Cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă este astăzi unul dintre modurile relativ profitabile și fiabile de a investi fonduri: în general, există puține oferte pe piață, există totuși posibilitatea achiziționării de apartamente la prețuri de dumping, care pot crește în viitor. Cu toate acestea, întrebarea "cât de corect și fără pierderi de a cumpăra o clădire nouă" rămâne relevantă astăzi, când monopolul dezvoltatorilor supraviețuitori pe piața clădirilor noi devine mai vizibil.
Publicația noastră, cu ajutorul participanților la piața imobiliară, a decis să ofere răspunsuri la cele mai populare întrebări care îi cer viitorului cumpărător de locuințe într-o clădire nouă aflată în construcție. Vă prezentăm 10 sfaturi pentru cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă.
Se crede în compania de construcții „reaprindă Invest“, trebuie să examineze mai întâi obiectul și dezvoltator în cazul în care compania a fost mult timp pe piață, și toate obiectele puse în funcțiune și au o casă gata făcute, prelungită, cel mai probabil nu va. „Este necesar să se acorde o atenție pentru a stabili dacă dezvoltator de 214-FZ funcționează: legea protejează drepturile participanților de construcție comună și evită dubla vânzările de apartamente. În plus, în caz de litigii și face apel la instanța de judecată, interesele protejate de către cumpărător, numai atunci când toate documentele privind achiziționarea de drept imobiliar,. „- spune Natalia cu antet, companie de marketing“ reaprinde Invest "
Asigurați-vă că șantierul este activ și nu părăsiți casa. Astăzi, mulți dezvoltatori se instalează pe site-urile de construcții ale camerelor web, ale căror imagini sunt difuzate on-line pe site-urile web ale companiilor. În orice caz, înainte de cumpărare merită să te uiți la groapă, care poate fi îngropat banii tăi.
2. Cine este mai bine să cumpere de la agenții imobiliari sau de la dezvoltator?
Aceasta este una dintre problemele, decizia care va trebui luată direct de cumpărător. Opiniile consilierilor noștri, dezvoltatorului și societății imobiliari - ca de obicei, au fost împărțite. Astfel, potrivit Natalia Blankova din "Peresvet-Invest", atunci când un apartament dintr-o clădire nouă este achiziționat printr-un agent imobiliar, se încheie un acord privind prestarea serviciilor pentru susținerea tranzacției. "Contractul de participare la capital (un contract preliminar sau un proiect de lege), chiar și în cazul achiziționării unui apartament printr-o agenție, este semnat cu clientul și dezvoltatorul (persoana juridică, pentru care este proiectat obiectul de construcție). Aceasta înseamnă că agenția oferă pur și simplu un serviciu, dar nu oferă nici o garanție ", spune compania de dezvoltare.
Potrivit lui Vasily Mitko, directorul general al agenției MIAN, dezvoltatorul oferă cumpărătorului numai acele volume pe care le construiește independent, scopul său fiind acela de a-și vinde propria facilitate. "Agenția profesională încearcă întotdeauna să înțeleagă nuanțele fiecărei situații specifice de la clientul său și să îi ofere întreaga gamă de oportunități existente pe piață, în diferite segmente de preț, atât în Moscova, cât și în regiunea Moscovei. Prin urmare, dacă selectați o nouă proprietate aveți de gând să ia în considerare mai multe opțiuni de achiziție și de a economisi timp căutând, care este deosebit de relevantă astăzi, având în vedere ce în ce mai scăderii volumului ofertei, cea mai bună opțiune este de a cumpăra un apartament printr-o agenție imobiliară“, - agenții imobiliari Mian avizați.
Ca unul dintre argumente, agenții imobiliari susțin că o companie imobiliară poate ajuta la achiziționarea unei clădiri noi prin ipotecă. "Posibilitățile constructorului sunt foarte limitate - în unele cazuri, puteți oferi doar plata în rate. Nu este un secret că băncile nu cumpără toți dezvoltatorii de pe piața primară ", a spus Vasily Mitko.
3. Cum să ajungeți la un compromis, dacă apartamentele din casa dvs. de vis sunt deja vândute și există un deficit pe piața de aprovizionare?
Natalia Blankova de la Peresvet-Invest recunoaște situația actuală cu lipsa de oferte interesante de pe piață. Potrivit ei, cele mai populare cladiri (case prefabricate clasa economic) vândut foarte repede, astfel încât, „pentru a alege cea mai bună opțiune, este necesar să se aibă grijă de cumpărare la începutul construcției, atunci când piața iese cea mai mare cantitate de apartamente.“ Unii dezvoltatori pune apartamente în cozile de așteptare, atunci este necesar să urmăriți opțiunile de vânzare, - sfătuiesc dezvoltatorii.
4. Va ajuta reducerile sau programele de locuințe cu rate să salveze cu adevărat un buget pentru un apartament?
Potrivit lui Grigorie Altukhova, Consilier al Președintelui Finanțe și Corporation construcții „Leader“, la reduceri Astăzi, puteți conta în continuare, chiar acum cumpărător masă „criză“ reduceri în 15-20% nici o oferta. În funcție de cererea pentru obiect și poziția dezvoltatorului, în economie reducerile sunt distribuite în 3-6% cu plată 100%, în clasa business-5-10%. Cu toate acestea, după cum avertizează Vasily Mitko, ofertele unice la o reducere au rămas astăzi pentru cele mai puțin lichide obiecte.
"Scopul principal al tranșelor este de a oferi cumpărătorului timp pentru a găsi partea lipsă a banilor pentru apartament. Salvarea din rate în ruble în astfel de cazuri este dificil de calculat, dar în mod condiționat poate fi echivalată cu plățile de dobânzi pentru un împrumut de consum pe o perioadă și cu o sumă de rate ", spune Grigory Altukhov. Cu toate acestea, ar trebui să se țină cont de faptul că de la începutul anului, după cum sa raportat în Institutul Matematic Steklov, mulți dezvoltatori s-au întors din nou la practica de a percepe dobânzi pentru rate: în prezent, în medie, costul ratelor este de 1-1,5% pe lună. Din ipoteca pentru rate noi de locuințe este ușor de proiectat, suma minimă de plată excedentară datorită unei perioade mai scurte de împrumut, abilitatea de a preciza termenii și orarul plăților în condiții individuale.
5. Care contract este mai bine să cumpere un apartament într-o clădire nouă?
"Să fim realiste: în baza unor contracte în deplină conformitate cu cele 214-FZ de la Moscova, nu se vând mai mult de 20% din volumul total al clădirilor noi. Prin urmare, alegerea unui nou acasă, am recomandăm în primul rând pentru a studia constructor reputație de afaceri, disponibilitatea acasă și condițiile contractului“, - a spus Vasili Mitko. Cu toate acestea, potrivit directorului de marketing pentru compania „NDV-Real Estate“ Irina Naumova, un număr de constructori și dezvoltatori acum cred că nu în mod fundamental noile evoluții din Legea federală № 214-FZ nu este listat. „De asemenea, încheierea schema cetățenilor de contracte preliminare în noua clădire devine un haiduc, ca posibilitatea de a încheia acorduri preliminare, dacă un acord de pre-contractului, furnizarea de servicii sau de vânzare notoriu, nu a fost anulat, în conformitate cu normele generale de drept civil și nu pot anula, "- spune Irina Naumova.
Potrivit lui Dmitri Otyakovsky, director comercial GK „Pioneer“, semnarea contractului pentru 214-FZ nu este un panaceu, deoarece este după semnarea trebuie să fie înregistrate la Serviciul federal de înregistrare (FRS). Cu toate acestea, unii dezvoltatori nu fac acest lucru, din cauza a ceea ce contractul poate fi considerat invalid.
"Înainte de a încheia un acord, cumpărătorul trebuie, în primul rând, să acorde atenție unui set de documente de titlu asupra obiectului. Documentul principal este permisul de construcție. În al doilea rând, el trebuie să înțeleagă în mod clar în cazul în care dezvoltatorul ia banii: poate fi investitori privați, care este foarte riscant, sau o instituție financiară gravă, sau ambele. Indicatorul de fiabilitate este, de asemenea, creditarea mai multor obiecte ale dezvoltatorului de către orice instituție financiară majoră ", sfătuiește Dmitri Otyakovsky. În grupul de companii Pioner se crede că, în cazul în care cumpărătorul nu acceptă niciun punct din contract, atunci este mai bine să nu îl semnați. "O mare companie de construcții efectuează până la o mie de contracte în același timp, deci este folosit un contract de șablon, care este agreat preliminar cu toate diviziile juridice, financiare etc. Este aproape imposibil să faceți schimbări.
Această poziție este, de asemenea, împărtășită în "Leader" al FGC. Pentru a forța dezvoltator să facă modificări la contract, în conformitate cu Grigory Altukhov, în primul rând, valoarea tranzacției ar trebui să fie semnificativ pentru companie. "Dezvoltatorii din apropierea Moscovei" economist ", cu vânzări în sute de apartamente pe lună pentru toate obiectele sunt puțin probabil să conducă și să concilieze contractul de dragul unei singure tranzacții. În același timp, atunci când cumpără un apartament undeva de la 10-15 milioane de ruble. poți conta pe o abordare mai individuală față de client și făcând corecții la contract. Dar, pentru a fi sincer, aproape toate editiile sunt "cosmetice", schimbările cheie din viața reală ale dezvoltatorilor de contract aproape nu merg ", - rezumă Grigory Altukhov.
6. Pot să-mi asigur riscurile atunci când cumpăr o clădire nouă? Cum să obțineți bani înapoi dacă casa nu este construită?
După cum sa raportat în "NDV-Real Estate", care, în special, asigura facilitățile sale cu ajutorul IC "Rosno", riscurile de asigurare atunci când cumpără clădiri noi astăzi este posibilă. "Cu asigurarea pe piața imobiliară primară, termenul de poliță de asigurare este același cu construcția și înregistrarea proprietății apartamentului, plus o jumătate de an după înregistrarea drepturilor de proprietate ale clientului", se spune despre practica lor în companie. Potrivit lui Vasily Mitko, astăzi pe piață au existat programe de asigurare interesante, prima de asigurare în care, în medie, este de la 2,5 la 4,5% din valoarea de piață integrală a apartamentului achiziționat.
"În cazul în care dezvoltatorul întârzie serios livrarea casei, iar negocierile nu conduc la rezultatele dorite, soluționarea problemelor discutabile este posibilă în instanță, inclusiv returnarea fondurilor în conformitate cu termenii contractului.
Principalul lucru este structurarea tranzacției pentru achiziționarea de clădiri noi, astfel încât cumpărătorul „pe mana“, nu sa dovedit a fi un contract cu compania se află în „cochilie goală“, scopul existentei este doar odna- proteja dezvoltatorii fără scrupule împotriva pretențiilor de cumpărători, „- avertizează Mitko.
Potrivit lui Dmitri Otyakovsky, cea mai bună garanție de securitate pentru cumpărător este faptul că constructorul a obiectului de client în fața uneia dintre structurile de stat, sau susținerea unei instituții financiare mari. "În cazul în care obiectul nu va fi finalizat, merită să mergeți în instanță. În acest moment, cele mai multe ori el devine pe partea cumpărătorului, astfel încât să nu fie frică să se ocupe de aceste probleme, în instanțele de judecată „- sfătuit în GC“ Pioneer“.
7. Cum să efectuați o înțelegere reciprocă - să vindeți o locuință secundară veche și să cumpărați o clădire nouă, care este avantajul sau dezavantajul acestui proces?
O parte semnificativă a cumpărătorilor contemporani are în vedere posibilitatea achiziționării de locuințe, parțial din economiile proprii, și parțial prin vânzarea apartamentului existent. O astfel de tranzacție necesită timp și efort suplimentar. Dacă dezvoltatorul este interesat de cumpărător, atunci este gata să se întâlnească într-un fel sau altul. În unele cazuri, dezvoltatorul este gata să aștepte până când potențialul cumpărător vinde proprietatea existentă și își rezervă temporar apartamentul. "Pentru cei care se grăbesc să vândă un apartament și să cumpere unul nou, unele companii oferă un serviciu comercial pentru un apartament cu o reducere semnificativă de 10% -15% din valoarea de piață. Prin urmare, această metodă nu poate fi numit foarte popular, "- spune Dmitry Otakovski.
Așa cum sa explicat Managing Director al «Century 21 West“ Eugene Skomorovsky, trebuie înțeles faptul că societatea care oferă clientului de comerț în serviciu, care ia apartamentul nu este din motive altruiste. „Desigur, dezvoltatorii și agenții imobiliari, este, în primul rând, nu este un mod de a face bani, și opțiunea, care își propune să atragă cumpărători. Dar, în situația actuală a vânzătorului, mai ales dacă ați cumpărat direct de la dezvoltatorii care sunt împotmolit în credite, mai profitabile pentru a obține bani reali, nu un alt obiect care va trebui să pună în aplicare. Și pentru a compensa aceste inconveniente, obiectele comerciale sunt estimate de vânzător să fie cu 10% mai ieftine decât prețul lor de piață. Înainte de a utiliza acest sistem, cumpărătorul trebuie să cântărească ce vygodnee- pierde bani sau timp „-? Întreabă Eugene Skomorovsky.
8. Cum să păstrați atenția asupra pulsului în timp ce construiți o casă? Ce se întâmplă dacă vânzătorul a încheiat tranzacția și a uitat de cumpărător?
"După cum arată practica, calitatea comunicării dintre vânzător și cumpărător este în mare parte determinată de poziția vânzătorului. Și dacă obiectul masiv (economie), iar vânzarea a fost printr-un agent imobiliar într-un an și jumătate după tranzacție pentru a primi orice informație de agent imobiliar este foarte dificil. După ultima vânzare, obiectul "iese" din baza de date și starea sa nu este urmărită. Dezvoltatorii, deși dețin informații despre proiect, dar nu le împărtășesc întotdeauna. Mai ales acest păcat dezvoltatorii din regiunea Moscova, cu un număr mic de site-uri care nu au un control strict asupra calității serviciilor pentru clienți și de înțelegere a nevoii de servicii post-vânzare“, - spune Gregory Altukhov
În opinia sa, constructorii mari, în cazul în care nu se referă la obiecte "problema" și înghețate, comunică cu clienții care au cumpărat în prealabil apartamentul lor destul de deschis. Oricine, chiar și de mică importanță la prima vedere, problema este închisă de la dezvoltatorii de comunicare a Consiliului Gregory Altukhov decide, prin scrisoare recomandată: această metodă este singura comunicare fiabilă pentru informații importante (patinare plat plata, termene de livrare la domiciliu, etc.) sau statiune la ajutorul "fraților pentru (nu) fericirea" - de a comunica pe forumuri pe internet cu viitorii vecini.
9. Livrarea casei Comisiei de stat (GK) și obținerea cheilor. Ce se întâmplă dacă termenul limită este amânat?
Când actul este emis, cumpărătorului i se oferă o foaie de observație în care trebuie să anuleze întreaga căsătorie. Dezvoltatorul, la rândul său, trebuie să specifice timpul necesar eliminării defectelor. Cu toate acestea, puteți lua un apartament și cu defecte, dar asigurați-vă că le rezolvați în scris. Și puteți, de asemenea, să-l țineți pe dezvoltator răspunzător după semnarea actului. Garanția pentru apartamentele de astăzi este de cinci ani, înainte de două, însă recent termenul a crescut.
10. Când merită să așteptați un contract de proprietate asupra apartamentului?
Termenul pentru obținerea unui contract de proprietate poate varia de la șase luni la trei ani, în funcție de perioada de acord a investiției cu autoritățile ", ne-a spus Dmitri Otyakovski.
În scopul de a vinde rapid un apartament, nu reduce neapărat prețul. Este suficient să evidențiați obiectul pe fundalul competitorilor, subliniind în mod corect avantajele sale cu ajutorul unor tehnici simple. Experții companiei "Metrium Group" au vorbit despre metodele de pregătire prealabilă și au oferit sfaturi despre cum să scurteze în mod semnificativ timpul pentru a găsi un cumpărător.
Potrivit Departamentului de inchirieri apartamente INCOM-Real Estate, spațiul de locuit, renunțarea fără mobilier, reprezintă 35% din totalul ofertei de pe piața de angajare a capitalului; reducerea maximă a acestora este de 15%; un sfert din chiriasii unor astfel de obiecte - cumpărători de apartamente în clădiri noi, iar numărul acestora a crescut de 1,5 ori într-un an; o proporție semnificativă a cererii de cercetare este pentru non-apartamente de clasa business - 40%.
Cumpărarea sau vânzarea unui apartament pe piața imobiliară secundară, principalul lucru pe care se concentrează vânzătorul și cumpărătorul este prețul final al apartamentului. Cu toate acestea, nici una, nici alta, uneori nu își dau seama că, în cursul tranzacției este încă în așteptare pentru costurile suplimentare nu calcula că, vă puteți distruge pur și simplu afacere.
Experții portalului federal "WORLD APARTMENTS" au calculat ratele medii de închiriere a încăperilor din apropierea stațiilor de metrou din Moscova, în limitele drumului de centură din Moscova, și au constatat că cele mai ieftine locuințe trebuie căutate în sudul și sud-estul capitalei. În același timp, numai două stații au venit din Districtul de Sud-Est la "zece ieftine", iar restul opt se află la periferia districtului de sud.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: