Ca regulă generală, locatarul este obligat să utilizeze proprietatea imobiliară numai în scopul prevăzut și, la sfârșitul perioadei de leasing, să restituie imobilul în aceeași stare în care a fost primit, luând în considerare uzura naturală.
Dacă situația imobiliară în timpul contractului de leasing sa deteriorat semnificativ, ceea ce nu poate fi atribuit uzurii naturale, acest lucru determină pierderile locatorului. Locatorul pierde, de asemenea, dacă chiriașul, fără consimțământul său și fără permisiunea autorităților de reglementare competente, va efectua reamenajarea sau reutilizarea bunurilor imobile. Aceste pierderi pot fi recuperate de locator de la locatar. Dovediți în instanță că pierderile au apărut tocmai ca urmare a utilizării necorespunzătoare a proprietății de către locatar, nu va fi dificilă.
Dar pentru aceasta, avocatul locatorului are nevoie de un anumit algoritm pentru o serie de acțiuni menite să dovedească faptul că i-au cauzat pierderile corespunzătoare. Dacă în această etapă se face o greșeală, locatorul riscă să restabilească starea anterioară a spațiilor pe propria cheltuială.
Dragi cititori! Articolele noastre ne spun despre modalitățile tipice de soluționare a problemelor fiscale și juridice, dar fiecare caz are un caracter unic.
Stabilirea stării corespunzătoare a proprietății imobiliare la transferul către locatarul său
Pentru a dovedi că a cauzat pierderi în legătură cu utilizarea necorespunzătoare a bunului imobiliar închiriat, locatorul trebuie să dovedească mai întâi că proprietatea închiriată în sine a fost transferată locatarului în condiții corespunzătoare. La urma urmei, chiriașul poate afirma că proprietatea a fost deja transferată la el într-o stare proastă și, prin urmare, chiriașul nu a cauzat pierderi omologului său.
Toate acestea vor permite proprietarului să demonstreze că a transferat proprietatea imobiliară la locatar în stare bună. Și în cazul în care starea de proprietate în timpul perioadei de închiriere sau la rezilierea contractului se va schimba în mod semnificativ și (sau) se deterioreaza, stabilirea de fapt o stare bună a proprietății la momentul transferului său către locatar va fi esențială pentru a recupera de chiriaș a cauzat daune.
Stabilirea stării necorespunzătoare a bunului imobiliar la întoarcerea la locator și evaluarea costului daunelor
La rezilierea contractului locatarul este obligat să restituie bunul imobil locatorului pe documentul privind transferul, care se numește actul de transfer sau actul de acceptare și transferul de bunuri imobile (art. 655 din Codul civil).
Dacă în momentul transferului de proprietate părțile au convenit asupra valorii prejudiciului, atunci această sumă ar trebui să fie, de asemenea, prescrisă în act.
Un exemplu de mențiune în certificatul de transfer de acceptare pentru a cauza prejudiciu locatorului, în cazul în care valoarea prejudiciului cauzat părților nu este contestată
Spațiile închiriate sunt transferate într-o stare de urgență. Ca urmare a inundațiilor, podelele și ușile din camere sunt deteriorate (a se vedea imaginile - 14 bucăți atașate la certificat). Părțile au ajuns la un acord potrivit căruia prejudiciul cauzat spațiilor este de 200 mii de ruble. Locatarul se obligă să ramburseze prejudiciul în termen de două luni de la data semnării prezentului Act. "
Pe baza rezultatelor examinării, concluziile organizației de evaluare trebuie elaborate. Această concluzie trebuie să respecte cerințele articolului 11 din Legea privind activitățile de evaluare. În această concluzie, va fi indicat costul restaurării obiectului de închiriere, care va face parte din pierderile locatorului din cauza utilizării necorespunzătoare a proprietății închiriate.
Colectarea pierderilor după stabilirea dimensiunii lor
După cum am menționat deja, puteți remedia pierderile:
- prin acordul părților (de exemplu, în actul de acceptare și de transfer);
- unilateral de către locator prin atragerea organizației specializate pentru efectuarea examenului de evaluare.
În primul caz, locatarul, de regulă, nu se va împotrivi compensării către locator în suma convenită de părți. În caz de evaziune a locatarului, vă puteți adresa instanței și, ca dovadă a sumei și costului daunelor, atașați documentul semnat de chiriaș (în cazul nostru este un act de transfer și de primire, în care va fi indicat costul daunelor). Acest document poate fi calificat de către instanță ca dovadă a recunoașterii de către chiriaș a datoriei față de locator. În acest caz, locatorul poate prezenta instanței și alte dovezi privind valoarea prejudiciilor cauzate.
În al doilea caz, după primirea raportului de evaluare, puteți trimite fie o cerere către chiriaș în cazul în care există o șansă de a negocia cu contrapartea în ordinea de detenție preventivă sau să meargă în instanță cu o cerere de daune-interese. Revendicarea, în orice caz, va trebui să trimită la chiriaș, în cazul în care contractul prevede o procedură de pre-proces obligatoriu pentru soluționarea litigiilor apărute între părți. În cererea și în creanță este necesar să se indice întreaga sumă a pierderilor locatorului. Valoarea pierderilor va consta din următoarele sume:
Pentru cei care nu ca răspuns la cererea sau eșecul chiriaș din compensarea pierderilor voluntare proprietar se pot aplica cerințele relevante ale instanței. Declarația de cerere se anexează toate documentele menționate mai sus: .. Contractul de închiriere, actul de a reveni la sediul deteriorat, raportul de evaluare, o cerere către chiriaș, răspunsul la cererea, etc. În cazul în care proprietarul după primirea raportului de evaluare în sine efectuat reparații obiect de leasing, o declarație de revendicare trebuie să furnizeze documente care să confirme repararea și costul acestuia (contractul cu contractantul, actele de acceptare, primirea de bani sau un cont bancar declarațiile de enumerat numerar ii în contul organizației contractante).
Un exemplu din practică. instanța a considerat necorespunzătoare reaprovizionarea și re-echiparea sediului de către locatar și recuperarea pierderilor din partea locatarului
Reclamantul (locatorul) a solicitat instanței cererea de recuperare de la inculpat (locatar):
- datorii privind plata chiriei;
- penalități pentru întârzierea plății plăților de leasing;
- interes pentru utilizarea banilor altor persoane;
- pierderile cauzate de modificarea și reconfigurarea neautorizată a spațiilor închiriate.
Instanța de primă instanță a satisfăcut cererea. Curtea de Apel a lăsat neschimbată decizia instanței de primă instanță.
Instanța instanței de casație a indicat următoarele. Pârâta în perioada de proprietate și de utilizare a spațiilor în litigiu pe cont propriu (fără o autorizație corespunzătoare și acordul proprietarului spațiilor non-rezidențiale, aprobări de către autoritățile competente) prin demontarea partițiilor interioare existente implementate reorganizarea și reamenajarea spațiilor, ca rezultat al căreia cablurile electrice a fost deteriorat. Costul demontate și lucrările de restaurare a fost evaluată în conformitate cu estimările pentru restaurarea spațiilor non-rezidențiale, elaborat de către o organizație specializată. De asemenea, pierderile de preț au fost incluse serviciile unei organizații specializate pentru elaborarea estimărilor și costul de a face un nou TIB pașaport.
Argumentul solicitantului de recurs că datoria privind plățile de leasing stabilite de instanță nu este supus recuperării, deoarece sediul în litigiu a fost primită de către pârât în chirie de cabluri deja defect, nu a fost confirmată de dovezi corespunzătoare. Dimpotrivă, din dosar rezultă că inculpatul a acceptat sediul și a folosit-o mult timp fără nicio pretenție.
De asemenea, reclamantul sa referit la faptul că recuperarea costurilor de întocmirea documentației de proiectare și estimări vor fi pentru îmbogățire fără justă cauză reclamantului, deoarece aceste costuri au ca scop crearea unui nou obiect, mai degrabă decât de recuperare anterioară. Acest argument a fost respins de către instanța de recurs, de la pregătirea documentelor de construcție este de măsură ireversibilă a aduce spații închiriate la starea inițială ca urmare a renovării neautorizate pârât.
Bazat pe materiale cu sursă deschisă
Trimiteți-le prietenilor: