Toată lumea știe că regula cea mai importantă atunci când investești nu este de a pune toate ouăle într-un coș. Cu toate acestea, nu mai puțin importante sunt răspunsurile la întrebări despre unde să investească și în ce proporție să aloce fonduri pentru a obține un echilibru optim de rentabilitate și risc. În contextul investițiilor în imobiliare în străinătate, sfatul meu este de a distribui capitalul în două "coșuri" cu un raport de 70/30%.
Primul "coș": pentru conservarea capitalului
Majoritatea fondurilor - 70% - Vă recomandăm să trimiteți investiții în proiecte cu risc scăzut. Strategia de conservare a capitalului implică un randament orientativ de 4-5% pe an, ceea ce ar trebui să fie mai mare decât anuitatea (împrumut, plus de împrumut plăți pe corp) de creditare ipotecară pentru fluxul de numerar nu devine negativ. Sarcina investitorului în acest caz este de a economisi capitalul și de a depăși inflația în prima etapă și de a crea un fond de bunăstare a familiei pe termen lung.
Pentru o astfel de investiție imobiliare rezidențiale adecvate în marile orașe și facilități de cumpărături pe străzile pietonale ocupate. Dar, în ambele opțiuni, profitabilitatea pe piața actuală este scăzută - aproximativ 2-3%. În plus, costul apartamentelor într-o zonă bună (atât pentru investitori, cât și pentru chiriasi) poate fi ridicat, iar prețurile pentru bunurile imobiliare comerciale sunt chiar mai mari. O opțiune de compromis este un apartament micro. Populația orașelor europene crește cu 1,5% pe an, iar acest lucru se datorează în special persoanelor care se deplasează din așezări mici în căutarea unui loc de muncă. Este pentru ei în Germania pentru a construi apartamente de 20-30 de metri pătrați. în care există tot ce este necesar - o baie, o mini-bucătărie, o masă și un pat. Oamenii închiria astfel de locuințe în timpul săptămânii de lucru, iar în weekend pleacă pentru casele lor în regiuni. În plus, apartamentele mici sunt solicitate în rândul studenților și tinerilor profesioniști care nu au dobândit încă o familie.
Micro-apartamente sunt unul dintre cele mai interesante obiecte pentru investiții imobiliare. Pe de o parte, din cauza acestui tip de locuințe microformatul este ieftin pentru chiriaș (aproximativ 400 de euro pe lună), pe de altă parte - oferă mai multe venituri de închiriere pe metru pătrat pentru proprietar (randament - aproximativ 4-5%). În același timp, lichiditatea micro-apartamentelor va crește doar odată cu creșterea populației urbane. În plus, riscurile investițiilor în astfel de facilități sunt minime. În primul rând, nu există probleme cu evacuarea chiriașilor lipsiți de scrupule, la fel ca în cazul contractelor tradiționale de închiriere pe termen lung - contractele sunt semnate timp de 3-6 luni. În al doilea rând, chiriașii plătesc depozite de asigurare în caz de deteriorare sau în prezența arieratelor. Investitor chiuveta mod necesar în gestionarea de închiriere: lucra cu chiriași, soluția la problemele lor, întreținerea de bunuri imobiliare, și chiar de multe ori repara - toate acestea se află cu societatea de administrare.
Pentru investițiile într-un micro-apartament, Germania este cea mai potrivită, deoarece atunci când investiți într-o afacere simplă de închiriere, costul finanțării este important, iar împrumuturile din această țară sunt printre cele mai accesibile din lume. Un investitor nerezident poate primi un credit ipotecar la o rată de 50% din valoarea obiectului la mai puțin de 2% pe an (rată fixă) timp de 10-20 de ani. Finanțarea ieftină acționează ca o pârghie, sporind rentabilitatea capitalului investit. Dobânzile la împrumut în același timp merge la cheltuieli și de a reduce baza de impozitare.
Fără îndoială, și alte țări dezvoltate sunt potrivite pentru conservarea fondurilor. Austria, Marea Britanie, SUA, Elveția. Cu toate acestea, în Marea Britanie și finanțarea costisitoare din SUA pentru non-rezidenți, și în Austria și Elveția, deși credite ieftine, dar mai dificil de a găsi facilități de înaltă calitate, cu un randament de 4-5%, în calitate de investitori mici și locale ale țării sunt foarte eficiente si rapid cumpere toate cele bune. În plus, în aceste două țări există restricții teritoriale pentru cumpărătorii imobiliari străini. Piața germană este mai mare, iar șansele de a găsi o facilitate bună în această țară sunt mai mari. De asemenea, piața Austriei și a Elveției a crescut mai lent decât cea germană în ultimii ani.
Al doilea "coș": pentru câștiguri
Pentru cel de-al doilea "coș" recomand să ofere 30% din capital, care va fi folosit pentru a investi în proiecte cu valoare adăugată mai complexă. Această strategie poate fi descrisă în trei cuvinte - "cumpărați, reparați, vindeți". Concluzia este că bunurile rezidențiale, de birouri sau de hotel sunt cumpărate într-o stare proastă, se fac reparații, crescând astfel costul, iar imobilul ulterior este vândut la un preț mai mare.
Investiții în valoare adăugată - o afacere de complicat în comparație cu contractul de închiriere, deoarece există riscuri asociate cu faptul că acesta poate fi depășit estimările, pot exista dificultăți în obținerea unui permis, prețul de achiziție poate fi prea mare, prețul de vânzare - prea mic, sau obiectul poate fi mult timp vândute . În plus, investitorul sau echipa sa trebuie să participe activ la proiect și să aibă o calificare în domeniul construcțiilor. Aceasta este o opțiune mai riscantă pentru investițiile în domeniul imobiliar. dar și mai profitabil: la reamenajare puteți câștiga 12-20% din capitalul investit. Un alt avantaj este că, datorită necesității de a efectua reparații, puteți obține o reducere din prețul de achiziție.
Când investiți în proiectele cu valoare adăugată, puteți crește randamentul după cum urmează:
- Alegeți o echipă profesionistă care poate gestiona eficient procesul de la fața locului. Astfel de proiecte sunt aproape imposibil de implementat de la distanță, fără un partener local.
- Investiți pe piețe cu potențial de creșteri de prețuri.
- Investiți în obiecte lichide, astfel încât la sfârșitul proiectului să poată fi vândute rapid și profitabil.
- Corectați structura tranzacției pentru a optimiza impozitele și a crește profitabilitatea (este, de asemenea, relevantă pentru strategia de conservare a capitalului). De exemplu, dacă faceți o tranzacție pentru o companie, puteți evita să plătiți impozite pe transferul de proprietate.
- Luați un împrumut ipotecar: finanțarea bancară reduce nevoia de capital propriu, creează o pârghie de credit și crește profitabilitatea. Astăzi rata creditelor ipotecare în Europa este de 2-3%.
Dacă investiți 100% din fonduri în proiecte de închiriere, aceasta va fi o investiție bună și fiabilă, dar este dificil să câștigi acest lucru pe orizontul de timp scurt. Dacă investiți totul în proiecte cu valoare adăugată, riscurile vor fi prea mari. În opinia mea, cel mai rezonabil echilibru pentru un investitor străin este o strategie în care 70% din fonduri sunt investite în proprietăți de închiriere și 30% - în reamenajare. Acest lucru vă permite să obțineți un echilibru optim de rentabilitate și risc.
Vă recomand să achiziționați mai întâi obiecte cu risc scăzut, să obțineți experiență de cumpărare și administrare a imobilelor în străinătate. și apoi să se concentreze pe proiecte mai complexe, cu valoare adăugată.
De exemplu, în prezența de 1 milion de euro, este posibil să se formeze un portofoliu de investiții, luând un alt 1 milion de împrumut, investind 1,4 milioane în achiziționarea de apartamente Pachet pentru închiriere, iar apoi restul de 600 de mii. Euro, ce indică spre reamenajarea. Rentabilitatea echilibrată a acestor operațiuni va fi de peste 10% pe an, în timp ce riscurile vor rămâne scăzute.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: