Una dintre problemele cu care se confruntă emitentul derivatelor este evaluarea lor, care este asociat cu predicția rentabilității viitoare a acestor obligații. Fiabil determina fluxurile viitoare de numerar este foarte dificil, în parte pentru că ritmul și dimensiunea de rambursare anticipată a creditelor ipotecare, care sunt în piscină, nu este cunoscut în prealabil și poate fi determinată numai atunci când se face anumite presupuneri.
Prin urmare, băncile germane ipotecare interzic rambursarea anticipată a creditelor. Și în SUA, o serie de metode convenționale sunt folosite pentru a prezice ratele viitoare de rambursare anticipată a creditelor ipotecare.
O altă metodă se bazează pe stabilirea ratelor condiționate de pensionare anticipată de credite ipotecare pentru fiecare bazin în parte. Acest lucru ține cont de experiența anterioară și de previziunile viitoare ale schimbărilor pe piață. Rata condiționată de pensionare anticipată lunară înmulțită cu partea restantă a piscinei de la începutul lunii (excluzând rambursarea principalului programată a acestei luni), iar această procedură dă valoarea de eliminare condiționată a ipotecilor, ca urmare a rambursării anticipate în acea rezervă.
Metoda cea mai răspândită a fost PSA (Asociația Publică a Valorilor Mobiliare). Se bazează pe ipoteza că rata de rambursare anticipată este mică pentru ipotecile noi, dar se accelerează odată cu creșterea creșterii timpului ipotecar din portofoliu. De exemplu, se adoptă următoarea schemă de calcul pentru creditele ipotecare de 30 de ani pentru proprietăți imobiliare rezidențiale.
Rata de pensionare anuală este stabilită la 0,2% pentru prima lună a vieții ipotecare, apoi se adaugă în fiecare lună pentru primele 30 de luni 0,2% din rata anuală de pensionare. Atunci când indicatorul anual ajunge la 6%, acesta se aplică pentru restul duratei de viață a ipotecii.
Pe baza acestor estimări este tabelele de flux de numerar pentru diverse bazine ipotecare, care ia în considerare rambursarea principalului și a dobânzii, precum și ca o măsură ipotetică de pensionare anticipată, care se adaugă la suma planificată inițial de rambursare a principalului.
O altă opțiune de asigurare împotriva riscului de reinvestire este emisiunea de valori mobiliare <прямого действия> (trece prin).
Deținerea valorilor mobiliare <прямого действия>, investitorii dobândesc o cotă indivizibilă în piscina creditelor ipotecare, aducând venituri în numerar (pro rata). Fiecare piscină are următoarele caracteristici: <купонная ставка>, data emiterii, data scadenței, datele regulate de plată <купонного> venituri.
Titluri deținătorilor de valori mobiliare <прямого действия>, primește toate plățile stipulate privind valoarea principalului datoriei și plăților de dobânzi la împrumuturile pe baza cărora se emit valori mobiliare, mai puțin <дифференциальных> comisioane, chiar dacă debitorii nu își îndeplinesc obligațiile de plată. În acest caz, emitenții de valori mobiliare <прямого действия> să aloce fonduri proprii pentru a acoperi plățile restante ale debitorului. Emitentul este responsabil pentru transferul plăților investitorilor primite de la debitori la rambursarea anticipată a datoriei de credit și riscul de plată în avans, astfel, este transferat la final investitor.
Prin achiziționarea de valori mobiliare, un investitor ar putea să nu fie interesat de asumarea riscului de rambursare anticipată. În acest caz, el poate achiziționa obligațiuni garantate prin împrumuturi ipotecare, care reprezintă datoria generală a emitentului. Data scadenței și datele plăților pentru aceste obligațiuni sunt cunoscute în avans. Fluxurile de numerar din credite ipotecare nu sunt legate de plăți pe obligațiuni, astfel încât să protejeze drepturile investitorilor costul garanției este verificat în mod regulat cu prețurile pieței, și, dacă este necesar, cauțiune este alimentată, astfel încât era suficient pentru plata valorii nominale a obligațiunilor și dobânda acumulată în caz de faliment al emitentului.
Pentru a reduce efectul rambursării anticipate, a existat o practică de emitere de instrumente financiare mai complexe decât documentele de trecere convenționale. Emitentul emite obligațiuni ipotecare garantate cu ipotecă pe baza unui pachet de împrumuturi ipotecare sau obligațiuni garantate prin împrumuturi ipotecare (CMO).
Scopul principal al problemei SMO este de a stabiliza fluxurile de trezorerie și de a îmbunătăți acuratețea previziunilor privind randamentul secundar.
QMS-urile sunt prezentate în mai multe serii, sau <траншами>, obligațiuni <прямой оплаты> (obligațiuni de plată). Fiecare serie poate avea: propria rată a cuponului, scadența proprie, perioada proprie de amortizare proprie.
Fluxurile de plată generate de garanție sunt legate de fluxurile de plată ale obligațiunii. Toate OCP sunt prevăzute cu fonduri de împrumuturi cu dobândă fixă. Fluxul de numerar din grupul de credite ipotecare este distribuit între obligațiuni cu scadențe diferite. Fiecare SMO are un fond de rambursare garantat.
Astfel, un instrument pe termen lung (ipotecă) este folosit pentru a crea instrumente separate, tranșe care au scadențe scurte, medii și lungi. Fluxul de plăți în numerar de la piscină este împărțit în valori mobiliare (valori mobiliare dezbrăcat-moitgage-sprijinit), cu un grad inegal de risc de rambursare anticipată. Obligațiunile cu scadența cea mai scurtă sunt inițial răscumpărate. Plățile din suma principală se fac separat pentru o clasă în ordine, iar pentru următoarea nu se efectuează până când cele anterioare nu au fost plătite în întregime. Toate plățile efectuate de debitori asupra sumei principale, inclusiv fluxurile de trezorerie de la plata anticipată a împrumutului și blocarea imobilului, merg la rambursarea obligațiunilor cu cea mai scurtă scadență. Structura SMO poate conține obligațiuni cu caracteristici de investiții diferite, inclusiv obligațiuni obligațiuni aproape de obligațiuni cu cupon zero. În cazul unei astfel de obligațiuni, plățile nu se efectuează nici pe principalul, nici pe dobândă, până când toate tranșele anterioare nu au fost rambursate. Imprumuturile cumulative protejeaza maxim investitorul de riscul de reinvestire.
Riscul ratei dobânzii
Schimbarea ratei dobânzii, ca regulă, este o consecință a unei modificări a nivelului inflației. Pentru investitorul, care deține drepturile asupra unui credit ipotecar, ceea ce înseamnă că fluxul de numerar este prevăzut în contractul de ipotecă, pentru că inflația este mai mică decât era de așteptat. În cazul în care rata dobânzii de pe piață crește probabilitatea de rambursare anticipată de către debitor. În această situație, debitorul rasplateste împrumut de termen verde, în scopul de a obține împrumuturi la rata dobânzii mai mici. Pe de altă parte, riscul ratei dobânzii poate fi prezentat ca risc de modificare a valorii activelor și depozitelor.
Emitent (o bancă sau ipotecar agenție comercială), care a reunit un grup de ipoteci și emise pe baza titlurilor sale pot fi expuse riscului de un dezechilibru de active și pasive, în cazul în care rata dobânzii obținute de la piscină, fixă, iar rata dobânzii plătită pentru datorii este plutitoare, sau invers. Ca urmare, poate exista o situație în care emitentul plătește o sumă mai mare decât cea pe care o primește.
Datorită faptului că emitentul primește fluxuri de numerar pentru o perioadă lungă de timp, fiecare astfel de flux este expus riscului de modificare a ratei dobânzii.
Luați în considerare posibilitățile de gestionare a riscului de rată a dobânzii pentru cazul împrumuturilor de anuitate legate de rata LBOR și pentru cazul SMO.
Emitentul unui interes fix, care deține un bazin de credite ipotecare, fondul înregistrează o rată a dobânzii flotantă (LBOR + a). Să interesul condiționată de obligațiuni este de 7%, iar 5% din anuitate, iar emitentul dorește să asigure venitul lor la o rată de 3%. În această situație, rata dobânzii LBOR risc este posibilitatea sa coboare sub 5% ((LBOR + 5%) - 7% = 3% = 7% = LBOR + 3% 5% = 5%). O ieșire în acest caz poate fi achiziția unui procentaj de floră. Vânzătorul florei își plătește proprietarul ori de câte ori rata de referință a contractului scade sub rata dobânzii <флор> (etaj) al contractului la data decontării.
De fiecare dată când pariul LBOR scade sub pariu <флор> = 5%, distribuitorul de floră va plăti pentru fiecare dată de decontare o sumă egală cu:
CF = rata maximă <флор> - LBOR, 0 x NPxLPP,
Unde CF este fluxul de numerar primit de banca comercială;
NP - valoarea principală convențională asigurată de emitent;
LPP este durata perioadei de facturare.
A doua opțiune de asigurare a riscului de rată a dobânzii poate fi utilizarea unui swap. Emitentul de valori mobiliare schimbă LBOR cu o rată fixă. Profitul emitentului este fixat la + 5% - 7% = -2% (dacă = 5%, atunci profitul emitentului va fi de 2%). Neajunsul acestei scheme este lipsa posibilității ca emitentul să primească venituri suplimentare în cazul creșterii ratei LBOR.
Cea de-a treia opțiune pentru asigurarea riscului de rată a dobânzii poate fi utilizarea unui swap pe bază de rate. Emitentul face schimb de rată variabilă cu o rată fixă. Apoi, folosind capacul, debitorul asigură excesul ratei LBOR asupra ratei <потолок> (în exemplul nostru - 5%).
Dacă emitentul dorește să limiteze modificarea ratei dobânzii în anumite limite, atunci poate utiliza un swap de guler.
Emitentul face schimb de rată variabilă pentru o rată fixă și apoi cumpără un guler pentru a limita modificarea ratei LBOR.
Achiziționarea unui guler are sens, dacă există o certitudine că rata de piață nu va fi mai mică decât limita stabilită de rata <флор>. În acest caz, costul achiziționării unui plafon este redus cu suma obținută din vânzarea florei.
Riscul de lichiditate
Riscul de lichiditate apare ca urmare a posibilității unei diferențe semnificative între prețurile de cumpărare și de vânzare a unei ipoteci pe piața secundară.
Una dintre opțiunile de creștere a lichidității pentru creditorii ipotecari primari este utilizarea agenției ipotecare ca sursă de fonduri suplimentare.
Creditorul ipotecar primar poate finanța împrumutul cu ajutorul unui împrumut bancar pe termen scurt. În cele din urmă, cu toate acestea, el va trebui să vândă investitorului ipotecar pentru a obține fondurile necesare pentru finanțarea operațiunilor ipotecare suplimentare. Eliberat de credit pot fi vândute la o varietate de investitori pe termen lung, cum ar fi asociațiile de economii și împrumut, băncile de economii mutuale și societățile de asigurare sau o agenție ipotecare. Cu toate acestea, ultima opțiune poate fi mai puțin atractivă. Creditorul principal trebuie să plătească taxa (de fapt, creditorul ipotecar primar cumpără o opțiune de vânzare pentru a vinde - o opțiune de vânzare (put opțiune), pentru a obține un angajament de agenția de credit ipotecar pentru a cumpăra acest împrumut). Prin urmare, atunci când investitorii pe termen lung sunt într-o poziție favorabilă în ceea ce privește lichiditatea, creditorul ipotecar primar este de natură să vândă împrumuturi pe piața secundară. Atunci când ratele dobânzilor începe să crească, fluxul de fonduri alocate economii vor fi reduse, astfel încât va exista deficit de credit și de lichiditate a creditelor ipotecare, vânzătorul au din ce în ce să se bazeze pe Agenția Ipoteca ca sursă de fonduri.
Acționând într-un rol <остаточного> cumpărătorul de credite ipotecare pe piața secundară, agenția ipotecară ajută la netezirea, deși nu elimină complet, natura ciclică a ipotecii. Agenția ipotecară poate face acest lucru prin atragerea de fonduri la nivel național. În timp ce creditarea ipotecară primară este în mod inerent locală, amploarea operațiunilor agenției ipotecare permite colectarea de fonduri în întreaga țară și transferarea acestora din zone cu surplus de capital către capital unde nu este suficient.
Un alt mod de a spori lichiditatea creditelor ipotecare și refinanțarea acestora este securitizarea, adică emisiunea de valori mobiliare garantate de împrumuturi de împrumuturi ipotecare. Un astfel de mecanism permite atragerea unui număr mai mare de capital privat în domeniul creditării locuințelor și, prin urmare, creșterea lichidității creditelor ipotecare. Titlurile garantate cu împrumuturi ipotecare au ratinguri și lichidități ridicate datorită disponibilității imobilelor, garanțiilor agențiilor ipotecare și a statului.
Riscurile unei agenții ipotecare
Agenția ipotecară se confruntă cu aceleași riscuri ca și creditorul ipotecar primar: riscul ratei dobânzii, riscul de credit (în Rusia riscă în orice caz riscul creditorului principal), riscul de lichiditate și riscul de refinanțare. Metodele de gestionare a acestor riscuri, descrise mai sus, rămân valabile pentru agenția ipotecară.
Riscul unui investitor în valori mobiliare garantat printr-un credit ipotecar
Principalul risc pentru un investitor în valori mobiliare garantat printr-o ipotecă este riscul de lichiditate al acestor valori mobiliare pe piața secundară. Asigurarea acestui risc se face ca și pentru titlurile ordinare. Investitorul trebuie să cumpere cele mai fiabile titluri de valoare. Un alt risc este riscul rambursării anticipate, dacă investitorul achiziționează titluri <прямого действия>. În plus, riscul valutar este posibil dacă valorile mobiliare nu sunt denominate în valută străină.
În această secțiune, principalele riscuri care au fost prezente pe piața creditării ipotecare au fost identificate și au fost luate în considerare tehnologiile de gestionare a acestor riscuri. Implementarea acestor sisteme în Rusia este posibilă în cazul dezvoltării infrastructurii pieței de creditare ipotecară, inclusiv a dezvoltării pieței bursiere.
De asemenea, puteți vedea următoarele articole:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: