Instrucțiuni detaliate despre cum să elaborați în mod corespunzător un contract de închiriere de bunuri imobiliare și să evitați greșelile fatale. Aici sunt luate în considerare toate aspectele legate de relațiile juridice de leasing, care vor permite funcționarilor entităților de afaceri să-și protejeze interesele și proprietarii - pentru a evita greșelile în pregătirea documentelor. Recomandările practice vor ajuta la obținerea unei viziuni exhaustive asupra acestei probleme.
Ce este un contract de închiriere de spații nerezidențiale?
contract de închiriere - un acord scris încheiat între cele două părți, în conformitate cu care unul dintre ei (arendator, subarendaș) este de acord să furnizeze un alt (locatar) bunuri imobile pentru utilizare temporară pentru o anumită taxă. Imobilele sunt în conformitate cu Legea federală nr.122 orice obiecte care nu pot fi mutate fără a încălca integritatea. Acestea includ nu numai subsolul și pământul, ci și structurile de capital, structurile, întreprinderile, spațiile nerezidențiale.
Există următoarele tipuri de contracte de subînchiriere pentru spațiile nerezidențiale:
Închirierea de clădiri și structuri;
Contract de închiriere;
Acord de subînchiriere (închirierea sediului în subînchiriere cu permisiunea proprietarului);
Contractul de închiriere cu răscumpărarea ulterioară a obiectului acordului;
Contractul de utilizare necompensată a spațiilor.
Este primul tip de tranzacție care este utilizată cel mai activ. La elaborarea unui acord, este necesar să se țină cont de legislația în vigoare.
Cadrul legal al contractului de închiriere este format din următoarele acte normative și interpretările acestora:
Ca obiective juridice reglementate o serie de alte hotărâri și ordine ale Curții Supreme de Arbitraj din Rusia, Serviciul Antimonopol Federal al Federației și a altor acte normative. Consultați-le, de regulă, în cazurile în care acordul dintre părțile la diferend care orice nu poate fi rezolvată pe baza Codului civil, Codul Funciar și Legea „Cu privire la înregistrarea de stat ...“.
Care dintre punctele acordului sunt primordiale și care sunt secundare? Fără care condiții poate fi declarat invalid contractul? Aceasta este cea mai importantă problemă cu care se confruntă participanții la tranzacție.
Condiții esențiale ale contractului: aspectul legislativ
Printre condițiile obligatorii care trebuie reflectate în textul documentului - subiectele și obiectul tranzacției, precum și chiria. Cu toate acestea, părțile la contract pot include în acord și alte aspecte, inclusiv - durata tranzacției, obligația de întreținere a sediului, precum și alte detalii importante.
Fiecare persoană juridică (participant la tranzacție) trebuie să aibă propria copie a contractului, semnată de toți participanții. Cerințele specificate sunt deja stabilite în legea rusă, iar situațiile discutabile - sunt rezolvate de practica judiciară bogată.
Lipsa datelor face posibilă recunoașterea condițiilor contractului nezaklyuchonnym, ceea ce poate duce la consecințe negative atât pentru locatarul și locatorul.
Astfel, proprietarul sediului poate solicita în orice moment eliberarea sediului. În același timp, locatorul nu va putea conta pe închidere în cazul în care locatarul nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul contractului. Cel mai problematic aspect este descrierea obiectului contractului, adică a obiectului imobiliar, care este transferat pentru uz temporar.
Alți termeni importanți ai contractului de închiriere
1. Termenul de închiriere a bunurilor imobile (clauza 2, articolul 610 din Codul civil). După cum sa menționat mai sus, contractul de închiriere poate fi încheiat pe o perioadă nedeterminată, pentru o perioadă mai mică de un an sau pentru un an sau mai mult.
2. Obligațiile părților de a efectua reparații majore și întreținerea proprietății în stare bună. De regulă, această sarcină se află în sarcina chiriașului, mai ales dacă se referă la bunuri imobile comerciale. Cu toate acestea, nimic nu împiedică stabilirea obligației de a efectua reparații curente și majore pentru proprietar (locator, sub-locatar) al spațiilor.
3. Asigurarea și protecția proprietății. Întrucât întreprinderile comerciale utilizează spații atât pentru comerț, cât și pentru depozitarea bunurilor materiale, indicarea acestui punct în contract este considerată ca fiind utilă.
4. Responsabilitatea părților. Dimensiunea contractului, precum și alte forme de executare, trebuie reflectate în acord. Acest lucru va proteja drepturile ambelor părți în anumite situații, de exemplu, cu încetarea anticipată a contractului.
5. Procedura de soluționare a litigiilor dintre părțile la tranzacție. Fixarea în textul acordului a cerinței unei ordini obligatorii de judecare în vederea depășirii diferențelor oferă posibilitatea de a evita procesele de debilitate.
6. Condiții speciale. Acestea includ consecințele tranzacției în caz de forță majoră, modificări ale legislației, precum și alte situații (deces sau daune semnificative asupra bunurilor), în care respectarea obligațiilor devine imposibilă.
Dacă este necesar, părțile pot prescrie alte condiții suplimentare - orice acorduri care le par adecvate. Singura cerință este că acestea nu trebuie să contravină normelor legislației, precum și prevederilor contractului încheiat. Condiții suplimentare acoperă și relațiile juridice cu alte entități asupra cărora acordul se poate aplica indirect.
Erori care duc la nevalabilitatea contractului de închiriere
Contractul poate fi recunoscut ca neterminat sau nesemnificativ și în alte cazuri, în afară de cele de mai sus, care ar trebui luate în considerare separat.
1. Nerespectarea formularului scris (partea 1 a articolului 651 din Codul civil). Acordul trebuie întocmit ca un singur document în mai multe exemplare, semnat de ambele părți la tranzacție.
2. Lipsa înregistrării de stat (partea 2 a articolului 651 din Codul civil). În cazul în care contractul este încheiat pe o perioadă de un an sau mai mult, acesta trebuie înregistrat în unitatea teritorială a Serviciului federal de înregistrare a statului.
Cu privire la întrebarea când este necesară înregistrarea unui stat de închiriere și când nu, vom trăi mai în detaliu.
Obligația de a efectua această acțiune poate fi, de asemenea, prevăzută în contract.
Dacă acordul a fost semnat timp de 11 luni și după expirarea perioadei specificate - este prelungit, implică apariția unor noi relații juridice. Prin urmare, contractul nu trebuie să fie înregistrat la serviciul federal corespunzător. În același timp, taxa pentru acțiunea administrativă specificată este de 1 mii de ruble pentru persoane fizice și 15 mii de ruble pentru persoane juridice. Pentru a nu plăti în avans, perioada optimă a acordului este de 11 luni. Durata contractului, încheiată pentru un an sau mai mult, începe să curgă din momentul intrării în Rosreestr.
Pentru a înregistra un contract de leasing, aveți nevoie de următoarele documente:
Aplicare (se completează în funcție de eșantion);
Contractul de închiriere în trei exemplare (două copii sunt returnate părților la tranzacție, al treilea - rămâne în Rosreestr);
Pașaportul tehnic al obiectului închiriat care indică suprafața spațiilor;
Documente care confirmă competențele locatarului și ale locatorului și care atestă statutul lor juridic;
Certificat de plată a datoriei de stat.
De asemenea, în cazul în care pentru una dintre părțile la acord proprietatea este stabilită pe baza managementului operațional sau a managementului economic (sau întreprindere unitar de stat), trebuie să prezinte un certificat care să confirme acordul proprietarului obiectului transmis (autoritățile municipale sau de stat).
Documente necesare pentru încheierea unui contract de închiriere
Înainte de a începe redactarea și semnarea unui acord, este necesar să colectați un pachet de documente necesare tranzacției. Este foarte important să se asigure că proprietarul are dreptul de a transfera spații nerezidențiale pentru închiriere (subînchiriere). Dacă nu există documente originale, vor fi realizate copii notariale, dar toate documentele trebuie să fie disponibile.
Lista documentelor necesare pentru a încheia un contract de închiriere
Documente care confirmă competențele (avocații certificați în mod corespunzător) și identitatea subiectului relațiilor juridice;
Certificat de înregistrare ca persoană juridică sau IP;
Carta organizației (pentru persoane juridice), certificată de un notar;
Certificatul de proprietate sau un document care permite proprietarului să transfere obiectul la contractul de închiriere;
Documente care confirmă dreptul de proprietate asupra obiectului închiriat și, de asemenea, permit identificarea acestuia.
Structura contractului de închiriere
Conform practicii stabilite, contractul este elaborat în conformitate cu o anumită schemă. Acest lucru vă permite să faceți acest lucru logic și consecvent, atunci când fiecare paragraf care urmează rezultă din cel precedent. Nerespectarea acestui algoritm nu implică nevalabilitatea acordului, dar poate produce o impresie negativă asupra participanților la tranzacție.
Aici puteți găsi numele contractului, data și locul tranzacției, informații privind subiectele de relații juridice. Acestea pot include organizarea, acționând pe baza Cartei și prezentate de către oficiali și persoane care acționează sub o procură sau în numele acestuia (confirmat de pașaport).
Confirmarea competențelor părților la tranzacție
Un element separat poate fi prescris documente pe baza cărora funcționează subiecții tranzacției. Pentru locator, acesta este certificatul corespunzător de înregistrare de stat a obiectului imobiliar, numărul, seria, data și autoritatea emitentă. Pentru chirias:
persoană fizică - documente de identitate (pașaport),
antreprenor - extras din EGRIP;
persoana juridică - o copie a împuternicirii (pentru reprezentantul autorizat), o copie a procesului-verbal al deciziei adunării constitutive cu privire la numirea în funcție (pentru director).
Chiria pentru spații nerezidențiale și procedura de realizare a acestora
Una dintre cele mai importante probleme care trebuie analizate cu atenție. Chiria poate fi calculată în următoarele moduri:
Pe unitate de suprafață. Costul este calculat pe baza mărimii reale a spațiilor transferate pentru utilizare.
Pentru obiectul contractului de închiriere. Costul este determinat integral și nu este împărțit în componente separate.
Pentru o unitate de zone de bază și auxiliare. O abordare diferențiată calculează separat costurile de comerț și săli de expoziții, precum și spațiile auxiliare și secundare.
Metode de transfer de fonduri:
Periodic (săptămânal, lunar, trimestrial);
O singură dată (de obicei la începutul contractului de leasing).
Legislația permite utilizarea altor forme de chirie, printre ei - punerea în aplicare a serviciilor de chiriaș sau lucrează în favoarea proprietarului, executarea de lucrări legate de îmbunătățirea (reconstrucție) a spațiilor non-rezidențiale, etc.
Termenul de plată este indicat în contract (fondurile trebuie plătite cel mai târziu la o anumită dată, de exemplu în a 5-a zi a fiecărei luni). În contract este posibilă înregistrarea și modul de transfer al resurselor bănești (în contul de decontare a locatorului, în numerar). În ceea ce privește valoarea chiriei, nu se poate schimba mai des decât o dată pe an (prevăzută la articolul 614 alineatul (3) din Codul civil), dacă contractul nu prevede altfel.
Cu toate acestea, există o serie de cazuri în care suma de plată poate fi revizuită, inclusiv în jos:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: