților la contractul de investiții
Documentele normative privind contabilitatea nu conțin instrucțiuni de formare și utilizare a surselor de finanțare la punerea în aplicare a activităților de investiții, cum să țineți cont de calculele dezvoltatorilor cu investitorii și clienții.
Tratamentul contabil al anumitor costuri de capital de decontare dezvoltator și cont între dezvoltator și contractant în executarea contractului de construcție a fost definit de următoarele documente: Reglementări privind contabilitatea investițiilor pe termen lung și PBU 2/94 „Contabilitatea de acorduri (contracte) privind construcția de capital.“ Cu toate acestea, procedura de înregistrare a finanțării construcției de capital prin aceste documente nu a fost stabilită.
În plus, în Planul de conturi pentru activitățile financiare și de afaceri ale organizațiilor și instrucțiunile de aplicare a acestora, nu există conturi contabile destinate să reprezinte fonduri pentru finanțarea construcțiilor, subconturile corespunzătoare pentru contabilizarea decontărilor în finanțarea construcțiilor.
Problemele contabile legate de construcția comună nu se regăsesc încă în documentele de reglementare.
Prin urmare, organizațiile în condiții de reglementare insuficientă la contabilizarea finanțării construcțiilor ar trebui să fie ghidate de:
- normele legilor federale care reglementează activitatea de investiții și construcția comună;
- documentele normative privind problemele legate de evaluarea și stabilirea prețurilor, contabilitatea statistică;
- materiale de practică arbitrală;
- termenii contractelor și contractelor de investiții.
În formarea planului de lucru al conturilor costurilor constructorului legate de construcția de proiecte de construcții, inclusiv construcții partajate la dezvoltator principal, trebuie să reflecte folosind contul 08 „Investiții în active imobilizate“ în contabilitate.
Cu un cont de împrumut 08, cheltuielile ar trebui să fie eliminate în corespondență cu următoarele conturi:
- 01 "Active fixe" - atunci când investitorul, dezvoltatorul (clientul) acceptă obiectele realizate prin construcție, care trebuie să fie contabilizate ca active fixe;
- 76 „Decontări cu diferite debitori și creditori“ - la momentul respectiv un investitor, dezvoltator, transferă fonduri pentru a construi facilități în ordinea participării social al dezvoltatorilor principale, facilități, construcție finalizată;
- 43 „Produse finite“, 90 „Vânzări“ - privind recunoașterea inițială (atunci când sunt disponibile) facilități, finalizat construcția și destinate vânzării pe contractele de vânzare și de cumpărare, precum și combinarea funcțiilor subiecților activității de investiții investitorului, constructor și antreprenor.
Contabilitatea investițiilor
Investitorii finanțează construcția facilității prin transferarea contribuțiilor de investiții către clienții dezvoltatori, în conformitate cu acordurile încheiate cu aceștia.
Investitorii finanțării construcției pot fi:
- organizații comerciale care, împreună cu principalele activități de afaceri, își investesc fondurile proprii și strânse în crearea de active imobilizate;
- organizații specializate, a căror activitate principală este atragerea de acțiuni, împrumutate, bugetare și alte mijloace și trimiterea acestor fonduri ca surse de finanțare a construcțiilor.
În contul 76 "Decontări cu diferiți debitori și creditori" trebuie să se țină seama de calculele dintre investitor și dezvoltator pentru fondurile listate pentru construcție, precum și pentru transferul obiectelor finalizate. În acest scop, investitorul poate deschide un subcont separat "Decontări cu dezvoltatorul cu fonduri transferate pentru finanțarea construcțiilor".
În funcție de condițiile contractelor încheiate, organizațiile aleg metodele contabile pentru executarea acestora.
Luați în considerare contabilitatea și impozitarea investițiilor investitorilor pe exemple de situații întâlnite în practică.
Situația 1: investitorul transferă fondurile proprii ale dezvoltatorului, obținând dreptul de proprietate asupra întregului obiect construit.
În contabilitatea organizației-investitorul ar trebui să facă înregistrări, enumerate în Tabelul. 1.
Situația 2: investitorul transferă fonduri dezvoltatorului prin încheierea unui acord de capital cu subinvestorii.
* Pentru a reflecta contabilitatea tranzacțiilor comerciale, au fost utilizate următoarele nume de subconturi deschise la contul 68:
68-1 "Calcularea TVA";
68-2 "Calcularea impozitului pe venit";
68-3 "Calcularea taxelor de stat".
** Organizarea politicii contabile prevede că activele fixe care necesită înregistrare de stat, sunt contabilizate în contul de echilibru 01 „Active fixe“, numai după obținerea unui certificat de înregistrare (o altă decizie opțiune pentru înregistrarea contului 01 - data depunerii documentelor pentru înregistrarea unui activ fix ).
Să presupunem că, în temeiul contractului investitorul este obligat să ia parte la construirea unui garaj pentru 75 de mașini. Valoarea investiției unui loc de mașină este de 200.000 de ruble. Investitor enumerate în întregime banii la client (dezvoltator), care este de acord să transfere proprietatea asupra subiectului investitor al acestor investiții. În plus, investitorul a încheiat cu participarea contracte Subinvestors de capital în construcția, potrivit căreia investitorul este obligat să accepte bani de la Subinvestors, trimite-le la construcția. Prețul de contract al unui singur loc pentru un subinvestor 250 000 rub. Totalul semnat 75 astfel de acorduri (la finalizare, proprietatea tuturor 75 de locuri de parcare sunt înregistrate pe Subinvestors) .În scopul de a diferenței contabile dintre suma de bani primită de la Subinvestors pentru construcții, iar valoarea fondurilor transferate către client-dezvoltator este venit investitor.
Din punct de vedere al dreptului civil, contractul încheiat între investitor și subinvestorul conține elemente ale unui contract de agenție guvernat de Ch. 52 din Codul civil al Federației Ruse. Faptul este că prevede ca investitorul (agentul) să efectueze acțiuni juridice și alte acțiuni în detrimentul subinvestorului (principalul).
Prin urmare, investitorul poate recunoaște veniturile obținute ca venituri din activități obișnuite ca venituri din prestarea de servicii legate de direcția investiției subinvestorilor în construcții și realizarea drepturilor acestor persoane ca drepturi de investitor.
* În acest tabel sunt utilizate următoarele nume de subconturi la contul 76: 76-з "Calcule cu client-constructor"; 76-с "Localitățile cu subinvestitori".
În contabilitatea investitorului în situația respectivă, trebuie introduse intrările din tabelul 1. 2.
Situația 3: investitorul transferă dezvoltatorului nu bani, ci dreptul de a închiria un teren și primește o parte a obiectului construit la finalizarea construcției.
Să presupunem că costul dreptului de a închiria un teren teren pentru o perioadă de trei ani de 5.000.000 de ruble. (inclusiv TVA de 762,712 ruble). Valoarea estimată a dreptului de arendă la transferul dreptului de arendă ca o investiție de 3.000.000 de ruble. (inclusiv TVA de 457.627 ruble). Investitorul, după ce a dobândit dreptul de a închiria o parcelă de teren timp de trei ani, trece acest drept după doi ani, la un cost estimat pentru clientul dezvoltator. Costul dreptului de închiriere a terenului (inclusiv TVA) este inclus ca o contribuție de investiție pentru construcții. La finalizarea construcției, o parte din suprafața obiectului construit este transferată investitorului. Atunci când obiectul este transferat, clientul-dezvoltator a înaintat investitorului o factură consolidată și, de asemenea, a emis o factură pentru serviciile clientului, în care este indicată suma totală a TVA.
În înregistrările contabile ale investitorului ar trebui prezentate, prezentate în tabelul. 3.
Trimiteți-le prietenilor: