Evgenia Dmitrenko, șefa departamentului imobiliar străin al Academiei de Științe "Monolit Estate", notează că printre cumpărătorii de bunuri imobiliare străine se află numeroși manageri de top, reprezentanți ai întreprinderilor mijlocii și mari. Dar nu numai, și din acest motiv există motive economice: "Astăzi, imobilele în străinătate au încetat să mai fie un vis de conducere pentru locuitorii țării noastre. Având un milion de ruble, vă puteți gândi deja la o astfel de achiziție. De exemplu, în Bulgaria pentru această sumă puteți cumpăra o locuință secundară - o zonă de studio de 30-40 de metri pătrați. "
În opinia lui Evgenia Dmitrenko, cumpărarea de bunuri imobiliare în străinătate, cetățenii noștri urmăresc un singur scop - acoperirea veniturilor și posibila achiziție a cetățeniei. Bugetul determină numai ce fel de proprietate va fi și nivelul posibil al veniturilor din utilizarea sa. Poate fi un studio lichid, o casă cu propriul dig, precum și un teren pentru construirea unui complex rezidențial. În același timp, noii proprietari își extind simultan anii de viață, bucurându-se de aer proaspăt și de produse ecologice.
Rolul unui intermediar în tranzacțiile cu bunuri imobiliare străine.
De asemenea, este important să menționăm că în străinătate cursul tranzacției este semnificativ diferit de cel adoptat pe teritoriul Federației Ruse. Acest lucru se datorează unui număr de factori: diferențele în legislație, precum și sistemul de înregistrare a contractului de vânzare.
În plus, apar multe probleme de uz casnic: plasarea copiilor într-o grădiniță sau școală, primirea de asistență medicală, servicii calificate de către serviciile municipale, plata impozitelor etc. Clienții noștri pot contacta întotdeauna partenerii noștri de limbă rusă pentru orice sfaturi sau asistență și după tranzacție.
Contactarea agenției economisește timpul clientului. Foarte adesea, brokerii preiau toate lucrările necesare pentru a pregăti documentele pentru tranzacție, acționând în interesul cumpărătorului în baza împuternicirii sale. Ca urmare, termenii de procesare a întregului pachet de documente sunt reduse cât mai mult posibil. "
Evgenia Dmitrenko a adăugat Muntenegru, Turcia și Cipru țărilor deja menționate.
Evgenia Dmitrenko a vorbit și despre solicitările frecvente: "De regulă, acesta este un buget de 40-150 de mii de euro, dar nu neapărat: poate fi mai ieftin și mai scump. O chestie de gust. "
Serviciile unui intermediar rus sunt plătite de o agenție imobiliară străină sau de un dezvoltator. De regulă, aceasta reprezintă câteva procente (de la 2 la 4) din valoarea contractului.
Evgenia Dmitrenko: "Până în prezent, cumpărătorul nu plătește agenției nimic. El plătește vânzătorului, precum și plătește direct costurile tranzacției în autoritățile competente. Piața imobiliară din străinătate este civilizată, iar comisionul de comision este deja inclus în costul instalației. "
Cine gestionează proprietățile imobiliare în străinătate.
O societate de administrare în condominiumuri bune, de regulă, este deja prezentă. Atunci când cumpără și vinde un apartament, acordurile relevante trebuie să fie semnate. Fyodor Trifonov consideră că atitudinea față de îndatoririle sale de proprietar este foarte importantă: "În străinătate în acest sens este foarte greu. La noi, dacă persoana nu locuiește în apartament, își poate permite să nu plătească pentru un interfon sau alte servicii. În străinătate acest lucru nu va funcționa. Dacă există o plată, de exemplu, pentru curățarea piscinei, a serviciilor de grădinărit etc. ar trebui să fie plătit în mod regulat - indiferent dacă locuiți în acest apartament sau nu. În caz contrar, în câteva luni proprietarul așteaptă instanța. În plus, apartamentul este sigilat și toate costurile - datorii, penalități, costuri de judecată, amenzi și așa mai departe, precum și toate serviciile furnizate, vor trebui plătite ".
Fedor Trifonov este sigur că imobilul străin va continua să fie în cerere. În anumite condiții: "Dacă situația din economie nu se va schimba radical, cererea de bunuri imobiliare străine va continua. Motivul este simplu: la un preț, imobiliară în străinătate este comparabilă cu prețurile de bunuri imobiliare în Nizhny Novgorod. Firește, nu țin cont de capitalele lumii, unde valoarea imobiliară ajunge la 10 000 de euro pe metru pătrat. Iar în orașele mici europene, costurile locuințelor se ridică de la 2 la 3 mii de euro pe metru pătrat. Așa cum avem în centrul orașului. "
Evgenia Dmitrenko este, de asemenea, convinsă că cererea de bunuri imobiliare străine va crește: "Nu este un secret faptul că trăirea în străinătate pentru mulți dintre concetățenii noștri devine din ce în ce mai favorabilă. În plus, o astfel de achiziție este o modalitate excelentă de economisire și devine disponibilă pentru un număr tot mai mare de ruși ".
* Acționați numai prin intermediari competenți.
* Chiar dacă este foarte mulțumit - nu cumpărați imediat. Închiriați un apartament pentru câteva luni, trăiți, înțelegeți, ce se întâmplă.
* Este important să înțelegeți că trăirea într-un hotel și alegerea unei proprietăți nu este exact așa. În hotel personalul încearcă să satisfacă toate capriciile clientului. În viața de zi cu zi, acest lucru nu se va întâmpla. Când vă duceți la magazin, plătiți facturi, comunicați cu vecinii, ieșiți - acestea sunt impresii complet diferite, o realitate diferită.
Elena Nikonenkova este responsabilă pentru cele mai populare întrebări despre imobilul străin al cititorilor ziarului "Zona utilă". Director adjunct al companiei juridice "Precedent".
În ce țări rușii cel mai adesea achiziționează proprietăți imobiliare?
În apropiere. În principiu - stațiune, țările: în Muntenegru, Spania, Turcia, Cehia. Motivul este distanțele relativ mici și prețurile relativ scăzute ale imobilelor.
Unde este cel mai simplu mod de a cumpăra o proprietate pentru un străin?
În Spania, Franța și Cipru. În Spania, una dintre cele mai scăzute rate ipotecare pentru străini. În Cipru, de la cumpărător, în general, necesită doar un pașaport și confirmarea disponibilității banilor în bancă.
În cazul în care, dimpotrivă, pentru a cumpăra imobiliare nu este atât de ușor?
Modelul este următorul: cu cât economia este mai puțin stabilă și mai puțin dezvoltată, cu atât mai mare este solvabilitatea clientului, indiferent de capacitățile sale financiare efective. Este destul de dificil să aranjăm imobile, de exemplu, în Egipt, Thailanda, Turcia, EAU, Ungaria, Letonia. În aceste țări, ratele ridicate ale dobânzilor la creditele ipotecare, o procedură complicată de obținere a acestor împrumuturi și o mulțime de condiții dificile de îndeplinit pentru un cumpărător nerezident.
De exemplu, în Egipt, străinilor nu li se acordă un credit ipotecar și sunt posibile numai tranșe din partea dezvoltatorului. Iar în Austria, cumpărătorul trebuie să obțină mai întâi aprobarea autorităților și adesea schemele de generare a veniturilor pentru ruși nu sunt înțelese de străini.
Apropo, în multe țări europene este interzisă vânzarea unui teren către un străin, chiar dacă clădirea aflată pe el este deținută.
Poate un cetățean al Federației Ruse să achiziționeze o proprietate în străinătate în proprietate (sau închiriere) ca persoană fizică? Este necesară crearea unei entități juridice?
Există interdicții pentru achiziționarea de proprietate asupra unui individ. De exemplu, în Bulgaria, un teren poate fi achiziționat numai pentru o persoană juridică înregistrată pe teritoriul unei țări și un împrumut ipotecar va fi emis numai dacă o persoană de încredere este cetățean bulgar.
Situație și mai gravă în Republica Cehă, Ungaria și Croația: nu numai terenuri, ci și clădiri pot fi achiziționate numai pentru persoanele juridice.
În Turcia, există o dispoziție specială pentru cumpărătorii și chiriașii străini - principiul reciprocității. În caz contrar, persoanele fizice și juridice din Federația Rusă pot achiziționa numai clădiri în Turcia. În același timp, pentru cetățenii din numeroase țări (de exemplu, Afganistan, Armenia, Coreea de Nord etc.), achiziția de bunuri imobiliare în Turcia este în general închisă.
Cum să vă asigurați împotriva vânzătorilor lipsiți de scrupule?
Probleme cheie ale tranzacției cu bunurile imobiliare străine: cine este exact vânzătorul acestei proprietăți, are dreptul să o vândă deloc, cu ce limitări.
Din păcate, este imposibil să se asigure complet împotriva necinstitului vânzătorului. O modalitate de a reduce la minimum riscurile - un recurs în cea mai mare agenție imobiliară din Rusia, care colaborează cu agenții imobiliari străini sau dezvoltatori cu o bună reputație, licențele relevante (permise) și mai mult în piață. Mi-ar recomanda, de asemenea, nu pentru a economisi bani pe serviciile avocaților, rusă și, eventual, străine, care vor ajuta să exploreze legislația statului dorită și să monitorizeze tranzacția. Punctul important și asigurarea tranzacției. Astfel, este necesar să se acorde o atenție la obiectul contractului de asigurare, termenii evenimentului asigurat și setul de documente necesare pentru obținerea despăgubirii de asigurare.
Cât de mult este proprietarul imobiliar străin liber să-l doteze la voia lui?
Soluția acestor probleme se află în cadrul legislației locale. Cât de grave sunt, judecați-vă pentru voi înșivă. De exemplu, în Spania și Portugalia, proprietarii de terenuri nu au dreptul să taie copaci, dar pot să le replante. Există limitări semnificative în ceea ce privește construcția în zonele de coastă. De exemplu, în Grecia, distanța de la plajă la clădire nu poate fi mai mică de 35 m, iar în Spania - 150.
În plus, în multe țări, legislația care protejează drepturile vecinilor și care reglementează o pensiune comună este substanțial dezvoltată.
Cum se efectuează decontarea imobilului în străinătate?
Având în vedere limitările privind exportul și importul de numerar peste graniță, atât Rusia, cât și în alte țări, achiziționarea de drepturi asupra proprietăților plătite în principal, prin intermediul conturilor bancare, fie prin deschiderea unui cont în valută și prin transfer bancar, sau prin retragerea de fonduri dintr-un cont într-un străin bancă.
Cine poate ajuta la deschiderea unui cont în străinătate?
De obicei, referindu-se la un agent imobiliar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, beneficiați de o gamă completă de servicii, inclusiv de ajutor în deschiderea unui cont în străinătate.
Ce impozite trebuie să plătiți?
Dimensiunea acestor plăți este de dorit să se afle înaintea dobândirii drepturilor asupra obiectelor imobile, astfel încât să nu devină o surpriză neplăcută. Voi oferi exemple concrete.
* În Bulgaria, suma totală a unei plăți unice pentru achiziționarea și înregistrarea unui nou apartament sau locuință va fi de 8-10 mii de euro, sau 4-5% din valoarea cadastrală a proprietății. Această sumă va include plata unui interpret, taxa locală (2-3%), plata pentru serviciile notariale și taxele judiciare. Pentru a preveni dezvoltarea speculațiilor pe piața imobiliară, autoritățile bulgare au introdus un impozit pe vânzări de 10% din diferența dintre costul cumpărării și vânzării de locuințe. Acesta se percepe dacă apartamentul își schimbă proprietarul mai puțin de cinci ani de la ultima tranzacție.
* Impozitul pe cumpărarea de bunuri imobiliare din Muntenegru depinde în mare măsură de dobândirea unei locuințe secundare sau primare. În timp ce pentru achiziționarea de locuințe în clădiri noi veți avea nevoie de 17%, taxa pentru achiziționarea de apartamente pe piața secundară va fi de numai 3% din costul. De exemplu, dacă proprietatea achiziționată este în valoare de aproximativ 500 de mii de euro, puteți calcula o taxă unică pentru achiziție: aceasta va fi de 85 mii pentru o clădire nouă și 15 mii de euro pentru oa doua casă.
* În Turcia, cu taxe mult mai ușor decât în țările din Europa de Est: o taxă o singură dată la achiziționarea de 3%, și nu valoarea de piață, iar suma care va fi specificat în Țapu (certificatul de înregistrare a drepturilor de proprietate), și este de obicei aplicată nu este real, iar suma redus foarte mult.
În plus față de impozitele pe achiziționarea drepturilor, nu trebuie să uităm de impozitele anuale. Practic, în toate țările europene există un impozit pe proprietate. Acesta este cuprins între 0,1 și 3,5% și se calculează pe baza valorii estimate, nu a valorii de piață a proprietății. Foarte profitabil din punct de vedere al impozitării este achiziționarea de bunuri imobiliare în EAU, deoarece nu există impozit pe proprietate acolo. Singura taxă care se percepe este taxa de înregistrare pentru înregistrarea actului de cumpărare și statutul proprietarului în departamentul Land. Taxa este de 2% din suma tranzacției (1,5% este preluat de la cumpărător, 0,5% - de la vânzător). Puteți să vă închiriați proprietatea și să primiți un venit perceptibil, fără a fi nevoie să efectuați deduceri fiscale din venitul din chirii. De asemenea, trebuie să ne amintim de plățile pentru utilități: costul acestora în țările europene este în general mai mare decât în Rusia. Există și alte tipuri de plăți (de exemplu, asigurare, servicii ale unei societăți de administrare etc.), există multe nuanțe în această chestiune.
Pregătit de Natalia Chernysheva
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: