Puteți căuta biroul în mai multe direcții și surse deodată:
Diferite companii sunt implicate în diferite tipuri de activități, deci au nevoie de diferite birouri. Dimensiunea, forma, locația geografică, costul biroului va depinde direct de natura activităților firmei. Prin urmare, în primul rând, este necesar să se determine tipul de birou viitor.
Pentru incepatori, inchirierea de birouri este preferabila cumpararii, deoarece inchirierea de birouri nu necesita costuri semnificative de pornire. Cel mai adesea la începutul managerilor de birouri căutare de companii nou create se gândească la dimensiunea sa, astfel încât era spatios si confortabil la locul de muncă. Pe locație, desigur, toată lumea ar dori să găsească un birou în centrul orașului sau alături de casă. Și încă o componentă a noului birou al companiei tinere este siguranța sa. Adică, în toate privințele, majoritatea oamenilor aleg un birou din clasa "A". Cu toate acestea, acest birou încetează foarte mult să vă rugăm, deoarece resursele financiare fluxul de către râu să plătească chirie și să plătească pentru nevoile gospodăriilor în centrul de afaceri. Companiile tinere arde, fără a avea timp să plătească facturi.
Pentru a lucra cu oamenii, bineînțeles, este mai bine să alegeți un birou în centru și, pentru unele lucrări interne, un birou la periferia orașului va face. În cazul în care chiriașul este important funcții reprezentative, plasarea clientului sau a biroului de back office, atunci, desigur, biroul preferat de clasa A sau B + în cartierul central de afaceri. Dacă aveți nevoie de un birou pentru a organiza o nouă linie de afaceri, atunci trebuie să alegeți un birou unde debitul potențialilor clienți este ridicat. Iar acest lucru nu este neapărat centrul orașului.
Adesea, spațiile de birouri sunt închiriate în clădiri situate pe teritoriul fostelor fabrici. Acestea sunt așa-numitele lofts. Acestea sunt de obicei situate în centrul orașului sau în apropierea acestuia, dar costul acestora este mult mai mic decât costul unui birou cu renovare în stil european în clădirea nouă.
Biroul de la marginea orașului este o zonă mult mai mare decât biroul din centru, care este închiriat pentru aceiași bani.
Dupa stabilirea principalelor caracteristici ale cladirii, chiriasul trebuie sa-si formuleze bugetul pentru inchiriere.
Va fi necesar să se calculeze și suprafața necesară pentru viitorul birou, atât pentru cazare, cât și pentru funcționalități suplimentare - bucătărie, săli de întâlnire, zona de conferințe, sală de spectacol etc. Acest lucru se poate face independent, dar puteți atrage brokeri.
firma de brokeraj profesionale implicate în selectarea spațiilor de birouri, locatarul va face un plan dur de relaxare oameni. Și deja va folosi un astfel de plan pentru a găsi cele mai eficiente propuneri din partea companiilor de administrare și a proprietarilor. Nu trebuie să uităm că, în clădiri de birouri de clasa A și B se aplică raportul căpitan, adică rata de utilizare utilă zona (închiriate) se adaugă un anumit procent pentru utilizarea zonelor chiriaș obiect comun. Prin urmare, atunci când se selectează un birou ar trebui să găsească întotdeauna zona utilă a coridorului propus și factorul de dimensiune.
Coeficientul coridorului
Este considerat o chirie collect logică de chiriaș nu numai pentru metri pătrați, în cazul în care mobilierul și calculatoare, dar, de asemenea, pentru spațiul, pe care îl folosește în mod obișnuit: facilități sanitare, recepție și lobby pe holul de ridicare de la parter, holuri, camere nefumători, cafenele și altele. În plus, plata pentru aceste spații este distribuită proporțional între toți chiriașii clădirii.
Sa întâmplat ca în diferite orașe rusești și în diferite clădiri cifrele pentru coeficienții coridorului admisibil să fie diferite. Se crede că pentru coeficientul coridorului de clasă A este acceptabilă în intervalul de 12-18%, pentru clasa B - în limita a 20%. Dacă chiriașul a găsit o cameră unde coeficientul coridorului nu depășește 10%, putem presupune că el a fost norocos.
Pentru clădirile, conacele și institutele de cercetare construite de sovietici, factorul de pierdere, potrivit experților, este de 35-40%. Pentru clasa C, acest indicator nu este, de obicei, calculat separat, ci este inclus în costul total al contractului de leasing cu calcule aproximative.
Minimizarea coeficientului de coridor este posibilă numai la etapa de dezvoltare a proiectului, când arhitecții pot să-l modifice. În coridorul terminat centru de afaceri nu poate lua, de exemplu, ca parte a biroului, ca planurile de ITO (și regulamentele de incendiu) coridor este coridorul și de a folosi în alte scopuri ilegale.
Coeficientul coridorului depinde de caracteristicile arhitecturale ale clădirii. De exemplu, cu cât este mai mare grupul de intrare, cu atât sunt mai mari scările și scările. Uneori dimensiunea coeficientului coridorului devine decisivă atunci când alegeți un proiect.
Cea mai bună opțiune pentru proprietarul - să ia întreaga etaje de construcție, deoarece orice zone de „tăiere“, mai ales în cazul în care fiecare chiriaș vrea să aibă o intrare separată, lounge separat, etc.- este o pierdere suplimentară de spațiu.
Apropo, zona de ziduri și coloane este de asemenea inclusă în zona de închiriere, iar dacă peretele separă doi chiriași, fiecare trebuie să plătească jumătate din grosime.
Există două opțiuni de plată. Costul coeficienților de coridor este inclus în costurile de funcționare sau este inclus în rata de închiriere.
În contractul de închiriere, se poate ține seama de raportul total al suprafeței și de creșterea suprafeței închiriate - aceasta este așa-numita zonă totală, care include zonele publice). Deci, cu un coeficient de 1,2, un chiriaș plătește pentru o suprafață condiționată care depășește suprafața totală a biroului cu 20% mai mult.
Oricare ar fi fost, este clar că coeficientul coridorului face parte din politica de preț a proprietarului clădirii împreună cu alte elemente ale ratei de închiriere. Acest factor ridică costul chiriei și funcționează asupra proprietarului.
BOMA sau ITO
Conceptul cheie în relația dintre chirias și proprietar este zona închiriabilă. Pentru un chiriaș, acesta este unul dintre principalii parametri ai centrului de costuri. Pentru locator - baza veniturilor. Prin urmare, metoda de calcul a zonei închiriate este extrem de importantă - aceasta este fie standardul american BOMA, fie ITO-ul intern.
standardele BOMA sunt mai profitabile pentru proprietar, deoarece acestea permit să se ia în considerare toate centrul de afaceri, în plus față de Mine de ascensoare. În primul rând, ele permit în mod legal, adică, cu referire la standardele internaționale existente impun plata tuturor chiriașilor utilizate zone, variind de la camere și o retsepshena centrală de întâlnire, și terminând cu camera de securitate și lobby-urile lift. În al doilea rând, un număr exact ajută la determinarea ratelor de rentabilitate și recuperare perioadă a proiectului și vă permite să calculeze fluxurile de numerar din zonele comune de utilizare, care este importantă în punerea în aplicare a proiectelor de dezvoltare pentru a atrage investiții străine.
Suprafața totală a spațiilor măsurate conform standardului BOMA este întotdeauna mai mare decât suprafața spațiilor măsurate conform standardului ITO. Și proprietarul câștigă, nu chiriașul.
așezări inconsecvență ITO și BOMA nu se datorează faptului că o metodă este mai bună decât alta, ci din cauza fundamental diferite abordări și metode de calcul. Dacă luăm în considerare problema într-un nivel juridic, principiul este valoarea suprafață închiriabilă, care apare în contractul de închiriere, nu metoda de calcul. În consecință, întrebarea cu privire la valoarea zonei închiriate este stabilită între chiriaș și locator la masa de negociere, ca de fapt valoarea ratei de închiriere, termenul contractului etc.
Să presupunem că un chiriaș a semnat un acord care utilizează datele ITO pentru a determina limitele zonelor închiriate și când se calculează suma chiriei, dimensiunea zonei este calculată pe baza standardelor BOMA. În acest caz, pot apărea câteva probleme juridice foarte importante.
Astăzi nu există niciun sistem unic pentru calcularea camerelor. În cele din urmă, totul se reduce la rata "finală" de închiriere, ceea ce determină costul final al închirierii biroului. Prin urmare, atunci când negocierile trebuie să solicite un preț final de birou într-o lună sau un an, precum și spațiu de birouri în standardele ITO - în această abordare, puteți înțelege valoarea reală a „metri pătrați“ și se calculează cu ușurință rata de închiriere efectivă.
Închirierea prin intermediar
Închirierea unui birou prin intermediul unui intermediar este o plăcere scumpă, uneori este mai ușor și mai profitabil să încheiați în mod direct un acord cu proprietarul. Dar, uneori, în bazele de date ale firmelor imobiliare pot fi stocate și opțiuni exclusive "speciale" pentru birouri, și astfel de obiecte nu sunt atât de ușor de găsit. Dar contractul de închiriere este același indiferent dacă este direct cu proprietarul sau printr-o firmă intermediară.
Încheierea contractului
Când se găsește camera "ideală", este momentul cel mai important - redactarea și semnarea unui contract de închiriere. În legislația rusă, problemele legate de închirierea spațiilor sunt reglementate de capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse. Aici trebuie să specificați:
Prin acordul ambelor părți, pot fi adăugate clauze suplimentare la contractul standard.
La încheierea unui contract de închiriere de birouri, trebuie să acordați atenție următoarelor aspecte cheie:
În general, închirierea unui birou care pare la fel de simplu la prima vedere necesită, de fapt, o abordare destul de gravă și considerată. Doar dacă vă cheltuiți eforturile și timpul, puteți evita riscul și puteți închiria o cameră potrivită pentru compania dvs.
Noul format de centre de afaceri Regus vor deveni mai accesibile pentru ambele companii mari, cât și pentru cei care abia fac primii pași în afaceri - în clienții noi centre vor fi oferite cele mai bune soluții de birou, atât în echipamente și de birouri, precum și cu punctul de optimizare costurile pentru închirierea locurilor de muncă.
Piața imobiliară comercială din Moscova a stabilit o tendință de a atrage operatori de divertisment la centrul comercial, vizând nu numai vizitatorii de familie cu copii, ci și cuplurile tinere și adulții singuri. Cu toate acestea, nișa de divertisment pentru adulți, și cel mai important pentru tineri, nu este încă suficient de dezvoltată.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: