Analizând poziția art. 606 din Codul civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil), stabilirea locatorului oricăror obstacole în calea utilizării ocupanților unei încălcări a obligațiilor în temeiul contractului de închiriere - proprietarul este de acord pentru a da chiriaș o proprietate pentru utilizare. Până în prezent, a existat o practică judiciară controversată, în cazurile în care proprietarul, chiriașul restricționează accesul la unitatea de închiriere. Astfel, ea poate fi considerată ca drepturi de auto-apărare ale locatorului, [1] în cealaltă - ilegalitatea acțiunilor sale [2]. Argumente similare sunt specifice într-o anumită măsură, dar rezultatul lor este similar cu echilibru, care poate compensat atât față de proprietar și chiriaș, în funcție de prezența sau absența anumitor circumstanțe.
Poziția protecției proprietarului. De exemplu, proprietarul înlocuiește încuietoarea ușii și își închide sediul. Astfel, în conformitate cu cerințele articolului 14 din Codul civil, este necesar să se stabilească proporționalitatea acțiunilor sale, criteriile care pot servi ca o lungă perioadă de neplata a plăților de chirie, o cantitate semnificativă de datorii, și refuzul locatarului de a lua măsuri pentru a pre-proces de soluționare a conflictului. În dicționarele explicative, durata este definită ca o estimare a intervalului de timp în care un eveniment apare continuu, este întins. Conceptul de durată este considerat de către judecători subiectiv. Cu toate acestea, durata de neplată ar trebui să fie într-o conexiune integrală cu dimensiunea datoriei, în general, conduce la concluzia că dreptul de auto-apărare este adecvată și proporțională cu încălcarea. De asemenea, este lăsată la latitudinea instanței, iar durata perioadei poate fi calculată din două sau mai multe luni (în cazul în care taxa lunară). În plus, proprietarul trebuie să confirme caracterul rezonabil al cererii de auto-apărare de către: direcția locatarului un acord suplimentar cu privire la rezilierea contractului de închiriere; notificarea locatarului despre o posibilă restricție a accesului la spațiile închiriate; impunerea de arest pe proprietatea locatarului în procedura de executare. Astfel, dreptul locatorului de a restrânge accesul chiriașului la sediu poate fi realizat, dar într-un caz excepțional.
Introducerea plăților de leasing în perioada de restricționare a accesului la sediu. Situația nu mai puțin interesant, în cazul în care un proprietar restricționa accesul delincvent chiriaș în unitatea de închiriere, și există o situație dublă: pe de o parte - proprietar, care deține proprietatea chiriaș, de așteptare pentru ultima plăti datoria acumulată, pe de altă parte - nu permite chiriaș să folosească proprietatea și de a face un profit să plătească datoriile. Astfel, premisa este inactiv, proprietarul nu primește plăți de leasing, dar locatarul a pierdut involuntar dreptul de a utiliza spațiile și proprietatea situată acolo. După cum arată practica, cererea de colectare a plăților de leasing poate fi declarată numai până la terminarea contractului de închiriere. [4] Asta este, deoarece locatarul folosește de fapt proprietatea, atunci proprietarul nu dreptul să solicite plata chiriei în momentul relevant care corespunde esența contractului de închiriere. În plus, păstrarea proprietății locatarului în spații în timpul contractului de închiriere va fi cu siguranță considerată ilegală de către instanță.
Rezolvarea problemei. Acordul de închiriere trebuie să specifice perioada în care locatarul trebuie să părăsească sediul la încetarea contractului. De asemenea, este posibil să se includă în contract o condiție a obligației locatorului de a asigura siguranța chiriaș de proprietate într-o anumită perioadă de timp (și, dacă este necesar, acesta le ia) în cazul în care chiriașul nu exportă în timp util proprietatea sa de la fața locului, proprietarul face un inventar al proprietății cu un reprezentant al unei părți independente , și impune costurile pentru depozitarea și înlăturarea proprietății către locatar. Nu se poate, dar sunt de acord cu poziția de Alice Wernick, că ar trebui să fie drept clar de locator în perioada contractului: [5] pentru a opri accesul chiriaș la sediul în cazul arieratelor de chirie; să păstreze restul proprietății locatarului pentru a-și rambursa datoria. În unele cazuri, spatii comerciale, depozite si fabrici de producție, este recomandabil să nu restricționeze accesul la spațiile închiriate, dar rândul său, numai curentul electric. Desigur, acest moment trebuie reflectat în contract. Dacă aceste condiții sunt stabilite în contract, atunci în cazul unui litigiu, instanța este susceptibilă să ia partea locatorului. Nu trebuie să uităm că de arbitraj Curtea Supremă a Federației Ruse a subliniat posibilitatea includerii în contractul de închiriere pentru drepturile locatorului în partea timpurie a rezilierea unilaterală a contractului, fără a preciza motivele. [6]
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: