Analiza principalelor segmente ale pieței spațiilor nerezidențiale (bazată pe exemplul Moscovei)
În mod tradițional, proprietățile imobiliare sunt împărțite în trei grupe principale: terenuri, locuințe, fond nelocuit (diverse scopuri funcționale)
spații non-rezidențiale sunt împărțite în specii, cum ar fi imobiliare comerciale (cladiri de birouri, magazine, instituții financiare, restaurante și alte vânzarea cu amănuntul (cu amănuntul), proprietăți comerciale (hale de productie, depozite, garaje, etc.), hoteluri (moteluri, hoteluri de diferite niveluri de confort) .. tipuri de destinatie speciala de proprietate (spitale, grădinițe, stații de generare a energiei electrice, etc.), fiecare dintre aceste grupări dezvoltate în mod independent, cu propriul său cadru juridic și de reglementare proprii.
Sediu de birouri. În marile centre economice, cum ar fi Moscova, cel de-al doilea cel mai mare segment al pieței imobiliare (după locuințe) este spațiul de birouri. Printre factorii care determină costul închirierii sau vânzării unor astfel de spații se numără: locația, modul de privatizare primară, suprafața, tipul, calitatea spațiilor, scopul lor funcțional, termenul de leasing, forma de plată.
experții pe piața de birouri au identificat 4 clase de spatii de birouri: A, B, C, D, E. clasa „A“ include spații situate într-o clădire de lux în centrul orașului, echipamente și design, care îndeplinește toate cerințele standardelor occidentale: prezența serviciilor de securitate și de întreținere, parcare păzită, reparații de calitate europeană, mijloace moderne de comunicare etc. Principalii chiriași sunt cele mai mari corporații din lume, grupuri financiare și bancare, firme de consultanță juridică, de audit și de consultanță de succes.
Clădirile de birouri clasa "B" sunt, de asemenea, situate în zonele comerciale și financiare de prestigiu ale centrului orașului. Destul de des, clădirile de birouri din clasa "A" trec la această categorie după 5-7 ani de funcționare. Acest proces este inevitabil datorită îmbunătățirii continue a standardelor de calitate ale spațiilor de birouri. Principalii chiriasi ai cladirilor acestei clase sunt mari si fac parte din firme si companii straine de dimensiuni medii si straine.
Clasa "C" este formată din clădiri situate în afara centrului orașului, la care există acces convenabil de transport de la centrul de afaceri. Potrivit unor parametri, clădirile de birouri din această clasă sunt asemănătoare clădirilor de clasă "B" - parcări, setul minim necesar de servicii de afaceri și personale, facilități de comunicare etc. - cu toate acestea, calitatea și diversificarea serviciilor furnizate este mult mai scăzută. Principalii chiriasi sunt companiile mici si companiile.
Clădirile de birouri din clasa "D" sunt situate departe de cartierele centrale de afaceri ale orașului. Comunicațiile tehnologice ale unor astfel de clădiri sunt în mod obișnuit învechite, nu există servicii de construcții specializate, locuri de parcare nu le oferă tuturor chiriașilor etc. Principalii chiriași sunt firme mici care nu își pot permite sediul mai confortabil și mai prestigios.
Clasa "E" reprezintă spații care nu sunt adaptate pentru a găzdui birouri, care necesită reparații sau reconstrucții.
La Moscova, există un mare potențial pentru cererea de bunuri imobiliare comerciale. Conform unor estimări, este mai mult de 1 milion de metri pătrați. m. Cu toate acestea, perspectivele pentru dezvoltarea pieței imobiliare cu amănuntul în Moscova nu se limitează la acest lucru. În Moscova, un rezident are 0,1 metri pătrați. m spațiu comercial, în timp ce în majoritatea orașelor europene, de cel puțin 10 ori mai mare, iar în SUA de 20 de ori. Astfel, dacă Moscova va merge pe acest indicator la standardele europene (și activitatea comercială în acesta este foarte eficientă), va avea nevoie de extinderea spațiului comercial la 8-10 milioane de metri pătrați. Chiar dacă presupunem că în următorii câțiva ani indicele de securitate pe persoană în Moscova va fi de 40% din nivelul standardului european, atunci în acest caz, extinderea spațiului comercial va fi de cel puțin 3-4 milioane de metri pătrați. În plus, împreună cu construcțiile noi, ar trebui reconstruite și modernizate aproximativ 30-40% din spațiul comercial disponibil, adică 230-320 mii de metri pătrați. m. Astfel, piața spațiilor de vânzare cu amănuntul devine una dintre cele mai promițătoare evoluții.
Situația prețurilor pe piața spațiului închiriat de vânzare cu amănuntul este aproape complet copii situația de pe piata spatiilor de birouri, cu excepția faptului că, la periferia orașului, în zonele de dormit, zona de mici dimensiuni de cumparaturi este, de asemenea, în cerere. Cel mai mare preț - în centrul orașului și în zonele de prestigiu (Krylatskoye, Lenin, Kutuzov, Komsomol, prospectul Leningrad și alte.). Minimal - la marginea orașului și în zone neprestigioase. Spațiile de birouri și de vânzare cu amănuntul pentru ultimii 5-7 ani sunt în permanență în fruntea structurii cererii, oferindu-le periodic reciproc primul loc. De la începutul anilor '90, comerțul cu amănuntul (cu amănuntul) a fost una dintre cele mai rapide afaceri din Rusia, în general, la Moscova în special. Piata de retail din Moscova ocupa o cincime din cifra de afaceri a tarii.
La Moscova, au existat două grupuri principale de comercianți cu amănuntul care ocupă spațiu în autostrăzi „cu amănuntul“ ale orașului - Tverskaya, Novy Arbat Avenue de Pace, Lenin, Kutuzov, Komsomolsk și Leningradsky Prospekt. În abordările acestor grupuri de a construi o afacere, există diferențe semnificative. Primul grup este companiile private care doresc să lucreze în stil occidental. Al doilea este reprezentanți ai fostului comerț de stat. Diferența semnificativă dintre cele două grupuri este alegerea spațiilor comerciale, pe care ei preferă să ocupe. Majoritatea comercianților cu amănuntul cheltuie în chirie aproximativ 5-15% din cifra de afaceri netă, posibilitățile lor de extindere a zonelor sunt limitate.
Atitudinea reprezentanților afacerii cu amănuntul la problema oportunității cumpărării sau închirierii imobilelor sa schimbat odată cu dezvoltarea reformelor economice și a proceselor de privatizare în oraș.
Depozite. Locul al treilea în structura cererii pe piața de închiriere pentru spațiile nerezidențiale este ocupat de depozite. Este evident că Moscova, ca centru al comerțului național, are o mare nevoie de premise pentru depozitarea bunurilor. Cu suma de situație depozit este destul de normal: au fost construite terminale uriașe în perioada sovietică pentru starea structurilor de comerț cu ridicata și străine, precum și în următorii 5-7 ani, după prăbușirea URSS numărul instalațiilor de depozitare a crescut semnificativ din cauza fabricilor forțate din cauza nefuncționare, neplățile pentru a depozita pentru depozitarea diferitelor bunuri chiar și magazinul.
De regulă, depozitele private care se concentrează pe clienții străini nu au nimic de-a face cu piața imobilelor de stat sau municipale, cu ofertele lor de preț și descrieri. Anterior, companiile străine au construit ei înșiși depozite sau le-au închiriat în Marea Baltică sau în Finlanda, acum preferă să o facă la Moscova. În timp ce în capitală există doar 15 depozite clasa A cu o suprafață totală de 600 mii de metri pătrați. m.
Depozitele sunt bunuri de sezon. În vara și mai aproape de încărcarea toamnă a depozitelor crește, în primăvara anului. Cu toate acestea, nu produce, de obicei, fluctuații puternice ale prețurilor. Există câțiva parametri care afectează serios prețul depozitelor. În primul rând, acest tip de cameră - este determinată de bunurile pentru care este proiectată și de setul corespunzător de echipamente.
În ceea ce privește costul de închiriere a spațiilor de depozitare, cele mai scumpe sunt spațiile situate mai aproape de centru - pe o rază de 5-20 km de acesta.
Instituții de producție. Piața imobiliară din Moscova are o situație unică (din perspectiva experților occidentali) în segmentul imobiliar industrial. Unicitatea situației este că pe piață nu există practic proprietăți comerciale sau, mai degrabă, circulația acesteia are loc în moduri care trec pe piața imobiliară:
- achiziționarea unui pachet de control în cadrul companiei de către investitori pentru o utilizare viitoare sau de revânzare (achiziționarea de „Alfa Group“ „Cracker“ fabrica Moscova și revânzarea ulterioară a acesteia, achiziționarea companiei „Danone“ Fabrica de cofetărie „bolșevic“ și crearea companiei „Danone-bolșevic“)
- crearea de societăți mixte ("Light-Polaroid")
- semnarea acordurilor de activitate comună
- construirea de noi spații
. Întreprinderile din industria de apărare, institute de cercetare și altele au creat la Moscova un segment special al pieței - închirierea de spații prin acorduri de joint-venture. Camerele sunt în scop funcțional al obiectelor de proprietate industrială, închiriate la primele etaje ale clădirilor, site-uri și plante pilot, etc .. Dar chiria este înregistrată ca un acord de activitate comună. Primirea veniturilor din leasing în incinta acestora, întreprinderile folosesc și granturi de oraș pentru a plăti chiria terenurilor etc.
Astfel, segmentul pieței imobiliare industriale se află chiar la începutul etapei de formare, fiind efectuate tranzacții separate, dar până acum aceasta este o excepție mai mult decât regula.
Benzinării, garaje și locuri de parcare. Unul dintre cele mai atractive tipuri de afaceri pe teritoriul Moscovei este furnizarea de servicii de alimentare cu combustibil pentru autovehicule. Prin urmare, printre potențialii cumpărători de întreprinderi gata fabricate, cea mai mare cerere rămâne pentru stațiile de benzină, stațiile de benzină și magazinele auto.
Construcția activă a parcărilor și a complexelor de garaj este unul dintre puținele programe ale orașului care ar putea fi demarate fără investiții financiare semnificative. Acesta este singurul program în care patronajul de stat a primit o piață cu adevărat promițătoare și interesantă a imobilului din Moscova. În primul rând, guvernul de la Moscova continuă să se lupte cu "scoici", încercând să le înlocuiască cu locuri de parcare cu mai multe etaje. Se planifică construirea de parcări pentru 70 de mii de mașini. Cele mai multe dintre acestea vor fi situate în raioanele de sud-vest, nord-vest și nord-est.
Anual în oraș se introduc aproximativ 50-55 mii de mașini noi. Având în vedere că la Moscova aproximativ 3 milioane de mașini și două treimi dintre acestea sunt autoturisme, astfel de cifre pot fi numite mai mult decât insuficiente.
Creșterea principală a capacității este de așteptat datorită construcției de garaj în masă, care se va extinde, în paralel cu demolarea clădirilor cu cinci etaje, autoritățile orașului intenționează să elimine garajele vechi și, în același timp, să declare război "scoici" care ocupă locuri care sunt benefice pentru construirea
Există cel puțin două motive semnificative care afectează dezvoltarea pieței de garaje a capitalei: costul ridicat al construcției de garaj și procedura foarte lungă pentru emiterea unui permis de construcție. Principala problemă cu care se confruntă dezvoltatorii atunci când implementează proiecte de garaj este amplasarea acestora. Este foarte important să se pună garajele în zone rezidențiale (aceasta este opinia marea majoritate a potențialilor cumpărători). Cu toate acestea, conducerea orașului nu îndrăznește să depășească beneficiile terenurilor. Terenurile din cartierele de locuințe sunt considerate "o resursă pentru densificarea dezvoltării rezidențiale sau pentru amenajarea teritoriului" a teritoriilor, iar nevoile conducătorilor auto se retrag în fundal. Prin urmare, sub garaje se alocă loturi de terenuri, care se află de obicei la periferia zonelor industriale, pe căile ferate, sub conductele și podurile (unde se pot amplasa doar cutii de garaj cu un singur nivel) etc. Cererea de locuri de parcare în garaj este verificată foarte simplu. După cum arată practica, acele garaje sunt vândute, din care cea mai îndepărtată casă de apartamente se poate ajunge pe jos pentru maximum 20 de minute. Prețurile pentru construcțiile de garaj sunt, de asemenea, destul de necomplicate. Pe lângă nivelul de calitate, prețul este influențat de podea (cu cât prețul este mai scăzut) și gradul de pregătire a structurii: mai aproape de punerea în funcțiune a comisiei de stat, prețurile pentru spațiile de parcare cresc în medie cu 30-40%. Nivelul de calitate este, de asemenea, determinat de criterii complet standard. Există locuri ieftine în locurile de parcare (destul de populare printre moscoviții bogați) și garajele mai ieftine, care sunt preferate de proprietarii Zhiguli, care au grijă de disponibilitatea a cel puțin unii, dar a premisei. Prețul normal al unui spațiu de parcare este de 3 mii - 3,5 mii dolari dintr-o cutie de garaj de până la 6 mii dolari. Cu toate acestea, piața garajului nu este atât de dezvoltată încât aceste criterii de preț sunt fixe.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: