Contractul de închiriere a unei premise ar trebui să fie supus normelor Codului civil care reglementează relațiile chiriei în ansamblu. În același timp, un astfel de tratat are anumite caracteristici pe care părțile trebuie să le cunoască înainte de a le încheia.
Fără care condiții contractul de închiriere va fi considerat neîncheiat?
La încheierea oricărui contract de închiriere, o condiție esențială va fi o descriere detaliată a proprietății închiriate. În cazul în care spațiile sunt închiriate, descrierea obiectului contractului poate include:
- extrase dintr-un pașaport tehnic sau cadastral;
- planul de bază al imobilului și explicația acestuia;
- extrasul din registrul de obiecte de urbanism;
În cazul în care obiectul de închiriere nu a fost descrisă în contract în mod corespunzător, dar este, de fapt, o parte din datoria lor (camera a fost transferată la actul de acceptare, locatarul sa bucurat chiria subiect și cu plată), atunci nici una dintre părți nu poate cere să recunoască tratatul încheiat.
O altă nuanță privind mărimea chiriei - locatarul trebuie să afle dacă proprietarul este un plătitor de TVA. Faptul este că, în acest caz, va fi necesar să se specifice în contract - inclusiv dacă o chirie sau valoarea TVA TVA se plătește separat, în caz contrar 18% TVA ar putea fi pentru chiriaș o surpriză neplăcută.
Ce alte condiții trebuie verificate de către părți atunci când închiriază o cameră?
Pe lângă cele două condiții esențiale specificate, părțile trebuie să convină în contract și alte condiții importante care ar putea afecta îndeplinirea obligațiilor lor.
De exemplu, în cazul în care un proprietar închiriază o cameră doar pentru a le folosi pentru anumite scopuri (pentru birou, magazin, depozit etc.), utilizarea necorespunzătoare a spațiului chiriaș poate duce la încetarea anticipată a contractului de închiriere.
Proprietarul trebuie să țină seama de faptul că, în cazul în care chiriașul nu plătește în timp util pentru locuințe și servicii comunale, atunci la cererea serviciilor municipale, va trebui să o facă el însuși, în calitate de proprietar al imobilului. În viitor, locatorul poate depune o plângere împotriva locatarului pentru plata plăților de utilități, dar numai cu condiția ca acestea să nu fie incluse în chirie.
În plus, în contract este necesar să se prescrie procedura de transfer a sediului. Se consideră că locatorul a îndeplinit obligația de a transfera locația locatarului după ce a primit accesul la sediu și a predat cheile. Acest fapt este confirmat de semnarea actului de transfer, care descrie starea sediului în momentul leasingului și proprietatea asupra acestuia.
Contractul trebuie să fie scos în evidență, perioada în care proprietarul trebuie să transfere, iar locatarul - să accepte spațiile închiriate. Aici este necesar să se precizeze ordinea de returnare a locației către locator.
Dacă proprietarul nu protestă împotriva subînchirierii sediului. atunci condiția pentru aceasta trebuie de asemenea convenită. În caz contrar, pot exista litigii între părțile la contract și sub-locatar.
Și, în cele din urmă, ultima condiție importantă a contractului de închiriere pentru sediu (de fapt, după cum au convenit părțile acolo poate fi mult mai mult) este condiția pentru repararea obiectului închiriat. Codul civil propune să încredințeze locatarului obligația de revizie, iar cea actuală locatarului. O astfel de repartizare a responsabilităților nu este necesară, părțile pot conveni altfel.
Obligația chiriașului de a efectua reparații de întreținere nu trebuie confundată cu îmbunătățirile inseparabile ale spațiilor pe care le produce pe propria cheltuială. În cazul în care chiriașul se așteaptă să facă astfel de îmbunătățiri, atunci acest lucru ar trebui discutat separat în textul tratatului. În special, este posibil să se obțină consimțământul proprietarului de a rambursa chiriașul pentru valoarea îmbunătățirilor inseparabile.
Riscuri legate de închirierea spațiilor, în cazul în care proprietarul acestora se schimbă
Imobilul închiriat poate schimba proprietarul. Cum să fii în acest caz un chiriaș și ce riscă el?
Dificultăți în această situație pot apărea atunci când se transferă chiria către noul proprietar, iar riscurile pot apărea atât din partea chiriașului, cât și din partea locatorului. Chiriașul poate transfera chiria către proprietarul ilicit, ca urmare a faptului că poate fi acuzat de încălcarea obligațiilor contractuale, iar noul locator riscă să nu primească o chirie.
În cazul în care chiriașul a făcut în necunoștință închiriază rămân locatorului (care este, de asemenea, numit impropriu), noul proprietar se poate aplica pentru a solicita plata în calitate de chiriaș, precum și la fostul proprietar.
Riscul va fi situația în care chiriașul a efectuat plăți de leasing pe vechile detalii de mai mult de două ori la rând. În acest caz, el încalcă obligațiile sale față de noul proprietar, și poate înceta anticipat închirierea spațiilor.
Desigur, în instanță chiriașul are toate șansele de a dovedi îndeplinirea conștiincioasă a obligațiilor contractuale, referindu-se la articolul 382 din Codul civil (notificarea schimbării de creditor), dar este mult mai ușor de făcut, fără astfel de proceduri.
Pentru a evita astfel de riscuri, chiriașul ar trebui să știe momentul transferului proprietății și modificările detaliilor de plată ale locatorului. Nu există nicio procedură specială pentru înregistrarea schimbării proprietarului Codul civil, astfel încât părțile la contractul de închiriere să furnizeze această problemă în textul contractului.
Înregistrarea contractului de închiriere a spațiilor
Pentru a evita necesitatea înregistrării de stat, părțile adesea încheie un contract de închiriere pentru o perioadă mai mică, de exemplu, 11 luni, și apoi se prelungesc pentru aceeași perioadă. Aceasta este o opțiune bună, dacă chiriașul și locatorul sunt interesați de închirierea ulterioară a obiectului.
Este interesant faptul că, în opinia avocaților, în cazul în care contractul de închiriere nu specifică deloc un contract de închiriere, nu va fi necesară înregistrarea acestuia, deoarece prevederile articolului 651 din Codul civil indică în mod clar o anumită perioadă de închiriere - cel puțin un an.
- cererea de înregistrare;
- document privind plata taxei de stat (2 mii ruble, dacă solicitantul este o persoană fizică și 22 mii ruble, dacă aceasta este o organizație);
- document care confirmă autoritatea reprezentantului (dacă înregistrarea se face prin împuternicire) sau autoritatea conducătorului organizației;
- documente care atestă dreptul la proprietate imobiliară;
- plan cadastral al proprietății.
Documentele trebuie prezentate în copiile originale sau legalizate, cu excepția documentului care confirmă autoritatea semnatarilor (decizie sau protocol privind numirea directorului general). Aceasta poate fi asigurată de sigiliul organizației. Termenul de înregistrare de stat a contractului de închiriere pentru sediu este de o lună de la data primirii cererii și a documentelor.
Dacă este cunoscut în prealabil că contractul va fi înregistrat, atunci în textul său este necesar să se prevadă o condiție privind partea care își asumă responsabilitatea de înregistrare, deoarece Legislația nu oferă nicio indicație în acest sens.
Când proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere?
Cel mai adesea, spațiile comerciale nerezidențiale (poate fi un birou, un depozit, un magazin de vânzare cu amănuntul) sunt închiriate în scopuri comerciale, astfel încât chiriașul este interesat de un contract de închiriere pe termen lung sau de extinderea acestuia. Proprietarul imobiliar, de asemenea, nu-i pasă de cine îi dă. În cazul în care părțile își îndeplinesc cu fidelitate obligațiile contractuale, problemele nu apar, de obicei, atunci când contractul de arendă este prelungit.
Dreptul preferențial al unui chiriaș de bună credință nu este numai în capacitatea de a încheia un contract de închiriere pentru un nou contract de închiriere de spații. În cazul în care proprietarul a refuzat să închirieze chiriaș continuă, apoi în termen de un an după această încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul poate cere, de asemenea, compensații pentru pierderile cauzate de refuzul de a prelungi contractul cu el.
În ce cazuri arendașul poate contesta dreptul de preempțiune în instanță și poate încheia un acord cu noul chiriaș?
- Chiriașul și-a îndeplinit obligațiile contractuale într-un mod incorect. Aceasta poate fi o întârziere în plata chiriei; închirierea de bunuri imobile închiriate pentru a subînchiria fără permisiunea locatorului; nerespectarea obligației de a efectua întreținerea de rutină a sediilor etc.
- Închirierea spațiilor a fost încheiată pe o perioadă nedeterminată. Dacă părțile au încheiat un acord pe durată nedeterminată doar pentru a evita înregistrarea de stat, chiriașul sa înșelat. Faptul este că dreptul de prioritate de a arenda-l numai în cazul în care contractul a fost încheiat pentru o anumită perioadă, înainte de expirarea căruia chiriașul trebuie să notifice de dorința sa de a prelungi contractul. Dar dacă contractul nu are un termen limită, atunci nu poate fi prelungit pentru un nou termen.
- Contractul a încetat înainte de expirarea termenului. În acest caz, locatarul își pierde dreptul de preempțiune, deoarece este posibilă numai la expirarea termenului contractului de închiriere a spațiilor, mai degrabă decât să se termine prematur.
- Locatarul nu a informat proprietarul (sau a raportat în mod necorespunzător) despre intenția sa de a continua închirierea proprietății. Termenul și procedura pentru această notificare trebuie incluse în textul contractului, deoarece, dacă nu este specificat, Codul civil obligă chiriașul să-și anunțe intenția de a prelungi contractul de leasing într-un termen rezonabil. Ce ar trebui considerate ca astfel de termeni? În cazul în care părțile nu sunt de acord cu acest lucru, atunci este necesar să se evalueze rezonabilitatea termenelor în instanță.
- Proprietarul în principiu nu intenționează să închirieze mai mult proprietatea. Într-o astfel de situație, nu există instanță și nu există nici o instanță, deoarece proprietarul are dreptul de a dispune de sediul său în măsura în care consideră potrivit. Pentru a forța locatorul să încheie cu el un contract de arendă pentru un nou termen, chiriașul nu poate. Dreptul preferențial de închiriere îi poate fi acordat numai în ceea ce privește o altă persoană care dorește să închirieze același obiect și numai într-un an.
- Chiriașul nu dorește să reînnoiască contractul privind noile condiții propuse de locator. Dreptul de preempțiune permite numai locatarului să încheie un contract de închiriere, dar nu să mențină clauzele contractuale anterioare. În cazul în care proprietarul intenționează să majoreze chiria la extinderea contractului de închiriere a spațiilor, iar acest lucru este neprofitabil pentru chiriaș, atunci dreptul de prioritate nu îi conferă niciun privilegiu. Pe această bază, este imposibil să se solicite menținerea condițiilor de închiriere anterioare. Cu toate acestea, locatorul nu poate oferi condiții mai favorabile pentru celălalt chiriaș.
- Dreptul de preempțiune de a prelungi contractul de închiriere se limitează la contract sau la lege. Părțile pot preciza în textul contractului că locatarul nu are dreptul preemptiv de a prelungi contractul de leasing, deoarece acest privilegiu nu este o regulă obligatorie (obligatorie). În plus, legislația nu oferă chiriaș drepturi de preempțiune atunci când închirierea de vehicule, terenuri, păduri, apă, și la box-office.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: