În cadrul proiectelor de dezvoltare a clădirilor de birouri, se folosesc trei tipuri principale de chirii: chiriile pe bază all-inclusive, chiriile și chiriile nete cu o limită de cheltuieli. Fiecare dintre ele are propriile avantaje și dezavantaje atît pentru chiriaș, cît și pentru proprietar.
Închiriați pe o bază all-inclusive. În acest caz, proprietarul proprietății suportă toate cheltuielile de funcționare și, prin urmare, își asumă riscul. asociate cu creșterea costurilor. Acest tip de chirie este preferat de chiriașii mici care au nevoie de o chirie constantă care nu va crește în timp. Compoziția tipică a costurilor incluse în chirie, cu condiția "all inclusive" (contract de închiriere) pentru spațiile de birouri.
Chiria netă. Trei specii comune de rogojini de închiriere net (leasing / net, dar este important să ne amintim că definiția acestor tipuri de piețe diferite pot fi diferite în cazul chiriilor chiriaș net, de obicei, plătește chiria de bază și o parte a unor cheltuieli de exploatare pentru întreținerea clădirii, cum ar fi plata utilităților . în cazul unui dublu chirie net (leasing net-net) chiriașul plătește toate la fel, ca și în cazul chiriilor nete, plus reparații și costurile de întreținere. în cazul unei chirii triple net (leasing net-net-net, și triple-net lease), locatarul suportă costurile de exploatare ale clădirii, inclusiv costurile de reparare a capitalului.
Dezvoltatorii ar trebui să clarifice ce definiții pentru diferitele tipuri de chirii nete sunt utilizate în zona de scufundări pentru a evita confuzia în Negocierea cu potențialii chiriași și brokeri. În final, întrebarea este. ce cheltuieli ar trebui să suporte chiriașul și care proprietar va fi determinat în contractul de închiriere, care este rezultatul negocierilor dintre proprietar și locatar.
Utilizarea chiriilor pure permite dezvoltatorului să treacă pe umerii chiriașilor din costurile variabile (în cazul în care nu toate costurile) asociate cu închirierea proprietății, și anume creșterea costurilor de exploatare, costuri de întreținere, taxe, facturile de utilități și de asigurare.
Închiriați cu o limită de cheltuieli. În acest caz, chiriașul și proprietarul imobilului împărtășesc cheltuielile între ele. Proprietarul plătește o sumă fixă, iar locatarul suportă cheltuieli care depășesc această sumă. De obicei, limita de cheltuieli este determinată de estimarea costurilor pentru primul an de lucru. Astfel, chiriașul suportă toate cheltuielile. depășind suma stabilită, în perioada de leasing după cel de-al doilea an. Limita costurilor schimbă responsabilitatea pentru plățile legate de creșterea cheltuielilor către umerii locatarului, în esență, la fel ca și în cazul chiriei nete. De asemenea, este posibilă o astfel de structură a chiriei, în care locatarul este responsabil pentru costurile asociate cu creșterea plăților de utilitate, și nu pentru alte cheltuieli.
Termeni de închiriere și rate de închiriere
Chiria plătită de chiriași se determină prin înmulțirea ratei de închiriere stabilită pentru zona închiriată, cu excepția cazului în care se plătește. chiriașii plătesc pentru cota lor din spațiile comune. Majoritatea chiriasilor știu care este raportul dintre suprafața utilă și modul în care aceasta afectează suma totală a chiriei. Prin urmare, acestea. atunci când sunt chemați chiriași, atunci când ratele chiriilor și termenii de chirie sunt raportate potențialilor chiriași, ar trebui să cunoască raportul R / U (suprafața închiriată la raportul util) și valoarea acestuia pentru această clădire.
Chiria de bază care poate fi percepută chiriașilor depinde de condițiile pieței. Dacă ponderea spațiului liber pe această piață depășește 15%, atunci chiriașii au o poziție mai bună în desfășurare
negocierile și, probabil, chiria de bază vor trebui reduse.
Contractul de închiriere determină condițiile în care locatarul are dreptul să utilizeze sediul. Majoritatea dezvoltatorilor de clădiri de birouri au propriile forme standard de contracte, care sunt utilizate ca bază pentru negocierea cu potențialii chiriași. Mulți chiriași au, de asemenea, forme proprii, iar schimburile cu astfel de chiriași încep de multe ori cu o decizie asupra formei pe care o vor folosi ca sursă.
În mod tipic, negocierile se concentrează pe patru aspecte: chiria, închirierea, îmbunătățirile pentru chiriaș, precum și reducerile și concesiile, cum ar fi perioada de chirie gratuită sau rambursarea cheltuielilor de relocare. Ratele de chirie variază în funcție de zona în care locotenentul va ocupa și în ce stadiu al implementării proiectului a semnat contractul. Primii chiriași din clădire nu numai că stabilesc rate chihice mai mici, dar uneori chiar alocă o parte din proprietate clădirii.
Termenul de închiriere pentru primul locatar este de obicei zece-cincisprezece ani, cu o creștere a chiriei în fiecare an sau la fiecare cinci ani. Pentru majoritatea celorlalți chiriași, termenul de închiriere variază de obicei de la trei la cinci ani. O perioadă mai scurtă permite proprietarului clădirii să negocieze o modificare a termenilor contractului de leasing, luând în considerare inflația și oferă chiriașilor mai mult spațiu de manevră. Bob Kagan a companiei Levin Menzies și Associates spune că firma sa detine rareori imobiliare pentru o lungă perioadă de timp și preferă contractele de leasing pe termen scurt, care permite viitorul cumpărător al clădirii pentru a ridica chiria în timpul reînnoirii contractelor de leasing:. "
Natura leasingului pe termen lung și riscul asociat contractelor de închiriere pe termen lung au condus la elaborarea mai multor dispoziții de reglementare care să permită ajustarea chiriei, în funcție de valoarea de piață a spațiilor închiriate. În conformitate cu prevederile acordului privind compensarea care depășește nivelul cheltuielilor (oprire de dolari sau a unei clauze de oprire completă) impusă chiriaș acopere orice exces de cheltuieli de exploatare și costul de asigurare pentru întreaga durată a contractului de închiriere.
La începutul perioadei de închiriere, se face o estimare monetară a valorii impozitelor pe imobil (limita), precum și a sumelor altor cheltuieli de exploatare și de asigurare. În plus, se face o comparație a rezultatelor efective ale activităților pe an și a limitelor stabilite. Cota corespunzătoare a diferenței dintre divizările efective și limita este înregistrată pe împrumut sau pe debitul contului chiriașului.
În conformitate cu dispozițiile de indexare, chiria este ajustată anual, în funcție de acalmie în poziția de indicele prețurilor de consum (IPC), stabilit de Guvern, sau indicele prețurilor cu ridicata (indicele prețurilor en-gros), care este legat de costul vieții în Statele Unite. În conformitate cu IPC, orice parte a chiriei este indexată (de la 20 la 100%). În perioadele de inflație ridicată, dezvoltatorii preferă să furnizeze indexarea în contractele de leasing. Conectarea unei chirii la orice indice psi protejează dezvoltatorul de efectele inflației. Pe piețele în care oferta depășește cererea, poate fi mai dificil să se ajungă la un acord cu privire la indexarea IPC. În perioadele de inflație scăzută, creșterile fixe ale chiriilor pot fi mai frecvente. Chiriasii sunt adesea gata să accepte o creștere anuală a chiriei cu 3%. În ultimii ani, acest lucru a dat o creștere mai mare a chiriei decât o legătură simplă cu IPC. deoarece în aceeași perioadă de timp IPC a variat de la 1 la 2%.
Achizitorii proiectului plătesc partea, dar nu întregul cost al creșterii viitoare a chiriei. Deoarece piața actuală nu valorifică pe deplin creșterea viitoare a chiriilor, unii dezvoltatori aleg o strategie de amânare a vânzării de clădiri până atunci. până când se ridică chiria. Deseori, dezvoltatorii trebuie să găsească parteneri instituționali care să îi ajute să păstreze clădirea în proprietate pentru primii doi-trei ani.
Abilitatea de a răspunde nevoilor chiriașilor este cheia negocierii reușite. Are chiriașul nevoie de chirie gratuită pentru o anumită perioadă, sau o chirie inițială scăzută cu o creștere ulterioară sau îmbunătățiri suplimentare pentru chiriași care depășesc setul standard? Totul poate fi discutat, inclusiv costul unor îmbunătățiri suplimentare. În principiu, chiriașii mici preferă o sumă mai mare de rambursare pentru costurile de îmbunătățire. deoarece adesea nu dispun de fonduri pentru a plăti un avans pentru a face îmbunătățiri. Chiriasii mai mari preferă adesea o perioadă de chirie gratuită.
Fiecare contract de închiriere trebuie să conțină următoarele informații:
• amplasarea spațiilor în clădire;
• dimensiunile și metoda de măsurare a zonei;
• oportunități de extindere, dacă există;
• durata contractului de închiriere, posibilitatea prelungirii și termenele preferențiale pentru anularea contractului;
• chiria pe pătrat pătrat (metru pătrat);
• serviciile furnizate în baza contractului de închiriere și costul acestor servicii;
• lucrul la finisarea spațiilor, care trebuie să fie executate de dezvoltator pentru chiria de bază;
• orele de deschidere;
• responsabilitățile proprietarului clădirii pentru întreținerea și
Furnizare de servicii;
• responsabilitățile chiriașului pentru întreținerea și furnizarea de servicii;
• condiții pentru creșterea chiriei pe durata contractului de închiriere;
• Numărul de locuri de parcare, locația și condițiile de utilizare (de exemplu, acestea vor fi atribuite unui anumit utilizator sau nu)
• Alocarea acceptabilă a spațiilor închiriate, permisă de regulamentele de zonare și reglementările privind construcțiile;
• data de la care locatarul obține dreptul de proprietate și data de la care se plătește chiria
• subînchirierea și posibilitatea transferului dreptului de utilizare, dacă există.
Calculul chiriei efective, vizat la pagina 247, arată diferența dintre chiria nominală și cea reală. Deși chiria nominală din acest exemplu este de 24 USD pe metru pătrat. chirie reală, calculată ținând cont de îmbunătățirile pentru chiriași (costul de a le purta a fost asumat de către proprietarul de proprietate), chirie gratuit. perioadă Cu o chirie fixă și indexarea chiriei pe IPC, este de 20.04 dolari. care este mult mai mică decât dimensiunea funerară. Chiriasii și brokerii compară diferite opțiuni de închiriere pe baza ratelor reale de închiriere, luând în considerare toate reducerile. pentru această clădire.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: