Fondul de investiții mutuale închis și prezent

Conducătorul rubricii:
Dmitri Zemerov

Director general adjunct
pe probleme juridice
Unicom Partner LLC

Creșterea alfabetizării financiare

Design juridic

Relații cu investitorii și investițiile ZPIF organizator se bazează pe acordul de încredere, în care proprietarul bunului - investitorul (denumit, de asemenea, ca fondator de management, actionari) transmite organizatorului de investiții (mandatarul), care este obligat să facă tranzacții cu această proprietate, în interesul proprietarului. Toate drepturile de utilizare și de înstrăinare a permisului de transfer transferat către societatea de administrare care devine proprietarul acesteia.

În acest caz, managerul de încredere în cadrul contractului de administrare a unui trust este o persoană juridică - societatea de administrare, în timp ce numărul persoanelor din partea fondatorului conducerii nu este limitat.

Particularitatea modelului de gestionare a încrederii este că proprietatea asupra proprietății transferate nu trece la mandatar.

Există un regim de proprietate partajată comună a persoanelor care și-au contribuit proprietatea în ZPIF la toate activele acestui fond. Acționarul nu are dreptul să împartă proprietatea sau să aloce o parte din aceasta, precum și dreptul de preempțiune de a dobândi o participație la proprietatea asupra acestei proprietăți.

Proprietatea transferată de investitor către investitor (manager de trust) este formată într-un complex de proprietăți, ale cărui caracteristici principale sunt izolarea și posibilitatea de a schimba structura și compoziția bunurilor incluse în acesta.

Proprietatea ZPIF este separată de alte proprietăți ale investitorilor și ale societății de administrare și este contabilizată de aceasta din urmă pe un bilanț separat. În ceea ce privește activele ZPIF, există o contabilitate independentă. Consecința acestei situații este imposibilitatea de a se aplica închiderii sale fie asupra datoriei investitorului, fie asupra obligațiilor proprii ale societății de administrare. În caz de faliment, proprietatea menționată nu este inclusă în averea falimentului.

Posibilitatea modificării structurii și compoziției proprietății incluse în complexul de proprietăți este determinată de faptul că activele fondului sunt implicate în activități economice, adică unele proprietăți pot fi modificate și înstrăinate, iar alte bunuri - dobândite în fond.

Lista de active care pot fi incluse în ZPIF este determinată în conformitate cu termenii contractului de administrare a trustului și cu cerințele legislației: de la numerar și titluri la proprietăți imobiliare, acțiuni în societăți comerciale și împrumuturi ipotecare.

Cu participarea investitorului la ZPIF, are două grupuri de drepturi civile: obligatoriu (cu privire la investitor) și real (în ceea ce privește activele fondului). Complexul acestor drepturi este certificat de o garanție - o unitate de investiții. Prin achiziționarea unei cote de investiții, se efectuează accesul la contractul de administrare a unui trust și achiziționarea unei părți din proprietatea asupra proprietății ZPIF.

Transferul de bunuri imobile în plată pentru unitățile de investiții se realizează printr-un act de transfer, semnat de către persoana care instraineaza imobiliare în plată pentru unitățile de investiții și societate de administrare, și dacă este stipulat în contract cu un depozitar specializat - depozitarul de specialitate. În acest caz, transferul de bunuri imobile în schimbul acțiunilor fondului de investiții este supus înregistrării de stat a drepturilor de proprietate imobile.

Activitatea ZPIF

Procesul de administrare a activelor ZPIF se bazează pe selectarea instrumentelor individuale care oferă rata țintă "risc-return" pentru fond ca întreg.

Prima opțiune este achiziționarea unei proprietăți și vânzarea ulterioară a acesteia la un preț mai mare decât prețul de achiziție.

Următorul tip de operațiuni posibile este investiția în construcții, și anume încheierea contractelor de investiții sau a contractelor de participare la construcții comune și, astfel, achiziționarea de drepturi de proprietate asupra imobilelor care vor fi construite în viitor. Rentabilitatea operațiunii constă în creșterea investiției în valoarea obiectului în procesul de construcție și creșterea generală a pieței imobiliare.

O altă modalitate de a genera venit este de a închiria proprietatea. Pentru aceasta, se pot utiliza imobiliare rezidentiale, de birouri, comerciale si depozite. Rentabilitatea acestor tranzacții este un flux net de plăți de chirie și depinde de tipul de imobil și de clasa clădirii în sine.

ZPIF poate participa la investiții în construcția instalației și apoi să o formalizeze în proprietate și în leasing.

Plata veniturilor din administrarea și impozitarea

În conformitate cu prevederile Legii federale "Cu privire la fondurile de investiții", regulile de gestionare a încrederii ale ZPIF pot prevedea o plată intermediară către acționari a veniturilor obținute din gestionarea încrederii a bunurilor care alcătuiesc fondul. Procedura de determinare a mărimii venitului distribuit, procedura și termenele de plată a acestuia, procedura de determinare a persoanelor care au dreptul de a primi venituri se stabilește prin regulile de administrare a creanțelor.

Întrucât ZPIF este un complex de proprietate, profitul rezultat din utilizarea activelor fondului nu este supus impozitului pe venit până când nu este retras din ZPIF, adică până când profitul este primit de acționar. Impozitul pe profit este încă plătibil, dar numai dacă investitorul dorește să fixeze profitul, adică să vândă sau să-și plătească cota-parte. Până atunci, investitorul nu trebuie să plătească impozite.

Avantajele utilizării construcției ZPIF

1. Modalitate suplimentară de atragere a finanțării proiectelor de investiții

Utilizarea proiectului ZPIF permite atragerea finanțării proiectului de investiții realizat în cadrul fondului prin vânzarea de unități de investiții. Interesul acționarului în acest caz vizează generarea de venituri.

2. Separarea participării manageriale și a investițiilor

O caracteristică a designului ZPIF este că vă permite să distingeți în mod clar participarea conducerii la proiect din investiție. Participarea la organizatorul de investiții - societatea de administrare permite exercitarea funcțiilor de conducere în legătură cu proprietatea fondului. Participarea acționarului la ZPIF își desfășoară activitatea de investiții: nu se implică direct în activități economice, ci primește venituri din investiții.

Entitățile economice care investesc adesea pot fi interesate de natura diferită a participării (manageriale și / sau de investiții). Astfel, în ZPIF, spre deosebire de societatea comercială, sunt posibile diferite opțiuni pentru distribuirea participării manageriale și a investițiilor între subiecții procesului de investiții. În același timp, o entitate comercială poate fi atât un acționar, cât și un participant la Codul penal, exercitând astfel un control deplin asupra proiectului de investiții.

3. Diviziunea riscurilor

Separarea proprietății care constituie fondul mutual, și incapacitatea de a face apel la el penalități pentru datoriile investi organizator și pentru a permite investitorilor să se separe riscurile inerente activităților participanților procesului de investiții, de riscurile unui anumit proiect de investiții puse în aplicare în cadrul FTRA.

4. Garanții de utilizare orientată a fondurilor

5. Creșterea transparenței afacerii

• - privind structura și valoarea activelor fondului;
• - privind dinamica variațiilor valorii activelor fondului;
• - privind remunerarea Codului penal și cheltuielile aferente administrării fondului;
• - informațiile conținute în bilanțul contabil și în contul de profit și pierdere al societății de administrare;
• - informațiile primite ca urmare a auditului anual al fondului;
• - în ceea ce privește fondurile imobiliare - pentru fiecare dintre proiectele de construcție (reconstrucție) de bunuri imobiliare, finanțarea cărora se efectuează pe cheltuiala activelor fondului.

6. Creșterea lichidității proprietății

Un fond de investiții unitar este un instrument de securitizare, adică un mecanism de separare a proprietății sub forma titlurilor de proprietate de obiectele propriu-zise. În acest caz, circulația proprietății este înlocuită de o circulație a drepturilor, formalizată ca titluri de valoare - cote de investiții. Astfel, pentru a înstrăina bunurile imobiliare sau pentru a le transfera drept garanție (inclusiv pentru obținerea unui împrumut), este suficient să efectuați o tranzacție nu cu proprietatea însăși, ci cu o cotă de investiție care certifică o parte din dreptul de proprietate asupra acesteia. Datorită acestei posibilități de a transfera drepturi asupra unui activ printr-o tranzacție nu cu el, ci cu un instrument financiar care atestă drepturile la acesta, costurile tranzacției sunt reduse semnificativ și crește lichiditatea proprietății.

7. Reinvestirea profitului investitorului fără pierderi fiscale

Fondul de Investiții reciprocă este un complex de proprietate, prin urmare, profitul, format prin utilizarea activelor fondului nu este supusă impozitului pe venit până la scoaterea acestuia din FTRA, adică, înainte de primirea profiturilor acționarilor. Impozitul pe profit este încă plătibil, dar numai dacă investitorul dorește să fixeze profitul, adică să vândă sau să-și plătească cota-parte. Până atunci, nu există nicio obligație de a plăti impozit.

Acest lucru vă permite să reinvestiți profitul fără pierderi fiscale. De fapt, plata impozitului pe profit poate fi "amânată" pe termen nelimitat.

8. Protecția proprietății

• - participarea este împărțită în management, deținut de o societate de administrare care operează pe baza unei licențe, și de investiții ale căror subiecte au posibilitatea de a schimba CC;
• - informații despre subiectele de participare a investițiilor, și, prin urmare subiectele de proprietate asupra activelor fondului (inclusiv proprietate) este conținut într-o închisă (în comparație cu astfel de sisteme publice, cum ar fi Registrul unificat de stat și entități) sistem de informații - registrul deținătorilor de unități de investiții;
• - societatea de administrare dispune de proprietatea fondului sub supravegherea directă a unui depozitar specializat, iar cedarea bunurilor imobiliare este condiționată și de efectuarea evaluării sale, așa cum este specificată în regulile DA de către evaluator;
• - datorită creșterii lichidității activelor, este posibil să le transferăm cât mai curând posibil unei alte persoane, dacă proprietarul a devenit ținta atacului de raider.

Acești factori complică în mod semnificativ acțiunile neprietenoase în legătură cu afacerile în general sau, în special, cu un anumit activ.

9. Consolidarea și centralizarea managementului

Acest avantaj se referă la structurarea activelor corporative, precum și la gestionarea entităților deținute prin intermediul ZPIF. Introducerea activelor în fond permite consolidarea și creșterea valorii lor (datorită economiilor de scară) și eficientizarea structurilor de management.

Dezavantaje ale utilizării designului ZPIF

Specificitatea închis PIFS este faptul că eliberarea acțiunilor fondului de investiții efectuate numai în etapa de formare a acesteia și într-o anumită sumă în normele de control (și, de asemenea, în cazul unei creșteri ulterioare a numărului de unități care implică modificări ale regulii de control). Răscumpărarea de acțiuni ale societății de administrare, ca regulă generală este interzisă, cu excepția cazului în care se specifică altfel în mod expres în lege și introducerea contrară asociate intereselor modificărilor acționarilor sau adăugiri la regulile de control.

Astfel, caracteristica fondurilor închise este aceea că un acționar nu-și poate rambursa cota și să retragă proprietatea din fond în timpul vieții fondului.

Prin aceasta, se realizează o anumită stabilitate a complexului de proprietăți, care este o condiție prealabilă pentru activitatea fondului, care necesită investiții pe termen lung.

Instrucțiuni pentru utilizarea modelului ZPIF

Fondurile mutuale, având o gamă largă de caracteristici unice, care pot fi utilizate în diferite tipuri de activități comerciale, cum ar fi asociate cu investiții și care se referă la activitatea curentă.

1. Investiții în portofoliu

- cumpărarea și vânzarea de instrumente de acțiuni (acțiuni, obligațiuni, unități de investiții) pentru a obține venituri din modificarea cotațiilor lor sau pentru a primi plăți corespunzătoare pentru acestea.

2. Finanțarea proiectelor de construcție și dezvoltare

- atât pentru punerea în aplicare a bunurilor imobile construite sau reconstruite, cât și pentru utilizarea unui astfel de obiect pentru nevoile proprii.

regim special FTRA de proprietate este utilizat pentru a evita impozitarea plăților veniturile din fondul de închiriere imobiliare în leasing și reinvestirea ulterioară a veniturilor de închiriere în scopul unei astfel de proprietăți.

Spre deosebire de alte tipuri de legislație care prevede fonduri de fonduri închise oportunitatea de a lucra cu cea mai largă posibilă lista de obiecte de investiții, ceea ce face instrument universal ZPIF printre alte tipuri de fonduri mutuale. Utilitatea fondului închis de investiții, datorită beneficiilor pe care sunt asociate cu caracteristicile modelului de proiectare și de funcționare a instrumentului de investiții. În același timp, modificări în codul fiscal va contribui la reducerea numărului de fonduri circuite, care, la rândul său, transformă piața investițiilor colective într-o poziție mai echilibrată cu participarea investitorilor reali.

Articole similare

• Fonduri mutuale comune

• Fondul de investiții al fondurilor de investiții

Trimiteți-le prietenilor: