Cu privire la divizibilitatea imobilelor (m

Cu privire la realizabilitatea lucrurilor reale (M. Piscunova). Dreptul locuinței, av-ue.ru

PRIVIND DIVIZIBILITATEA IMOBILIARĂ

Marianna Piskunova, șeful Departamentului de Discipline Juridice, Institutul de Registratură de Stat al Rusiei la Ministerul Justiției al Federației Ruse.

În legătură cu dezvoltarea pieței imobiliare, o implicare tot mai mare în cifra de afaceri civilă a terenurilor ridică întrebări cu privire la reglementarea raporturilor juridice privind astfel de bunuri imobile specifice, ca parte a clădirilor, spații rezidențiale și non-rezidențiale ale țării. Scopul acestui articol este de a investiga posibilitatea separării obiectelor imobile.

Astfel, pentru toate lucrurile, există următoarele criterii de divizibilitate:

- lipsa interdicțiilor legislative;

- conservarea părților de desemnare specială a obiectelor;

- conservarea unor părți din valoarea materială a lucrurilor, inclusiv confortul în utilizare.

Parte a proprietății ca obiect al drepturilor civile

Părțile de bunuri imobile se numesc obiecte de relații juridice, de exemplu, în următoarele norme:

1) părțile terenurilor (articolul 340, 552, 553 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 6 din Codul Funciar al Federației Ruse, articolul 69 din Legea privind creditul ipotecar, articolul 26 din Legea privind înregistrarea de stat);

2) părți ale terenurilor subsolului (articolul 26 din Legea privind înregistrarea de stat);

4) părți ale clădirilor (articolul 26 din Legea privind înregistrarea de stat);

6) o parte din clădirile rezidențiale (articolul 10 din Codul locativ al RSFSR, articolul 558, 673 din Codul civil, articolul 5 din Legea ipotecilor);

7) o parte din apartamente (articolele 558, 673 din Codul civil al Federației Ruse), inclusiv. compusă din una sau mai multe camere (articolul 5 din Legea privind ipoteca, articolul 52 din Codul locativ al RSFSR);

8) o parte a întreprinderii ca complex de proprietate (articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse).

În ceea ce privește obiectul obiectului, se poate spune, de asemenea, în stabilirea obiectului contractului de vânzare de bunuri imobiliare în conformitate cu cerințele art. 554 din Codul civil al Federației Ruse privind indicarea datelor care determină localizarea imobilelor în alte imobile.

Nu intră în sarcina acestei lucrări și nu ia în considerare conceptul de "parte a întreprinderii". Regimul juridic al întreprinderii ca complex de proprietate este dedicat numeroaselor studii.

Diviziunea (secțiunea) obiectelor imobile

Dacă divizibilitatea este o caracteristică a unui lucru imobiliar - obiectul legii, atunci secțiunea este acțiunile subiecților legii.

Ce acțiuni pot fi efectuate pentru a împărți un obiect? Împărțirea fizică și reală a obiectelor imobile întregi și "fabricarea" lor de noi obiecte este imposibilă. Un astfel de mod de a dobândi dreptul de proprietate, ca prelucrarea unor lucruri în altele, este oferit numai pentru lucrurile mobile (articolul 220 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, această diviziune este subiectivă, speculativă, iar natura acestei acțiuni subiective este din nou determinată de tipul unui lucru imobiliar - un obiect natural sau artificial.

Prima metodă de divizare - o secțiune a obiectului între co-proprietari de proprietate comună și este izolat din aceasta parte în natură (element 252 254 CC RF ..). Aceste acțiuni au loc sub forma unui acord între participanții de proprietate comună, care este în mod clar o afacere, deoarece atrage după sine consecințe juridice sub forma de încetare a dreptului de proprietate comună a tuturor coproprietarilor în diviziunea, sau la unul dintre ele, atunci când a subliniat.

O altă modalitate de a împărți este recunoașterea înstrăinării de către proprietarul divizibilului imobil din partea sa. Acest tip de tranzacție nu este prevăzut în mod direct prin lege, însă nu contravine conținutului dreptului de proprietate (articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse) și poate fi executat în conformitate cu principiul libertății contractuale. Condițiile necesare sunt lipsa de contradicție a legii și a altor acte juridice, inclusiv. divizibilitatea bunurilor imobile și conformitatea cu interesele protejate legal ale altora. În același timp, proprietatea persoanei înstrăinate trebuie să rămână, de asemenea, o parte a bunului imobiliar ca obiect al legii, definită individual și menținând scopul original.

Furnizarea unei părți a unui lucru divizibil pentru utilizare (chirie, împrumut, angajare) corespunde, de asemenea, conținutului dreptului de proprietate, dar nu face parte din acest lucru. Un lucru divizibil, dar nu divizat, continuă să fie întregul obiect al dreptului de proprietate, în timp ce partea sa devine obiect al drepturilor obligatorii.

Din fericire, în practică, proprietarii obiectelor imobile divizibile transferă folosirea spațiilor și a unor părți de teren fără a folosi o "secțiune" a clădirii sau a terenului. În acest caz, potrivit alin. 2 al art. 26 din Legea privind înregistrarea de stat a contractului de închiriere prezentat pentru înregistrare, se anexează un plan al sitului sau al clădirii pe care sunt indicate părțile sitului sau locațiile închiriate.

Este interesant faptul că normele capitolului 35 din Codul civil al Federației Ruse și art. 6 din Legea privind elementele fundamentale ale politicii de locuințe federale permit transferul de proprietăți rezidențiale în contractul de închiriere, contractul de închiriere ca un întreg sau în părți. Evident, definiția obiectelor de leasing care figurează în normele Codului civil și a Codului funciar, trebuie să fie completate pentru a aduce în concordanță cu realitățile și nevoile de afaceri de proprietate, presupunând că transmisia pentru utilizarea de determinare individuală a bunului imobil, în conformitate cu scopul său. Pentru a facilita interpretarea și aplicarea corectă, este posibilă suplimentarea punctului 2 menționat la art. 209 din Codul civil conținutul drepturilor de proprietate de proprietate asupra lucrurilor divizibile de a dispune de părțile sale.

Nu confundați divizibilitatea și divizarea proprietăților imobiliare cu definiția acțiunilor în dreptul de proprietate comună, precum și cu definirea procedurii de utilizare a proprietății comune.

Din păcate, atât în ​​literatura juridică, cât și în practică, ghidat de teoria "acțiunilor reale și ideale", confundă noțiunile de "cota în dreptul proprietății comune" și "o parte a bunului imobiliar".

În citatul de mai sus, se observă influența unui astfel de concept specific de drept al locuințelor ca "zonă rezidențială". Cu toate acestea, din punctul de vedere al dreptului civil, „divizarea drepturilor“, sau mai degrabă, definiția de acțiuni în proprietatea comună trebuie să respecte voința coproprietarilor sau legea (Sec. 1, art. 245 din Codul civil), dar nu împarte obiectul material.

Astfel de obiecte de drepturi de proprietate precum "cota unui apartament", "cota unei case", "cota de teren", nu există. Ponderea în dreapta - design-speculativă, perfectă, este destinat să reglementeze relațiile care decurg din primirea proprietatea mai multor persoane de un lucru indivizibil sau nedivizată - apartamente, case, terenuri (alineatul 4 al articolului 244 din Codul civil ..). Acțiunile sunt stabilite în legea proprietății comune (clauza 2, articolul 244 din Codul civil), dar nu în imobil. Ponderea în lege și este exprimată ca o fracție simplă, și nu poate fi exprimată ca o parte din proprietate (camere, clădiri, de metri pătrați, etc.). Dimpotrivă, o parte a imobilului ca pe un lucru definit individual nu poate fi descrisă prin fracțiune. Când este vorba de cota, atunci proprietatea (de exemplu, o casă) aparține mai multor coproprietari cu determinarea acțiunilor lor în proprietate comună. Dacă este vorba despre o parte a obiectului imobiliar, atunci subiectul dreptului deține un lucru - o parte specifică a unui apartament cu o anumită zonă.

Găsirea părților unui imobil care aparține unor persoane diferite nu înseamnă existența simultană a unei proprietăți comune a întregului lucru. Dreptul de proprietate ca relație juridică absolută în legătură cu un anumit obiect nu permite în același timp existența unei "părți ideale" și a unei "părți reale" - jumătate dintr-o casă sau un apartament cu o anumită zonă. Un obiect al drepturilor civile nu poate fi alcătuit din alte obiecte - nu poate fi proprietatea asupra camerei, cu întregul apartament în proprietate comună. Construcția logică corectă este "fie o parte din dreapta, fie o parte din obiect", dar nu "atât partea din dreapta, cât și partea din obiect".

Deci, în ciuda atribuirii imobilului unei clase comune, regimurile juridice ale obiectelor naturale și create artificial - parcelele și clădirile, structurile sunt foarte diferite una de cealaltă. La rândul său, diferite moduri de proprietate imobiliară pentru scopuri rezidențiale și nerezidențiale. Prin urmare, caracteristicile divizibilității și divizării proprietății imobiliare, reglementarea relațiilor juridice cu privire la părțile sale trebuie luate în considerare separat pentru fiecare tip de obiecte: terenuri, clădiri, spații nerezidențiale, spații rezidențiale.

Articole similare

• Achiziționarea de titluri de proprietate imobiliară fără proprietate

• Achiziționarea dreptului de proprietate asupra proprietății abandonate - exemple de opinii juridice sunt

• Achiziționarea de proprietate asupra unor lucruri fără proprietate 1

Trimiteți-le prietenilor: