Calculați venitul viitor din leasing poate fi o formulă specială. Cu toate acestea, experții avertizează imediat: perioada de amortizare variază de la 12 la 18 ani.
Sursa imaginii: Laurie Photobank
În prima parte a articolului, portalul MetrPrice.ru a aflat de la experții pieței, prin ce criterii este necesar să alegeți un apartament pentru leasing ulterior. Cele mai populare, potrivit experților, sunt apartamente în case de segmente de masă (confort, clasă economică), cu o reparație de bază gata. Apartamentele studio sunt profitabile la buget, dar sunt interesante pentru un număr limitat de chiriasi (burlaci, tineri), clasicul "odnushki" este mai scump, dar cererea pentru ele este mai mare. Cuplurile sunt interesate de cuplurile căsătorite. Din punct de vedere al accesibilității transportului, astfel de apartamente ar trebui amplasate fie în imediata apropiere a stației de metrou, fie în orașele din apropiere de Moscova, lângă stațiile de cale ferată care comunică direct cu capitala. Opțiunile mai îndepărtate reduc semnificativ șansele proprietarului apartamentului și pentru o cerere constantă și pentru un venit bun din chirie.
Actualul este chestiunea unde să căutați viitorii chiriași. Mulți oameni opresc livrarea apartamentului deja pregătit în momentul în care nu pot găsi chiriași care ar putea fi încredințați.
Natalia Sivko, Managing Director MIEL-Rent:
"Orice problemă legată de proprietăți imobiliare este importantă și semnificativă din punct de vedere financiar. Prin urmare, dacă intenționați să închiriați un apartament și să faceți acest lucru pentru prima dată, aș sfătui încă să mă adresez profesioniștilor, cel puțin pentru sfaturi. Toate consultările din cadrul companiei sunt gratuite. Acest lucru vă va împiedica cel puțin să faceți pași nesăbuțiți, vă va ajuta să evitați riscurile. În cea mai mare măsură - profitând de întregul ciclu al serviciului, puteți închiria sau închiria un apartament cu costuri minime de timp și financiare, în timp ce beneficiați de servicii de garanție și de asigurare ".
Yevgeny Redkin, director general al Realistului:
„Ca regulă, proprietarii de apartamente, cu excepția pieței high-end obiecte, mizând pe faptul că costurile pentru serviciile agentului va cădea pe umerii chiriaș. Și atunci când cererea de pe piață este activă, se întâmplă de obicei. Acum, proprietarii trebuie uneori să împartă aceste costuri cu chiriașul, deoarece cererea efectivă este în urma ofertei. În cazul în care apartamentul este în intervalul de preț de 40-50 de mii de ruble pe lună și de mai sus, ar trebui să fie atent la posibilitatea ca agentul va oferi să plătească pentru serviciile sale la o rată de 50-100 la sută din chiria lunară este proprietarul și nu chiriaș.
Am cerut experților să vorbească și despre caracteristicile juridice ale închirierii unui apartament.
Natalia Sivko (MIEL închiriere):
Pentru a legaliza procesul de închiriere a unui apartament, trebuie să vă pregătiți în mod corespunzător această tranzacție prin încheierea unui contract de închiriere sau de închiriere în cazul în care apartamentul este închiriat unei persoane juridice.
În contract, printre altele, este necesar să se precizeze suma chiriei lunare și termenul valabilității ei. O anexă obligatorie la contract este actul de acceptare a apartamentului și un document în care se înregistrează factura plății lunare.
A doua opțiune este să se înregistreze ca un antreprenor individual care lucrează în cadrul unui sistem simplificat de impozitare și să plătească 6% din venituri. În plus, PA trebuie să plătească, de asemenea, prime anuale. În această opțiune, proprietarul casei este, de asemenea, obligat să depună o declarație fiscală.
Apropo, dacă aveți de gând să închirieze mai mult de o locuință, dar, de exemplu, două apartamente, atunci va trebui să cumpere două brevete. De asemenea, costul unui brevet este afectat de termenul valabilității sale, cu atât mai puțin este, cu atât mai ieftin este compararea apartamentelor echivalente. Primele de asigurare vor trebui, de asemenea, plătite. "
Galina Fabritskaya, șef departament de închiriere, Peresvet-Nedvizhimost:
"Încheierea unui contract de muncă competent din punct de vedere juridic este o garanție a respectării drepturilor ca proprietar al imobilelor rezidențiale și a angajatorilor. Proprietarul trebuie să furnizeze documente care confirmă drepturile de proprietate și dreptul de a închiria o casă. Chiriașul trebuie să folosească un apartament numai pentru a trăi, pentru a-l menține în stare bună și pentru a plăti în timp util pentru angajare.
În acord este necesar să se precizeze un acord privind prețul angajării și modalitatea de plată a acesteia, precum și impunerea de sancțiuni pentru încălcarea condițiilor contractuale, răspunderea în cazul vătămării vecinilor. Acest lucru va permite proprietarului să recupereze de la angajator orice pierderi cauzate de acțiunile sale. Este în interesul proprietarului să se asigure cât mai multe cazuri de responsabilitate a angajatorului pentru acțiuni care încalcă contractul de muncă. În plus față de contract, este necesar să se elaboreze un Act privind starea tehnică a unei locuințe cu o descriere completă a imobilului rezidențial și o listă de mobilier. Nu este neimportant momentul în care cele două părți intră în contract un articol din depozitul de asigurare.
Din păcate, riscul de a nu fi condus de chiriași fără scrupule este prezent indiferent de locația și clasa locuințelor. Nu este neobișnuit ca o familie tânără să închirieze un apartament cu două camere și apoi, fără să anunțe proprietarul, să închirieze o altă cameră închiriată pentru a-și reduce cheltuielile. De asemenea, chiriașii pot tăia în mod independent încuietori în ușa încăperilor. Poate strica mobilierul etc.
Pentru a evita astfel de probleme, este necesar să se menționeze în mod clar în contractul de muncă care vor locui în apartament. În plus, în contractul standard de muncă există un element pe care chiriașii nu au dreptul să închirieze un apartament în sub-reziduuri. Nu este inutil să menținem relații bune cu vecinii și concierge.
De asemenea, în contract nu este lipsit de importanță adăugarea unui paragraf care să precizeze că chiriașul este obligat să avertizeze chiriașul că eliberează apartamentul cel puțin o lună ".
În sfârșit, am aflat de la experți dacă achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă se plătește acum în scopul leasingului său ulterior.
Natalia Sivko (MIEL închiriere):
"Există un astfel de model: cu cât este mai mare investiția, cu atât randamentul este mai mic. Pentru a evita costurile suplimentare atunci când cumpărați un obiect de închiriat, cel mai bine este să alegeți un apartament. în care deja au fost renovate, există mobilier și aparate de uz casnic. Cumpărarea unui apartament pe piața clădirilor noi, este, de asemenea, de dorit să alegeți opțiunile cu un finisaj de la constructor, astfel încât investițiile să fie minime. De asemenea, este posibil să se mărească randamentul prin înregistrarea IP și du-te la sistemul simplificat de impozitare - impozit pe venit pentru persoanele fizice, la momentul respectiv un apartament de închiriat la 13% pe an, iar pentru PI înregistrat - 6%.
Potrivit "Miel-Rent", perioada medie de rambursare a unui apartament din clasa economica este de aproximativ 18 ani. Randamentul în același segment pe piața chiriilor urbane din Moscova fluctuează în intervalul de 4-7% pe an.
Mai precis calcula venitul din închirierea unui apartament poate fi o investiție prin formula: (costul lunar de angajare X 12 - 13% impozit pe venitul personal) x 100 / (prețul de achiziție + costul de investiții suplimentare). Merită să se țină seama de faptul că acest calcul este efectuat fără a lua în considerare plățile de utilități și impozitul pe proprietate. Investițiile suplimentare includ reparații, achiziționarea de mobilier și aparate de uz casnic. "
"În primul rând, este demn de remarcat faptul că nu merită să se țină cont de o rentabilitate rapidă a investițiilor în detrimentul veniturilor din chirii. Perioada medie de rambursare a apartamentului este de 12-15 ani. în funcție de starea casei, investiții în reparații, dacă un apartament este cumpărat pe piețele primare sau secundare. Rentabilitatea poate varia semnificativ - de la 2-3 la 10 procente pe an. Modelul general: cu cât este mai ieftin apartamentul, cu atât mai repede se plătește. Spune, "odnushka" în zona de dormit Moscova va aduce interes 7-8 pe an, elita în centru - aceleași 2-3 la sută. Dar, desigur, atunci când se calculează profiturile, este luată în considerare și creșterea valorii obiectului în sine (sensul investiției este de obicei acest lucru, iar chiria este o sursă stabilă suplimentară de venit) ".
În concluzie, dorim să cităm separat opinia lui Vadim Lamin, managing partner al agenției imobiliare SPENCER ESTATE:
"Cumpararea unui apartament intr-o cladire noua pentru leasing ulterior este in principiu neprofitabila in principiu. Există mai multe motive. Principalul lucru este că banii vor fi investiți mult timp. Casa este construită de mult timp, de regulă, procesul de livrare, îmbunătățirea teritoriului, repararea intrărilor și, cel mai important, reparațiile de la vecini, are loc și mai mult. De obicei, munca zgomotoasă nu se termină în trei ani după livrarea casei. Leasing un apartament în această perioadă pentru bani rezonabili este puțin probabil.
A doua întrebare este că acasă acum, de regulă, acestea nu sunt construite în centru, nu în apropierea metroului etc. Nu există practic locații convenabile pentru construcție, dar unde au fost găsite, prețurile sunt destul de mari. Pentru locuințe de închiriere ar trebui să fie lângă metrou, mai ales dacă apartamentul este un nivel relativ scăzut.
Podeaua pentru un leasing optim ar trebui să fie redusă - acest lucru reduce componentele de cost, cum ar fi facturile de utilități. taxe, costuri de reparații. Reparația într-un apartament de închiriat trebuie să fie modernă. Bineînțeles, nimeni nu are nevoie de niște bibelouri, dar apartamentele "bunicii" se predau greu și pentru puțini bani. Pe de altă parte, chiriașul este puțin probabil să fie dispus să plătească suplimentar pentru mobilier și echipamente premium.
Dacă vorbim despre costul reparației într-o mică odnushka, de exemplu într-o clădire nouă, experiența arată că, chiar și cu un control strict asupra constructorilor și achiziționarea de materiale, participarea personală în proces etc. costul reparațiilor și mobilierul minim în 34 mp. este de aproximativ 600 de mii de ruble. Nu cred că puteți obține valori mai scăzute.
Agenții imobiliari vă vor spune ce contracte sunt, care sunt caracteristicile lor. Faptul că putem face față impozitelor în două moduri. Primul este de a plăti un impozit pe venitul personal de 13% pe an, inclusiv venitul din contractul de închiriere în declarație. Al doilea este de a înregistra IP-ul și apoi din nou două opțiuni: fie 6% plus taxe, fie un brevet a cărui valoare variază în funcție de film și locația obiectului.
În general, eficacitatea investițiilor în chirii este puțin probabil să depășească 5% pe an, iar în cazul primului și chiar mai puțin. "
Deci, am vorbit despre principalele probleme legate de achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, în vederea leasingului său ulterior. Toată lumea pentru el însuși poate cântări toate argumentele pro și contra și decide cât de mult va fi benefic pentru el. Vă dorim o investiție de succes!
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: